Eredita'

[SILVANA VILLELLA]

Buonasera,
Mio papà, vedovo , vuole vendere l'appartamento in cui vive(nuda proprietà) ed è proprietario al 50% in quanto coniugato in regime di comunione dei beni . I figli sono 3.
Vorrei per cortesia sapere in quale percentuale va divisa la quota del 50% della mamma defunta.
Grazie infinite
Silvana

 

[Seth]

Quale procedura pratica venga seguita non te lo so dire. Per esperienza so che i cosiddetti tecnici, in seguito alla successione di mio padre, non avevano esplicitato il diritto di abitazione a catasto. Che poi noi figli ne abbiamo tenuto conto è un fatto: ma nè Comune nè Agenzia delle Entrate si sono premurati di segnalare qualcosa.

Con la successione di mia moglie, la DS e volture le ho curate io personalmente ed ho riportato l'annotazione.
Per inciso , se non ricordo male, dovrei verificare , ma sono abbastanza sicuro, le opzioni previste prevedono solo proprietà, nuda propr, o usufrutto. Per tale diritto minore si può solo porre una annotazione.

Secondo una guida online,
“Il diritto di abitazione va indicato nella dichiarazione di successione, precisando su quale immobile cadrà tale diritto. Si potrà ad esempio scrivere “Trattasi della casa coniugale su cui insiste il diritto d’uso del coniuge superstite”. Tuttavia, nella nuova dichiarazione di successione telematica questo tipo di gestione risulta semplificato dall’introduzione di codici di scelta specifici per definire benefici e agevolazioni di cui godono gli eredi”.

Diritto di abitazione del coniuge superstite - Studio Sigaudo

Il diritto di abitazione assume particolare importanza quando si parla di IMU e interessa il coniuge superstite.

studiosigaudo.com

 

[basty]

Intendiamoci: è fuori discussione che il diritto di abitazione sorge per il coniuge coabitante dal momento dell'apertura della succcessione.
Non escludo poi che le nuove procedure telematiche per DS e voltura siano cambiate.

Con il vecchio mod 4 il diritto di abitazione al massimo lo si annotava, e molti addetti ai lavori lo evitavano, forse per non obbligare i successivi eredi ad operare una noiosa cancellazione.

Che sia corretto riportarlo è fuori discussione

 

[Seth]

No, se l'usufrutto fosse riservato anche ai figli, il valore della nuda proprietà sarebbe correlato all'età del più giovane ; per tutti, padre compreso.
Quindi non converrebbe al padre.

Devono vendere tutti la nuda proprietà, e prendere ognuno il 75% della loro quota del loro diritto.
Se non vogliono vendere, aspetteranno che il padre passi a miglior vita; ma evidentemente lo metterebbero in difficoltà.
E' una scelta che coinvolge tutti,

Se vendono la proprietà già svestita del diritto d’abitazione, e perciò a prezzo scontato sul mercato, perché devono prendere solo il 75%? Questa sarebbe la percentuale loro spettante se si vendesse la piena proprietà. Correggimi se sbaglio.

 

[Franci63]

Se vendono la proprietà già svestita del diritto d’abitazione, e perciò a prezzo scontato sul mercato, perché devono prendere solo il 75%?

Se vendono la nuda proprietà, prenderanno quello che il mercato offre, che di solito corrisponde al valore della nuda proprietà secondo le tabelle correlate all’età dell’usufruttuario o del titolare del diritto di abitazione.
Per un 80enne, caso ipotizzato, tale valore è del 75% del valore della piena proprietà.
Esempio: casa vale 100 .
Si vende nuda proprietà con usufruttuario di 80 anni: si ricava 75.
Ogni erede prende la sua quota di questi 75.

 

[Seth]

Se vendono la nuda proprietà, prenderanno quello che il mercato offre, che di solito corrisponde al valore della nuda proprietà secondo le tabelle correlate all’età dell’usufruttuario o del titolare del diritto di abitazione.
Per un 80enne, caso ipotizzato, tale valore è del 75% del valore della piena proprietà.
Esempio: casa vale 100 .
Si vende nuda proprietà con usufruttuario di 80 anni: si ricava 75.
Ogni erede prende la sua quota di questi 75.

Certo, così è chiaro. La frase “75% della loro quota del loro diritto” invece poteva far pensare a un calcolo preciso. Ma in questo caso le tabelle sono solo un punto di riferimento. Se l’appartamento accanto, perfettamente identico, è stato venduto il giorno prima a 200, puoi ipotizzare di vendere la nuda proprietà del tuo a 150 (75%). Dopodiché magari vendi a 145 o 155. O magari vendi a 140 se hai fretta. Sbaglio?
Inoltre le tabelle vanno a scaglioni: 79-82 anni… ma una cosa è 79, altra cosa 82.

 

[Gianco]

Inoltre le tabelle vanno a scaglioni: 79-82 anni… ma una cosa è 79, altra cosa 82.

Le citate tabelle sono indicative, tant'è che variano del 5% del valore per scaglione.

 

[Seth]

Le citate tabelle sono indicative, tant'è che variano del 5% del valore per scaglione.

Se invece si vende (in altre situazioni) la piena proprietà, le tabelle sono tassative per la spartizione del ricavato della vendita tra nudi proprietari e titolare del diritto di abitazione o dell’usufrutto, è corretto? Cioè, ipotizzando il caso più semplice di un unico nudo proprietario dell’intero immobile, e fatto 100 il prezzo di vendita della piena proprietà, al rogito l’acquirente pagherà un assegno circolare di esattamente 75 al nudo proprietario e un altro assegno di esattamente 25 al titolare del diritto di abitazione o usufrutto, a prescindere dal fatto se questo abbia 79 anni o 82. Corretto?

 

[basty]

Corretto

Si e no. Le tabelle sono tassative credo solo ai fini fiscali.
Ma le compravendite sono contratti tra privati e “l’accordo “ può differire: ad es chi vende la nuda proprietà può lasciare all’usufruttuario una quota maggiore rispetto alla tabella , pur di concludere il negozio

 

[Franci63]

chi vende la nuda proprietà può lasciare all’usufruttuario una quota maggiore rispetto alla tabella , pur di concludere il negozio

O viceversa.

 

[Seth]

Si e no. Le tabelle sono tassative credo solo ai fini fiscali.
Ma le compravendite sono contratti tra privati e “l’accordo “ può differire: ad es chi vende la nuda proprietà può lasciare all’usufruttuario una quota maggiore rispetto alla tabella , pur di concludere il negozio

Ah, ecco. Quindi è un aspetto da chiarire tra nudo proprietario e usufruttuario prima di mettere in vendita, o comunque in mancanza di accordi diversi si presuppone che valga la tabella, anche se non esplicitamente richiamata nel preliminare/proposta d’acquisto accettato da entrambi?