Eredita'

[SILVANA VILLELLA]

Buonasera,
Mio papà, vedovo , vuole vendere l'appartamento in cui vive(nuda proprietà) ed è proprietario al 50% in quanto coniugato in regime di comunione dei beni . I figli sono 3.
Vorrei per cortesia sapere in quale percentuale va divisa la quota del 50% della mamma defunta.
Grazie infinite
Silvana

 

[Franci63]

Facciamo il caso il padre abbia 80 anni lui prenderebbe il 75% dei 2/3 del valore dell'appartamento e ci rimarrebbe ad abitare.

No, se l'usufrutto fosse riservato anche ai figli, il valore della nuda proprietà sarebbe correlato all'età del più giovane ; per tutti, padre compreso.
Quindi non converrebbe al padre.

Credo che i figli debbano vendere la piena proprietà e prendere l'equivalente di 1/9 del valore dell'appartamento.

Devono vendere tutti la nuda proprietà, e prendere ognuno il 75% della loro quota del loro diritto.
Se non vogliono vendere, aspetteranno che il padre passi a miglior vita; ma evidentemente lo metterebbero in difficoltà.
E' una scelta che coinvolge tutti,

 

[basty]

Non direi; ognuno venderà la nuda proprietà, pro quota.
I figli, stante il diritto di abitazione del padre, attualmente non sono pieni proprietari.
L’acquirente comprerà la nuda proprietà, con riserva di usufrutto (o abitazione) al padre.
Alla morte del padre, l’acquirente sarà pieno proprietario.

Leggo adesso anche il tuo parere: però anche tu usi il condizionale. E' un tuo parere o "funziona" esattamente così?
Ps: questo post è rimasto “sospeso”.

Che praticamente ai figli convenga partecipare alla vendita piena, sembra scontato.
Resta la domanda se vendendo tecnicamente la loro attuale “quasi nuda” proprietà, rimanga sospeso per il futuro l’usufrutto (spero di aver reso l’idea)

 

[Franci63]

però anche tu usi il condizionale.

Era un condizionale "da educazione", per non dire "no, non funziona così".
I figli attualmente sono nudi proprietari; se il padre vuole continuare a vivere lì, non c'è altra soluzione che vendere la nuda proprietà, pro quota.
Poi ci sono tante altre possibilità (vendita piena proprietà, riserva di usufrutto anche per uno o tutti i figli, vendita di alcune quote e basta, o altro), ma che non mi pare rappresentino l'obiettivo della famiglia.
Se l'usufrutto è solo per il padre, si venderà ad una certa cifra, e ci sarà mercato.
Se deve essere anche per i figli, si prenderà molto meno ( o nulla, perché gli acquirenti non faranno la fila).

 

[basty]

Era un condizionale "da educazione", per non dire "no, non funziona così

E no : la tua attuale risposta ti contraddice😉

Se dici che tecnicamente i figli “potrebbero” riservarsi l’usufrutto, vieni dalla mia. Che i figli oggi hanno una proprietà “svestita” ma non del tutto nuda….

Al di là della risposta formalmente corretta, certamente la vendita diventa appetibile solo se i figli rinunciano ad ogni diritto

 

[Franci63]

Se dici che tecnicamente i figli “potrebbero” riservarsi l’usufrutto, vieni dalla mia.

No; dico che potrebbero accordarsi economicamente con il padre, per ottenere quel risultato.
Ma era solo una delle tante possibili alternative di gestione della vendita dell'immobile, con conseguenze economiche diverse .

 

[Seth]

Basty, ma se al Catasto non risulta il diritto d’abitazione, come fa a pretendere l’IRPEF dovuta da chi ne gode?

infatti. Facciamo il caso il padre abbia 80 anni lui prenderebbe il 75% dei 2/3 del valore dell'appartamento e ci rimarrebbe ad abitare. Mentre, diciamo il figlio più giovane di 40 anni che ha una sua abitazione, se vendesse la nuda proprietà prenderebbe il 15% di 1/9 del valore dell'appartamento: non gli conviene. Credo che i figli debbano vendere la piena proprietà e prendere l'equivalente di 1/9 del valore dell'appartamento.

Non ho capito però. Il “deprezzamento” dipende dall’età del padre con diritto d’abitazione. Alla sua morte l’acquirente dovrebbe diventare automaticamente titolare di piena proprietà, a prescindere dall’esistenza in vita dei figli. O sbaglio? D’altra parte, i figli con quote, vivente il padre, come potrebbero vendere legittimamente la piena proprietà che non hanno? Dico nella sostanza, perché tecnicamente non so come tale situazione venga registrata negli atti: forse non “nuda proprietà” ma “proprietà gravata da diritto di abitazione”? Chiedo.

 

[basty]

Basty, ma se al Catasto non risulta il diritto d’abitazione, come fa a pretendere l’IRPEF dovuta da chi ne gode?

Per le imposte ad Agenzia delle Entrate o Comune non interessa molto chi paga: l’importante che lo faccia qualcuno.

Diverso invece questo aspetto in caso di compravendite di u.I. Occupate: la mancata pubblicità potrebbe creare problemi.

Nel caso presente , se i figli oggi vendono, vendono in condizioni di nuda proprietà.
Il notaio scrupoloso fa un accesso in conservatoria per accertarsi della provenienza dei beni: non si accontenta di ciò che risulta a catasto

 

[Seth]

Per le imposte ad Agenzia delle Entrate o Comune non interessa molto chi paga: l’importante che lo faccia qualcuno.

Se non pago l’IRPEF dovuta a mio nome, non credo di poter giustificarmi dicendo che l’ha pagata qualcun altro.
Inoltre, anche al Comune, le imposte sono diverse per abitazione principale e non, quindi è rilevante chi è il soggetto passivo d’imposta, se la casa è la sua residenza o meno, ecc.

Diverso invece questo aspetto in caso di compravendite di u.I. Occupate: la mancata pubblicità potrebbe creare problemi.

La pubblicità però non la si ottiene al Catasto ma in Conservatoria, come noti anche tu più avanti.

Nel caso presente , se i figli oggi vendono, vendono in condizioni di nuda proprietà.
Il notaio scrupoloso fa un accesso in conservatoria per accertarsi della provenienza dei beni: non si accontenta di ciò che risulta a catasto

Dunque che succede? Esigerà la previa trascrizione del diritto d’abitazione?

 

[basty]

Dunque che succede? Esigerà la previa trascrizione del diritto d’abitazione?

Quale procedura pratica venga seguita non te lo so dire. Per esperienza so che i cosiddetti tecnici, in seguito alla successione di mio padre, non avevano esplicitato il diritto di abitazione a catasto. Che poi noi figli ne abbiamo tenuto conto è un fatto: ma nè Comune nè Agenzia delle Entrate si sono premurati di segnalare qualcosa.

Con la successione di mia moglie, la DS e volture le ho curate io personalmente ed ho riportato l'annotazione.
Per inciso , se non ricordo male, dovrei verificare , ma sono abbastanza sicuro, le opzioni previste prevedono solo proprietà, nuda propr, o usufrutto. Per tale diritto minore si può solo porre una annotazione.

 

[vittorievic]

Il coniuge superstite, già al momento dell'avvio della successione acquisisce immediatamente il diritto di abitazione.

da: Art. 540 codice civile - Riserva a favore del coniuge
Al coniuge, anche quando concorra con altri chiamati, sono riservati i diritti di abitazione sulla casa adibita a residenza familiare(2) [144 c.c.] e di uso sui mobili che la corredano, se di proprietà del defunto o comuni(3). Tali diritti gravano sulla porzione disponibile [556 c.c.] e, qualora questa non sia sufficiente, per il rimanente sulla quota di riserva del coniuge ed eventualmente sulla quota riservata ai figli(4) [566 c.c.].