elleci

Nuovo Iscritto
Buongiorno a tutti.

Sono nuova e avrei una domanda, che ho trovato già altrove ma che in parte non mi ha chiarito..

Vi racconto la mia situazione: vorrei comprare una casa.

Questa casa è posta al 4° e ultimo piano di un condomio di 8 unità.

Al quarto piano ci sono due appartamenti (quello che mi interessa e un'altro). Ognuno di loro ha una botola, posta sopra le rispettive porte, a cui si accede ognuno a una metà di sottotetto.

In parole povere 2 appartamenti, 2 botole inserite nel muro dell'appartamento, 2 sottotetti.

Il problema nasce da questi benedetti sottotetti che, al solito, non risultano accatastati e non sono segnati come proprietà. E non sono elencati tra i beni comuni condominiali. Il fatto che siano divisi in 2 sottotetti, con 2 botole separate, farebbe presumere però a un uso esclusivo degli appartamenti dell'ultimo piano.

ho letto la Cass. civ., 23 maggio 1991, n. 5854. per cui il sottotetto risulta pertinenza dell'ultimo piano, se non incluso tra i beni comuni.

Il punto è che si parla di sottetto. Io vorrei, abbassando i soffitti dell'appartamento, rendere tale sottotetto abitabile. Infatti più che un sottotetto è una soffitta, con altezza massima di 1.70 e minima di 50cm.

Se abbasso il mio soffitto, per avere più altezza nella soffitta, e se metto nel mio appartamento una scala, vario la destinazione d'uso del sottetto, che a questo punto non sarebbe più vano tecnico.

Il mio futuro vicino credo che abbia ristrutturato la soffitta.. Ma questo non vuol dire nulla... Non vorrei quindi fare lavori e spendere soldi, per poi perderne l'uso.

DA QUI LA DOMANDONA: posso accatastarla come mia, inglobarla nella proprietà per poterne poi fare i lavori del caso e in seguito cambiare destinazione d'uso? Oppure in mancanza di catasto e proprietà, non ho nessun diritto e mi attacco al tram?

Grazie a chi mi vorrà rispondere.
 

maurom

Nuovo Iscritto
Le risposte che riceverai saranno molteplici e diverse. ti consigli di andare da un ingegnere o geometra molto bravo, che verificato la situazione, ti dice subito si o no.
Personlamente, sono di Bologna, ho preso un sottotetto non accatastato, non in uso al condominio, abbiamo effettuato rivecrche notarili (per stare piu' tranquilli) esattamente il primo atto di vendita fatto nel palazzo. dopodichè ne ho preso il possesso, comunicandolo in assemblea dei condomini, ristrutturato ( non costa poco...... specialmente se devi rifare i pavimenti) e accatastato sotto la propirieta del mio appartamento. pagato tutte le imposte e tasse che il comune pretende e via.......
ho messo una scala , sono stato fortunato da una parte perchè , finito di coinbentare tutto l'altezza massima è di 2,30 fino a scende ad 1,20..... attenzione pero' la cassazione dice che il sottotetto è pertinenza dell'apaprtamento sotto ...solo se serve per difendere l'appartamento dal caldo e dal freddo e dall'umidità. infatti nel mio progetto esiste una camera d'aria intorno..........
in bocca al lupo e buona fortuna
 

elleci

Nuovo Iscritto
Le botole di accesso sono negli appartamenti o nel vano scale ?

Allora innanzitutto grazie. Specifico che sono di Firenze e credo che qui ancora non esista una regolamentazione in merito.

Titansilber in parte no. La botola è nel vano scale, ma sul mio muro dell'appartamento, non sulla tromba delle scale. Ci sono due botole, perché la soffitta su cui poggiano i due appartamenti è divisa in 2 - una parte dell'appartamento di destra, una parte dell'appartamento di sinistra.

Ogni botola è sopra la porta del rispettivo appartamento, nel muro di proprietà dell'appartamento. Ci si accede dal vano scale, ma sono messe sopra le rispettive porte.

In pratica: per accedere alla soffitta dell'appartamento del vicino, devi avere le chiavi sue e poi accedere dalla sua botola. Se vuoi accedere alla soffitta del "mio" (perché ancora non ho comprato) appartamento, ti devo dare le chiavi e salire sulla mia.

Aggiunto dopo 4 minuti ....

Ciao mauro2007. In effetti mi avevano detto di vedere il primo atto di vendita, ma in realtà non è segnato nulla. IN pratica NON ESISTE. Non è accatastato, non è venduto, non è segnato tra i beni comuni. Vorrei fare anche io una cosa come la tua (abbassando il soffitto).

Infatti anche io avevo letto che solo se esercita la funzione di sottotetto è di mia pertinenza. Abbassando i soffitti, mettendo la scala, prese, bagnetto e via discorrendo.. non ha più quella funzione.. Anche per la DIA (ora SCIA)... che SCIA faccio se non è MIO?... :triste:

Aiuto.. spero qualcuno sappia come funziona.
 

stefano

Nuovo Iscritto
La domanda aveva lo scopo di capire se i sottotetti sono a meno nella disponibilità comune dei condomini (come sarebbe se fossero accessibili dal vano scale). Se fossero stati accessibili a tutti sarebbe molto più difficile ottenere il risultato che ti interessa.
 

hanton21

Membro Assiduo
il sottotetto ,per legge, e' TUO : MA non potrai mai utilizzarlo se non per depositare cose : per eddere calpestabile e' necessario sentire un Ing o Geom esperto che si incarichi di tutta la trafila (visura in Comune,dati di costruzione,permessi vari,rilascio di abitabilita' al tuo appartamento e/o meglio all'edificio,progetti etc etc etc) : siamo sicuri che si possa abbassare il soffitto e quindi diminuoire la cubatura dell'appartamento ?conclusione : penso che nessuno possa "consigliarti" ne' tantomeno "die" come agire ...in questo caso occorre senzameno la consulenza e tutto il resto da parte di un professionista....e poi sei a Firenze !ci sono vincoli a secondo della vetusta' e collocazione dell'edificio:shock:...lo sapevi ? appellati ad un VALENTE professionista:-o:shock::basito::occhi_al_cielo:
 

elleci

Nuovo Iscritto
Sì avevo intuito perché me lo chiedevi. In effetti sono ipoteticamente accessibili perché se sali all'ultimo piano queste due botole, sebbene siano nel muro perimetrale degli appartamenti, si vedono.

Ma sono 2 botole sono chiuse con chiavi e io avrei quelle della botola sopra la mia porta. Dalla mia parte all'inizio della botola, c'è una finestrina che serve all'antennista per andare su... :triste:

Sì avevo intuito perché me lo chiedevi. In effetti sono ipoteticamente accessibili perché se sali all'ultimo piano queste due botole, sebbene siano nel muro perimetrale degli appartamenti, si vedono.

Ma sono 2 botole sono chiuse con chiavi e io avrei quelle della botola sopra la mia porta. Dalla mia parte all'inizio della botola, c'è una finestrina che serve all'antennista per andare su... :triste:

Aggiunto dopo 8 minuti ....

Ciao Hanton21. per eddere calpestabile cosa intendi di preciso? per il resto la casa è vecchia, ma tipo degli anni 50 e in una zona senza vincolo urbanistico.

I soffitti sono attualmente di 3mt e 30, per cui abbassandoli a 2.70 guadagnerei 60cm senza modificare la cubatura.

ho sentito due geometri. Uno mi dice che si può ed è mio, uno dice che no, ed è del condominio... Voglio andare anche al'ufficio urbanistico per capire meglio. Ma è questa discordanza di opinioni che mi uccide.

In ogni caso io non voglio necessariamente rendere il sottotetto un appartamento abitabile al 100%. Ma un angoletto usabile, carino... Dove andare a leggere. o anche mettere lo stenditoio. O giocare alla play :p.

Certo è che spendere un botto di soldi per abbassare il mio soffitto (e quindi perdere aria), fare gli attacchi a luce e acqua e rendere carino un sottotetto che NON E' MIO... Eh no. :)
Non vorrei che i condomini, a lavori fatti mi dicessero: grazie Laura per averlo sistemato, ora dove posso mettere i miei cambi di stagione? nel sottotetto!
 

stefano

Nuovo Iscritto
Come vedi dalle risposte la questione deve essre vista sotto due diversi profili: quello civilistico, ossia dei rapporti fra condomini, e quello amministrativo, ossia è consentito fare nel sottotetto dalle norme edilizie vigenti. I due aspetti sono distinti e se prima non chiarisci se il sottotetto, nel tuo caso specifico, è veramente una pertinenaza dell'appartamente è inutile verificare il resto.
Per quanto riguarda il primo aspetto si fa riferimento essenzialmente alle norme nazionali che regolano i rapporti fra i cittadini, per il econdo aspetto fanno fede il piano regolatore, che classifica l'immobile secondo il suo pregio urbanistico e la zona nella quale si trova, il regolamento edilizio, le norme tecniche di attuazione, i vincoli paesaggistici nel caso tu voglia aprire dei lucernari, ecc...
Per verificare il primo punto: il fatto che il sottotetto al momento sia accessibile a tutti esclude che sia di tua proprietà, fa però differenza se l'accessibilità è regolata da una chiave che in possesso esclusivo del proprietario dell'appartamento.
Infatti si distingue fra la necessità di passaggio temporaneo (come ad esempio un antennista) o l'accesso e l'uso libero, come sarebbe nel caso di una soffitta di proprietà comune. Perchè vi sia accesso e uso libero qualunque condomino dovrebbe poter raggiungere il sottotetto senza bisogno di chiedere nulla ad altri condomini; inoltre il sottotetto dovrebbe essere calpestabile; in altre parole i soffitti dell'appartamento non dovrebbero essere dei controsoffitti, magari in cannicciato, come è tipico a Firenze, ma dei veri e propri solai calpestabili.
 

hanton21

Membro Assiduo
Lura : per vedere ESATTAMENTE come stanno le cose sarebbe necessario consultare il TUO ROGITO e quello degli altri inquilini,proprietari etc:
Secondo me il sottotetto e' TUO ed ESCLUSIVO ma potrebbe essere anche NON TUO ma AD USO esclusivo (come spesso succede per le terrazze degli attici): nel secondo caso NON puoi metter mano....l'ardua sentenza la puoi vedere dal rogito e solo da quello (appartenenza di pertinenze):ok:
 

elleci

Nuovo Iscritto
Titansilber grazie.

Mi hanno anche detto che la separazione della soffitta in due parti, con due botole e ogni parte inizia e finisce con l'appartamento sottostante, presumerebbe l'uso esclusivo.

Per la calpestabilità, se intendi praticabile NO. Non è possibile camminare nel sottotetto senza rischiare di sfondare il "mio" soffitto. non è praticabile.

Solo nelle parti perimetriche (ci sono delle travi corrispondenti alla fine dei muri portanti del "mio appartamento". e ovviamente, all'inizio della botola è stato rinforzato per far passare l'antennista (ma si parla di un fazzoletto di 50cm a larghezza di una scalettina a poili).

Infatti andrebbe rifatto tutto, incluso il solaio. L'unica cosa salvabile è il tetto (in quanto tale) perché hanno rifatto il tetto da poco. Il fatto che non abbiano rifatto il sottotetto, anche questo farebbe pensare a non cosa comune.

Aggiunto dopo 8 minuti ....

Hanton ancora grazie. So che nel primo atto questa soffitta fantomatica non è indicata.
Non è nemmeno indicata nelle parti comuni condominiali.
Non è nemmeno accatastata.


In pratica non esiste. Non è infrequente perché negli anni 50 a nessuno veniva in mente di specificare un sottotetto.. :) come cambiano i tempi. In questo caso, anche con uso esclusivo (perché nessun titolo ne determina la mia proprietà) posso effettuare le migliorie di cui sopra?
 

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