meri56

Membro Assiduo
Proprietario Casa
l'assemblea di condominio decide a maggioranza, in deroga agli articoli 1120 e 1136 del codice civile."

Questo è il testo. Dove lo vedi il riferimento ai millesimi?

Ho apprezzato molti tuoi interventi, ma non sono d'accordo su questa tua interpretazione di "maggioranza".
Vero che non si parla di millesimi, ma neppure di teste.
Penso sarebbe molto rischioso dar corso a una delibera che non abbia ricevuto il voto favorevole della " maggioranza dei presenti " in termini sia di teste, sia di millesimi.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
"Per le innovazioni relative all'adozione di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore e per il conseguente riparto degli oneri di riscaldamento in base al consumo effettivamente registrato, l'assemblea di condominio decide a maggioranza, in deroga agli articoli 1120 e 1136 del codice civile."

Questo è il testo. Dove lo vedi il riferimento ai millesimi?

Sono nuovo di questo forum, ma probabilmente sono più vecchio di te di esperienza, oltre che di frequentazione su un forum cugino (immobilio): mi permetto di raccomandarti più prudenza nelle affermazioni e deduzioni.

La tua citazione è corretta, ma dovresti allora anche leggere bene i due articoli del cc richiamati.
In buona sostanza ad essere toccato, è il quinto comma dell'art. 1136, che sancisce:

Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni previste dal primo comma art. 1120 dovono essere sempre approvate con un numero di voti che rappresenti la magguioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio

Forse non è superfluo ripeterti che partecipanti = teste, e valore dell'edificio = millesimi.
Questo concetto è sistematicamente replicato negli articoli riguardanti il condominio: se non li si conosce, sarebbe più opportuno non dare valutazioni in merito alle procedure condominiali.

Ora la frase della norma da te citata è corretta (faresti bene però a dare anche gli estremi del DL, che per altro conosco), ma ha un senso se conosci gli articoli del c.c.: parla solo di maggioranza, si riferisce quindi alla maggioranza semplice, ergo 3° comma art. 1136: 1/3 dei partecipanti, più 1/3 dei millesimi. La legge in questione, per incentivare e facilitare la contabilizzazione, sancisce per legge una deroga ad un articolo per altri versi non derogabile da eventuali RdC (il 1136 è inderogabile nemmeno all'unanimità secondo ultimo comma art. 1138 c.c. )
Il risultato è che per questa innovazione è sufficiente la maggioranza semplice, invece che quella qualificata. E' la stessa deroga applicata per l'eliminazione delle barriere architettoniche, credo.

Ma l'assembla ha già deciso... per passare alla contabilizazione!


Citazione Originariamente Scritto da basty Visualizza Messaggio
L'amministratore non deve fare di suo arbitrio, ma appunto procedere nell'interesse di tutti, sulla base di decisioni dei condomini

Esattamente quello che ha fatto dando corso alla delibera dell'assemblea. Non si possono accollare all'amministratore i capricci dei singoli condomini.

Qui spero ti renda conto dell'assurdo di quanto stai sostenendo: non sono amministratore e non sono parte in causa. Ma non mi stavo riferendo ai capricci: se alla prova dei fatti la decisione dell'assemblea non è realizzabile (!!!) , l'amministratore deve farlo presente (magari faceva bene a fare la verifica prima, ma certamente doveva fermarsi dopo): chiarito il punto, lasciava nuovamente all'assemblea dipanare la questione. L'amministratore non ha il compito di sostituirsi nelle valutazioni e decisioni, semmai ha l'onere di consigliare, evidenziare le problematiche, segnalare errori e richiamare alla corretta applicazione delle norme.
Poi, condomini avvisati, mezzo salvati: ma la decisione ultima, questa volta giusta o sbagliata che sia , deve rimanere in capo all'assemblea.

Scusa se sono stato un pò brusco: ma cerchiamo di tenerci care le già poche certezze esistenti: se no facciamo una discussione alla fantozzi. Ciao, non avermene.
 

w2fdr

Membro Attivo
Proprietario Casa
Ciao tairam,
se non sono indiscreto, qunto vi è costato ad elemento il lavoro?
Te lo chiedo perche anche in nostro amministratore ci ha parlato di un lavoro simile.....

Saluti

FDR
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
qunto vi è costato ad elemento il lavoro?
Interessante domanda, per fare un pò di statistica.

Io recentemente ho avuto un intervento simile per applicazione valvole e ripartitori di calore (i contabilizzatori usati sui caloriferi): prezzo medio complessivo 130-150€ per ciascun radiatore, salvo dover applicare valvole remotizzate per superare ostacoli e nicchie come nel caso qui postato. Io non ho avuto casi speciali, quindi non conosco la differenza di spesa.
 

ergobbo

Membro Attivo
mi permetto di raccomandarti più prudenza nelle affermazioni e deduzioni.

Premesso che anch'io non sono propriamente "di primo pelo", la prudenza non è mai troppa.

dovresti allora anche leggere bene i due articoli del cc richiamati.
In buona sostanza ad essere toccato, è il quinto comma dell'art. 1136, che sancisce...

Perdonami se stavolta essere bruco sono io, ma credo che quello che dovrebbe leggere bene sia tu.
La 10/91 non richiama gli art. 1120 e 1136, ne li lascia come sfondo del normato, ma legifera IN ESPRESSA DEROGA degli articoli stessi. Questo particolare tutt'altro che trascurabile spazza via dalla discussione gli art. 1120 e 1136 e tutta la giursprudenza in merito alla maggioranza a essi correlata.
Senza dubbio la norma, con quel suo "a maggioranza" finirà per interessare la cassazione, ma finché non si formerà una consolidata giurisprudenza in merito, l'unica interpretzione valida di "l'assemblea di condominio decide a maggioranza" è quella della maggioranza degli intervenuti. Tale maggioranza dovrà peraltro necessariamnte intesa "per teste", giacché la 10/91 non prevede alcun vincolo di rapprentanza di valore.

faresti bene però a dare anche gli estremi del DL
Li ho dati:
l’art. 26 c 5 della legge 10/91
Peraltro si tratta di una legge e non di un decreto

ma ha un senso se conosci gli articoli del c.c.

e chi ti dice che io non li conosca?

parla solo di maggioranza, si riferisce quindi alla maggioranza semplice, ergo 3° comma art. 1136: 1/3 dei partecipanti, più 1/3 dei millesimi.

Assolutamente no, dato che specifica che la maggioranza è IN DEROGA agli articoli a cui tu la rferisci.
D'altra parte, se così fosse, facilmente il legislatore avrebbe potuto scrivere "l'assemblea delibera con la maggioranza prevista dall'art. 1136 C.C, terzo comma"

sancisce per legge una deroga ad un articolo per altri versi non derogabile da eventuali RdC (il 1136 è inderogabile nemmeno all'unanimità secondo ultimo comma art. 1138 c.c. )

Qui mescoli mele e banane. La 10/91 non riguarda minimamente l'inderogabilità dell'art 1136 da parte del RdC. Stabilisce una specifica maggioranza necessaria per deliberare in merito a uno specifico argomento.

E' la stessa deroga applicata per l'eliminazione delle barriere architettoniche, credo.

A mio avviso credi male: "Legge 13/1989, art. 2, comma 1: Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni da attuare negli edifici privati dirette ad eliminare le barriere architettoniche [...] sono approvate dall'assemblea del condominio, in prima o in seconda convocazione, con le maggioranze previste dall'articolo 1136, secondo e terzo comma, del codice civile."

Se confronti i due testi di legge, è evidente che parliamo di parametri e numeri diversi.

Credo comunque che l'argomento di cui stiamo discutendo si sia scostato non poco da quello originario del thread, per cui mi permetto di suggerire ai moderatori un suo spostamento in un eventuale nuovo "capitolo".


Per quanto riguarda il comportaento che avrebbe dovuto tenere l'amministratore, dici:

Citazione Originariamente Scritto da ergobbo Visualizza Messaggio
Ma l'assembla ha già deciso... per passare alla contabilizazione!


Citazione Originariamente Scritto da basty Visualizza Messaggio
L'amministratore non deve fare di suo arbitrio, ma appunto procedere nell'interesse di tutti, sulla base di decisioni dei condomini

Esattamente quello che ha fatto dando corso alla delibera dell'assemblea. Non si possono accollare all'amministratore i capricci dei singoli condomini.


Qui spero ti renda conto dell'assurdo di quanto stai sostenendo: non sono amministratore e non sono parte in causa. Ma non mi stavo riferendo ai capricci: se alla prova dei fatti la decisione dell'assemblea non è realizzabile (!!!) , l'amministratore deve farlo presente (magari faceva bene a fare la verifica prima, ma certamente doveva fermarsi dopo): chiarito il punto, lasciava nuovamente all'assemblea dipanare la questione. L'amministratore non ha il compito di sostituirsi nelle valutazioni e decisioni, semmai ha l'onere di consigliare, evidenziare le problematiche, segnalare errori e richiamare alla corretta applicazione delle norme.
Poi, condomini avvisati, mezzo salvati: ma la decisione ultima, questa volta giusta o sbagliata che sia , deve rimanere in capo all'assemblea.

Sarà forse unamera questione d punti di vista, ma ritengo che, una volta che l'assemblea abbia legittimamente delberato, all'amministratore non rimanga che dare seguito alla delibera in base a quanto previsto dall'art. 1130 CC.
Il problema di 3 radiatori "pirati", non rende la delibera irrealizzabile, ma si limita a crere un problema nel computo. Solo questo aspetto l'amministratore deve sottoporre all'assemblea affinché gli venga indicato il tipo di soluzione da adottare e questo, io, l'ho sostenuto sin dal'inizio.

Sospendere l'esecuzione della delibera non rientrava tra le sue prerogative. Se così fosse, assisteremmo a una paralisi della vita di condominio ogni volta che un singolo condomino decide di mettersi "di traverso".


Scusa se sono stato un pò brusco: ma cerchiamo di tenerci care le già poche certezze esistenti: se no facciamo una discussione alla fantozzi. Ciao, non avermene.

Nessun problema. Un forum è un luogo in cui ci si confronta, magari in maniera particolarmente "vivace", ma si rimane sempre sul confronto di idee e opinioni. Come dici tu, le certezze sono piuttosto scarse. Aggrapparcisi a tutti i costi, però, non mi sembra una grande idea. Se infatti le certezze non fossero discutibili, saremmo ancora certi che la Terra è piatta.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Un forum è un luogo in cui ci si confronta ...

Di getto ritenevo non meritasse rispondere, ma sono un tipo curioso ed ho imparato qualcosa.

La tua tesi, che a me pareva sbagliata, è invece una fine analisi da luguleio (non è una offesa, è solo per intenderci): ciò non toglie che io propenda tuttora per la mia interpretazione, e che tu possa rimanere della tua idea.
Del resto ho potuto constatare che questa difformità sussiste anche tra addetti ai lavori.
Partendo dal presupposto (pregiudizio) che la qualità legislativa stia diventando sempre più scarsa, sospetto che la anomalia del dettato della legge da te citata sia non ascritto ad una precisa volontà del legislatore, ma più ad una sua superficialità: ovviamente questo mio parere è talmente superficiale, che non ha nessun conto.

Interessante però l'esito di una semplice interrogazione in rete: a fronte della ricerca con google di "maggioranze 10/91", le prime 4 pagine proposte, di cui allego i link, pur rilevando le discordi interpretazioni, se non ho letto amle portano al seguente risultato:

sole24ore:
si dovrebbe trattare (anche se la
nuova norma non lo cita) della «maggioranza semplice» dettata
dal terzo comma dell'articolo 1136 del Codice civile: la sola
maggioranza dei millesimi presenti, che rappresenti almeno un
terzo dei millesimi rapportati all'intero valore dell'edificio

http://www.caspi.it/documenti_vari/In_assemblea_previste_nuove_maggioranze.pdf

Avvocati Sanremo:
(***) Questa è l'interpretazione prevalente, ma la dottrina non è unanime: per alcuni autori sarebbe sufficiente la “semplice” maggioranza delle quote millesimali rappresentate dagli intervenuti in assemblea, indipendentemente dal numero dei condòmini favorevoli.
http://www.avvocatisanremo.it/TabellaCond.pdf

Confedilizia:
(**) Questa è l'interpretazione prevalente, ma la dottrina non è unanime: per alcuni sarebbe necessaria la
maggioranza dei condòmini, per altri sarebbe sufficiente la sola maggioranza delle quote dei partecipanti al
condominio, per altri ancora - a seguito delle modifiche recate dal d.lgs. 311/’06 all’art. 26 della l. 10/’91 –
addirittura la “semplice” maggioranza delle quote (334 millesimi).

http://www.confedilizia.it/MAGGIORANZE_ASSEMBLEARI.pdf

fili diretto (avv. antonio zama) : bella disanima, di uno studio privato con un proprio sito/forum. Questo propende per la tua interpretazione, pur citando onestamente due sentenze di merito che giungono a conclusioni opposte tra loro
E' una scelta del legislatore di legare la maggioranza del comma 2 ai millesimi dei presenti e la maggioranza del comma 5 alle teste.
La maggioranza di legge per l'adozione dei sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore - Filodiritto

Se dovessimo contare queste risposte, prevale piuttosto la interpretazione legata ai milllesimi, a volte congiunta alle teste; una volta invece favorevole alle sole teste. Ma conferma che il tema è tutt'altro che certo.

La ricerca mi ha appassionato: i risultati non sono esattamente quelli che mi attendevo, ma mi hanno arricchito come penso possa capitare anche ai lettori che abbiano voglia di approfondire. L'incontro di due teste dure ma disponibili all'ascolto delle ragioni altrui, porta sempre buoni frutti.
Il tema si è rivelato più interessante del previsto.

Quanto ai compiti dell'amministratore abbiamo divergenze, ma questo è normale.

A risentirci alla prossima disamina. :ok: :daccordo:


 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Nelle more della discussione sui cavilli insiti nella legge 10/91 e smi, mi dimenticavo un fatto non trascurabile della questione.

Il nostro , poneva la domanda da Torino.

Ora la regione Piemonte ha legiferato in merito in modo drastico: la contabilizzazione va introdotta obbligatoriamente in edifici esistenti entro il 01.09.2012 secondo DGR n. 46-11968 del 04/08/2009, senza scaglioni e criteri temporali per la introduzione a scalare Quindi tanti saluti alle quisquilie interpretative in merito al significato delle maggioranze ...

Idem la Reg. Lombardia, con DGR 2601/11 del 30/11/2011, impone la contabilizzazione su tutti gli impianti esistenti, a partire dal 8/2012 al 8/2014, a scalare secondo vetustà e potenza.
 

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