L'atto di avveramento nella compravendita di immobile storico

[Elizabeth]

si applica l'aliquota del 4% prevista dalla tariffa parte prima allegata al d.p.r. n. 131/1986,

Mi hanno detto che per gli immobili storici si paga un totale del 6%:
Imposta di registro: 3%
Imposta ipotecaria: 2%
Imposta catastale: 1%
Sono aggiornate tutte queste informazioni? Me le stampo....

 

[Paca]

rogito e condizione sospensiva

Una domanda: Il primo atto, va fatto entro la data del rogito fissata nel compromesso, oppure bisogna anticiparlo di oltre due mesi affinchè considerati i 60 giorni di sospensiva e il tempo necessario per registrare l'avveramento si riesca a stare nella data concordata?

 

[renato77]

Quindi se nell'atto di compravendita si specifica che "sarà denunciato al competente ministero mediante presentazione della denuncia al soprintendente al fine dell'esercizio da parte del ministero per i beni culturali" e che "gli effetti giuridici attivi e passivi della compravendita decorreranno con effetto ex tunc dal giorno in cui si sarà verificata la condizione suddetta", (e si conserva anche la ricevuta di avvenuta consegna ai Beni Culturali della notifica), si è a posto senza dover avverare ancora. E' quello che mi pare di capire da tutti questi interventi molto utili e interessanti.
Continua a sfuggirmi il senso quindi di un secondo atto per avverare una cosa che è già avvenuta, a chi giova in termini pratici? Avete un esempio pratico di cosa potrebbe succedere se si segue la linea del solo atto sospensivo? (scusate se non uso termini tecnici, spero di essere chiara...)

Nel mio caso, sono "costretto" al secondo atto, semplicemente perchè non trovo attualmente nessuna banca disposta ad erogare il mutuo prima che non sia decaduto il periodo di prelazione delle Belle Arti.
Il secondo atto è da intendersi come il perfezionamento del primo.

 

[Paca]

Anche nel mio caso la banca eroga solo allo scadere della prelazione.
Unico inghippo pare che la data messa nel compromesso per il rogito è da intendersi comprensiva dei 60 giorni tanto che il notaio dice che in genere vengono sommati quei due mesi alla data rogito e questa nuova scadenza viene scritta nel compromesso.
Per fortuna che nonostante tutto riesco a stare nei tempi.

 

[Elizabeth]

Nel mio caso, sono "costretto" al secondo atto, semplicemente perchè non trovo attualmente nessuna banca disposta ad erogare il mutuo prima che non sia decaduto il periodo di prelazione delle Belle Arti.
Il secondo atto è da intendersi come il perfezionamento del primo.

Infatti, nel tuo caso è richiesta una prova certa subito. Nel mio caso non era necessario e ho semplicemente tenuto le ricevute datate dalle Poste delle raccomandate inviate per la prelazione per ogni evenienza. Dopo qualche settimana mi è addirittura arrivata la lettera della Sovrintendenza dove dichiaravano di non essere interessati all'acquisto. Credo non succede sempre però

 

[renato77]

Rispondo a Paca

Per mia esperenza, seppur poca, la data messa nel compromesso per il rogito non può tener conto dei 60 giorni. Perchè è dal rogito, con l'atto di acquisto, che il notaio invierà la richiesta alle Belle Arti.
Farlo 60 gg prima del rogito è come dire alle Belle Arti, "guarda che avrei intenzione di vendere, siete interessati...ma non funziona così!!"

Per cui fatti bene i tuoi conti ma specialmente accordati bene con venditore, notaio e soprattutto banca.

 

[Elizabeth]

Una domanda: Il primo atto, va fatto entro la data del rogito fissata nel compromesso, oppure bisogna anticiparlo di oltre due mesi affinchè considerati i 60 giorni di sospensiva e il tempo necessario per registrare l'avveramento si riesca a stare nella data concordata?

Non vorrei dare informazioni fuorvianti ma se procedi all'avveramento dopo l'atto d'acquisto, la data del rogito è quella decisa nel compromesso ma i 60 giorni seguenti sono oltre quella data visto che il diritto potrà essere esercitato dal Ministero dei Beni Culturali ed Ambientali entro i due mesi successivi alla notifica dell'atto di compravendita, non è un tuo ritardo. Tu rogiti normalmente e tale atto risulterà sottoposto alla condizione sospensiva del mancato esercizio del diritto di prelazione (il notaio lo scrive sempre nell'atto, non è un optional).

Sarebbe un caso rarissimo che il Ministero voglia acquistare a meno che tu davvero stia comprando a prezzo basso un monumento oltremodo interessante per loro (non hanno soldi manco per non far cadere a pezzi il colosseo, figurati...). Non succede mai, ma se succedesse?

Per quanto attiene al contratto di mutuo stipulato per l'acquisto dell'immobile in caso di esercizio del diritto di prelazione da parte del Ministero, si risolve e la relativa ipoteca iscritta a garanzia, dovrà essere cancellata. Ciò con conseguenze economicamente dannose sia a carico del mutuatario che un'operazione non economicamente conveniente per la banca. Per questo motivo molti istituti di credito hanno da sempre negato la concessione dei mutui su immobili vincolati ai sensi della Legge 1089/39.

In linea di principio non è però esclusa la possibilità che venga finanziato l'acquisto di immobili vincolati, stante anche le limitatissime ipotesi statistiche di esercizio del diritto di prelazione.

In questi casi però gli assegni rappresentanti la somma erogata potrebbero rimanere depositati presso il notaio rogante fino al decorso del termine per l'esercizio del diritto di prelazione e solo a termine scaduto consegnati alla parte venditrice. Sia chi compra che chi vende sa che queste sono le condizioni.

 

[renato77]

Son d'accordo, credo che la Sovrintendenza spesso non risponda.

Quello che non capisco, lasciatemi spazio ad uno sfogo che va oltre questa discussione, è come sia possibile che un momento piacevole e importante di prender casa (la prima) , rischi di diventare una dannazione..!!
Del mio acquisto mi sto pentendo, troppo complicato l'affare e non sarò tranquillo fino a quando potrò entrarci dentro

 

[Paca]

Per quanto attiene al contratto di mutuo stipulato per l'acquisto dell'immobile in caso di esercizio del diritto di prelazione da parte del Ministero, si risolve e la relativa ipoteca iscritta a garanzia, dovrà essere cancellata. Ciò con conseguenze economicamente dannose sia a carico del mutuatario che un'operazione non economicamente conveniente per la banca. Per questo motivo molti istituti di credito hanno da sempre negato la concessione dei mutui su immobili vincolati ai sensi della Legge 1089/39.

In linea di principio non è però esclusa la possibilità che venga finanziato l'acquisto di immobili vincolati, stante anche le limitatissime ipotesi statistiche di esercizio del diritto di prelazione.

In questi casi però gli assegni rappresentanti la somma erogata potrebbero rimanere depositati presso il notaio rogante fino al decorso del termine per l'esercizio del diritto di prelazione e solo a termine scaduto consegnati alla parte venditrice. Sia chi compra che chi vende sa che queste sono le condizioni.

Su questo non mi trovo. Da quello che mi ha detto la banca, loro ad un certo punto erogheranno il mutuo. Da quel momento ho la certezza che mi daranno i soldi, ma loro si presenteranno dal notaio per l'atto di mutuo e con i soldi solo al secondo atto cieè quando il notaio gli ha relazionato la non esecuzione del diritto di prelazione.
Il primo atto quindi, che sarebbe già un rogito avverrebbe senza passaggio di denaro.
Io ero convinta che la banca comunque li portasse li i soldi invece il mutuo mi partirà e verrà trascritta l'ipoteca solo con la consegna effettiva dell'immobile

 

[Elizabeth]

Son d'accordo, credo che la Sovrintendenza spesso non risponda.

Quello che non capisco, lasciatemi spazio ad uno sfogo che va oltre questa discussione, è come sia possibile che un momento piacevole e importante di prender casa (la prima) , rischi di diventare una dannazione..!!
Del mio acquisto mi sto pentendo, troppo complicato l'affare e non sarò tranquillo fino a quando potrò entrarci dentro

Non devi lasciarti abbattere. Il mercato degli immobili storici è un mercato di nicchia proprio perché ha molte problematiche, molti vincoli e non è da tutti seguirli per bene. Però lo Stato ti da la possibilità di pagare meno tasse (e già in fase di rogito pagherai meno imposte no?) e quindi è un do ut des perché lo Stato considera i maggiori oneri di conservazione gravanti sui proprietari di immobili vincolati, ma quando dovrai pagare le tasse tiene conto di una rendita inferiore a quella catastale ed i suoi “benefici” si concretizzano maggiormente in caso di immobile locato (magari non è il tuo caso se ci abiti ma è pur sempre una possibilità vantaggiosa) e anche in caso di successione.
Se compri un immobile storico è così, sei avvertito fin dall'inizio, altrimenti devi cercare una costruzione non vincolata architettonicamente. Gli americani dicono sempre "There ain't no such thing as a free lunch" che in italiano si potrebbe tradurre con "Nessuno ti dà da mangiare in cambio di niente"