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Glabromondo

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Proprietario Casa
Buonasera a tutti,
vi sarei grata se potessi avere più pareri possibili alla mia domanda, che è la seguente:
Premessa. Il mio vicino, mio condomino, facendo parte di un condominio minimo (3 appartamenti) ha costruito parecchio tempo fa una piccola casupola in laterizio che sussiste per una buona parte fuori dalla corte comune e solo per circa un metro all'interno della corte comune, costruzione completamente abusiva. Il terreno confinante è demanio dello stato o comunale, il Comune è a conoscenza dell'abuso da molti anni ma se ne disinteressa.
Domanda: in caso di richiesta di mutuo per il mio appartamento, che all'interno non ha abusi, questo abuso del condomino verrebbe rilevato dal perito della banca e quindi non essendo sanabile potrebbe rappresentare un ostacolo all'ottenimento del mutuo?
Chiedo perchè ho messo in vendita l'appartamento e vorrei capire se posso sperare in acquirente con mutuo.
PS L'appartamento è commerciabile, l'acquirente viene edotto sull'abuso del condomino e accetta la situazione così com'è, il rogito è valido (io ho comprato così con relazione del tecnico meno di 5 anni fa). L'abuso rimane di proprietà di chi l'ha fatto e di chi lo utilizza. Non so se la banca però la penserebbe diversamente.
Grazie se mi vorrete rispondere.
 

Glabromondo

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Ciao Beppe, buon compleanno.
Che vuole dire dipende dal perito, su cosa basi l'affermazione. L'abuso non è stato inserito nel rogito, l'acquirente viene edotto prima del rogito perchè la situazione viene descritta nella relazione del tecnico prima della compravendita (obbligatoria per l'Emilia Romagna).
 

BeppeX88

Membro Assiduo
Proprietario Casa
Di solito non controllano le parti comuni,si concentrano sull'immobile. se però è pignolo e lo segnala, il mutuo non passa.
 

Glabromondo

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Forse dovrei fare una precisazione, questi appartamenti erano alloggi popolari e tutta l'area era demanio dello stato. Nei rogiti di provenienza viene specificato la vendita della corte comune, ma non viene specificato la metratura della stessa. Quindi nel tempo si è recintata questa corte un po a sentimento e il condomino aveva già costruito la casupola in terreno statale, attualmente risulta al confine con la corte. Per questo anche il notaio non ha dato importanza alla cosa quando comprai io.
Allora devo sperare nel perito poco pignolo?
 

Franci63

Membro Storico
Proprietario Casa
in caso di richiesta di mutuo per il mio appartamento, che all'interno non ha abusi, questo abuso del condomino verrebbe rilevato dal perito della banca e quindi non essendo sanabile potrebbe rappresentare un ostacolo all'ottenimento del mutuo?
Direi di no.
Quell'abuso non dovrebbe ostacolare la concessione del mutuo per il tuo appartamento, perché la garanzia per la banca è il tuo immobile, e il suo valore. Che non diminuisce a causa di quella "casupola", che è un abuso, al limite "demolibile", su una parte comune.
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
Il mio vicino, mio condomino, facendo parte di un condominio minimo (3 appartamenti) ha costruito parecchio tempo fa una piccola casupola in laterizio che sussiste per una buona parte fuori dalla corte comune e solo per circa un metro all'interno della corte comune, costruzione completamente abusiva. Il terreno confinante è demanio dello stato o comunale, il Comune è a conoscenza dell'abuso da molti anni ma se ne disinteressa.
La parte demaniale o comunale è confinante con il lato posteriore del vostro lotto? Che destinazione ha, nel senso: è una strada o uno spazio incolto, abbandonato? Com'è materializzata la recinzione che presumibilmente dovrebbe formare un dente con il locale abusivo il quale dovrebbe estendersi sul terreno retrostante, pubblico?
Queste domande le pongo perché se il confine materializzato differisse dalle risultanze desunte dalla mappa catastale, si potrebbe rettificarlo, ben sapendo che comunque la misura di un metro è ampiamente nelle tolleranze catastali. Infine, trovo strano che il vicino sconfini parecchio sul terreno "pubblico?". Magari il vicino avrà fatto verificare il confine catastale e si sarà accorto differenza.
 

Glabromondo

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
La parte demaniale o comunale è confinante con il lato posteriore del vostro lotto? Che destinazione ha, nel senso: è una strada o uno spazio incolto, abbandonato? Com'è materializzata la recinzione che presumibilmente dovrebbe formare un dente con il locale abusivo il quale dovrebbe estendersi sul terreno retrostante, pubblico?
Queste domande le pongo perché se il confine materializzato differisse dalle risultanze desunte dalla mappa catastale, si potrebbe rettificarlo, ben sapendo che comunque la misura di un metro è ampiamente nelle tolleranze catastali. Infine, trovo strano che il vicino sconfini parecchio sul terreno "pubblico?". Magari il vicino avrà fatto verificare il confine catastale e si sarà accorto differenza.
La parte demaniale o comunale confina nella parte posteriore della corte e con un lato (il mio), il vicino ha porta e finestre che danno nella parte posteriore, di comune accordo ognuno di noi utilizza in modo esclusivo la parte della corte che ha davanti alla propria porta e finestre. Il terreno Demaniale/comunale è una vasta area incolta. Dato che nei rogiti non è riportata nessuna misurazione della corte, io ho desunto la sua consistenza dalle mappe catastali, secondo le quali la costruzione del vicino (una cantinola alta circa 3 mt con dimensioni circa un 3mt x 3mt) sussiste per circa un metro all'interno del perimetro della corte, parliamo comunque di mappe in scala 1:500, dove appunto, un metro è molto controverso. A mio avviso la costruzione abusiva sussiste in terreno statale ed essendo tale terreno non di pubblico interesse (area incolta e abbandonata da decine d'anni) il condomino potrebbe averlo anche usucapito, dato che lo utilizza da almeno 20 anni. Per questi motivi e per il fatto che quella parte della corte è in suo uso esclusivo per accordi privati tra noi, io non ho mai fatto denunce o lamentele riguardanti questa costruzione, mentre il Comune, che dovrebbe vigilare sugli abusi, pur essendone abbondantemente a conoscenza non ha mai ritenuto fare alcun'che.
 

Franci63

Membro Storico
Proprietario Casa
io ho desunto la sua consistenza dalle mappe catastali, secondo le quali la costruzione del vicino (una cantinola alta circa 3 mt con dimensioni circa un 3mt x 3mt) sussiste per circa un metro all'interno del perimetro della corte, parliamo comunque di mappe in scala 1:500
Quindi sono tue supposizioni basate su mappe 1:500 ?
Mi sembra che tu sia un po' esagerata nelle preoccupazioni !
 

Glabromondo

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Quindi sono tue supposizioni basate su mappe 1:500 ?
Mi sembra che tu sia un po' esagerata nelle preoccupazioni !
No, sono basate sul fatto che il geometra che fece la relazione tecnica chiamò la cantinola abuso su corte comune e la inserii nella relazione asserendo che era un abuso non sanabile da demolire a carico del condominio. Il vicino ha messo anche la recinzione in modo che la includesse, io a posteriori ho controllato per conto mio e ho scoperto che la recinzione non è nel confine della mappa catastale ma 3 mt più in la e la cantinola in realtà è quasi tutta in terreno statale invece che in corte.
 

Franci63

Membro Storico
Proprietario Casa
No, sono basate sul fatto che il geometra che fece la relazione tecnica chiamò la cantinola abuso su corte comune e la inserii nella relazione asserendo che era un abuso non sanabile da demolire a carico del condominio. Il vicino ha messo anche la recinzione in modo che la includesse, io a posteriori ho controllato per conto mio e ho scoperto che la recinzione non è nel confine della mappa catastale ma 3 mt più in la e la cantinola in realtà è quasi tutta in terreno statale invece che in corte.
Mi pare che tu abbia travisato la relazione del perito, che probabilmente parla di abuso non perché la cantinola è su terreno demaniale, ma perché è abusiva di per se, cioè è stata edificata senza permessi e andrebbe demolita.
Per il mutuo del tuo eventuale acquirente resta abbastanza ininfluente.
 

Glabromondo

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Mi pare che tu abbia travisato la relazione del perito, che probabilmente parla di abuso non perché la cantinola è su terreno demaniale, ma perché è abusiva di per se, cioè è stata edificata senza permessi e andrebbe demolita.
Per il mutuo del tuo eventuale acquirente resta abbastanza ininfluente.
Il geometra scrive e relaziona che l'abuso è in corte comune, egli non si è preso la briga di controllare se la recinzione era nel confine catastale o meno, visivamente sembra che casupola stia dentro la corte, perchè il vicino ha anche spostato/messo la recinzione 3 metri all'interno del terreno statale.
 

Glabromondo

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Ma la recinzione posso fargliela rientrare nel confine, mentre la casupola non posso demolirgliela, questa è la mia preoccupazione.
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
Dato che nei rogiti non è riportata nessuna misurazione della corte, io ho desunto la sua consistenza dalle mappe catastali, secondo le quali la costruzione del vicino (una cantinola alta circa 3 mt con dimensioni circa un 3mt x 3mt) sussiste per circa un metro all'interno del perimetro della corte, parliamo comunque di mappe in scala 1:500, dove appunto, un metro è molto controverso. A mio avviso la costruzione abusiva sussiste in terreno statale ed essendo tale terreno non di pubblico interesse (area incolta e abbandonata da decine d'anni) il condomino potrebbe averlo anche usucapito, dato che lo utilizza da almeno 20 anni.
Non conosco le mappe catastali in scala 1:500. Le carte ufficiali sono 1:1000, 1:2000, 1:4000 e molto raramente, limitate a particelle molto estese, 1:10000.
Quella che citi dovrebbe essere un elaborato della pratica di accatastamento o comunque uno sviluppo della mappa, non probante.
Comunque, 1 metro in scala 1:500 corrisponde a 2 mm, per cui facilmente misurabile sulla carta. La proprietà pubblica, se disponibile, è usucapibile. Nel senso che deve essere una area non di uso pubblico.
Sarebbe gradita una copia del disegno, ovviamente senza dati identificativi o uno schizzo illustrativo per capire com'è formato il lotto con i fabbricati e la posizione del fabbricato abusivo.
 

Glabromondo

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Non conosco le mappe catastali in scala 1:500. Le carte ufficiali sono 1:1000, 1:2000, 1:4000 e molto raramente, limitate a particelle molto estese, 1:10000.
Quella che citi dovrebbe essere un elaborato della pratica di accatastamento o comunque uno sviluppo della mappa, non probante.
Comunque, 1 metro in scala 1:500 corrisponde a 2 mm, per cui facilmente misurabile sulla carta. La proprietà pubblica, se disponibile, è usucapibile. Nel senso che deve essere una area non di uso pubblico.
Sarebbe gradita una copia del disegno, ovviamente senza dati identificativi o uno schizzo illustrativo per capire com'è formato il lotto con i fabbricati e la posizione del fabbricato abusivo.
Parlo dell'elaborato planimetrico in scala 1:500 dove è riportata corte e immobile. Ho controllato le distanze nelle mappe catastali online messe a disposizione dall'Agenzia delle Entrate. Dopo faccio uno schizzo e lo posto.
Non fare nulla, non è un problema per te.
Non c'è bisogno di fare problemi sul nulla.
Finora io non ho fatto nulla per il quieto vivere, ma mi hanno detto che i periti delle banche possono piantare grane per questo tipo di cose, mentre per la commerciabilità del mio appartamento l'abuso del condomino non è ostativo . Per questo posso anche, per il tempo necessario alle perizie, chiedere al vicino di spostare la recinzione dove dovrebbe esserci e poi rispostarla una volta venduto.
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
Se la rete fosse spostata di circa un metro dal confine catastale, non sarebbe contestabile catastalmente.
 

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