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  1. alexfin

    alexfin Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    Buongiorno, vorrei sottoporVi il seguente quesito: sono in trattative per una casa in costruzione con una agenzia che ha affermato di trattare il cantiere che mi interessa in esclusiva; finora ci siamo recati due volte sul cantiere accompagnati dall’agente che poi ci ha aiutato fatto una ipotesi di costo comprensivo di spese di notaio, IVA etc e ora ci stanno spingendo a formulare una proposta di acquisto avvisandoci pero’ che il prezzo per il costruttore non è trattabile, (al massimo , secondo loro, potremmo spingerci a chiedere qualcosa di diverso rispetto ai capitolati per la scelta dei pavimenti). Ieri pero’, passando da un’altra agenzia, ci hanno proposto lo stesso immobile con un prezzo inferiore!!! Secondo Voi devo sospettare solo poca chiarezza del costruttore rispetto al prezzo oppure sospettare un atteggiamento disonesto da parte della prima agenzia? E sopratutto, preferendo a questo punto trattare con chi ci ha dichiarato un prezzo inferiore, rischio qualche ritorsione da parte della prima agenzia tipo la pretesa della mediazione? Vi ringrazio per l’attenzione. Alessia
     
  2. ralf

    ralf Nuovo Iscritto

    Purtroppo questo è un caso piuttosto comune,infatti parlando con molti conoscenti e per esperienza diretta risulta che frequentemente immobili vengano proposti a prezzi diversi da più agenzie. Ma non sarà anche colpa dei proprietari che danno l'immobile da vendere senza regole precise? E' molto strano questo comportamento, mah:???:
     
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  3. Brunonor

    Brunonor Nuovo Iscritto

    Se il prezzo proposto da altra agenzia per lo stesso immobile è di molto minore, la vendita si può configurare come 'altro affare' e dunque la prima agenzia non avrebbe titolo per richiederti mediazione se compri con la seconda.
    Consiglio comunque di far chiarezza sul prezzo, contattando direttamente il costruttore, ed eventualmente poi appoggiandoti alla seconda agenzia.
    Raccomando in ogni caso un comportamento prudente.
     
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  4. alexfin

    alexfin Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    grazie a tutti..ma possibile che non ci siano delle regole ben definite per queste cose? e il povero cane di consumatore che si trova in questa situazione cosa deve fare?
     
  5. Brunonor

    Brunonor Nuovo Iscritto

    Le agenzie immobiliari non sono tutte uguali. Le agenzie iscritte alla FIAIP o alla FIMAA hanno delle regole deontologiche ben precise da rispettare, le altre ...
    Comunque comprare una casa non è come comprare una pizza; bisogna vagliare attentamente l'immobile e chi lo tratta. Meglio se ci si affida ad un'agenzia che sulla piazza ha un buon nome riconosciuto.
     
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  6. Jrogin

    Jrogin Fondatore Membro dello Staff

    Professionista
    Il mio consiglio, se ti interessa quell'immobile, è quello di chiedere alla PRIMA agenzia un incontro con il costruttore (in presenza dell'agenzia) e fare la trattativa. In questo modo, avendo parlato direttamente con il costruttore, avrai fugato tutti i dubbi rispetto al prezzo.
    Purtroppo spesso accade che i costruttori danno prezzi diversi ad agenzie diverse.
    Andare dalla SECONDA agenzia, a mio parere ti mette a rischio con la PRIMA.
    Solo se il prezzo è non solo inferiore, ma NOTEVOLMENTE inferiore, diciamo di un 15/20%, potresti considerarlo un "nuovo affare", ma ripeto, fossi io mi comporterei come suggerito all'inizio del mio post.
     
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  7. marcella

    marcella Membro Attivo

    Quoto la risposta di Jrogin. Indipendentemente che la prima agenzia sia stata messa di mezzo o meno dal costruttore, oppure non abbia ricevuto per esempio l'aggiornamento dei prezzi, anche io ti consiglio di fare chiarezza in presenza della prima agenzia e del costruttore, in quanto hai avuto notizie diverse da una seconda agenzia.
    Così non rischi niente e sei corretta.
    In alcuni casi ho trovato anche io differenze di prezzo, dovute al fatto che alcune agenzie con superficialità mettono in vetrina o in pubblicità il prezzo a cui LORO credono possa arrivare la trattativa, all'insaputa del venditore. Il motivo non è chiaro, ma credo che sia per emergere da altre agenzie che hanno lo stesso oggetto in vendita, al prezzo indicato dal venditore. Diffiderei quindi da chi si pubblicizza con prezzi molto inferiori a quelli indicati e cercherei chiarezza presso diretto interessato, ovvero in questo caso il costruttore (insieme alla prima agenzia).
     
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  8. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    personalmente mi concentrerei anche su altri aspetti che indicherei anche nella proposta di acquisto :
    I due eventi che più dovrebberopreoccuparLa se sta comperando un immobile in costruzione sono la dichiarazione di fallimento del costruttore, prima del completamento della costruzione e del rogito notarile, e i gravi vizi costruttivi che si manifestano nel corso dei 10 anni dalla data di ultimazione della costruzione.

    Il Decreto Legislativo n. 122 del 2005 ha introdotto delle norme a tutela del promissario acquirente imponendo al costruttore la prestazione di una fideiussione a tutela dell’evento fallimentare o altra procedura pignoratizia e di una garanzia assicurativa (decennale postuma) per i gravi vizi costruttivi che si manifestino nell’arco di dieci anni, vizi i cui effetti sono già regolamentati dall’art. 1669 del Codice Civile.
    L’applicazione della norma è relativa agli immobili per i quali il permesso di costruire o altra denuncia o provvedimento abilitativo sia stato richiesto successivamente al 21/07/05, data di entrata in vigore del decreto.

    Da quella data c’è più tutela per chi acquista un immobile sulla carta. La legge prevede oltre alla garanzia per le somme versate e per i vizi nella costruzione il diritto al frazionamento del mutuo e la prelazione in caso di vendita dell’immobile all’asta.
    Bisogna però stare attenti a stipulare il preliminare di acquisto con il contenuto indicato nel decreto. Deve contenere, oltre alla garanzia fideiussoria, tutta una serie di indicazioni: il capitolato con indicate le caratteristiche dei materiali da utilizzarsi, gli elaborati del progetto, la convenzione urbanistica ecc.
    Il mancato rispetto delle norme e in particolare della garanzia fideiussoria determina la nullità del contratto con tutte le conseguenze del caso.
    Occorre evitare di corrispondere denaro in nero o non menzionato nel preliminare e ricordarsi che la garanzia di rimborso per le cifre versate è relativa solo a quanto pagato con bonifico bancario o, quanto meno, con assegno non trasferibile.
    La polizza assicurativa serve ad evitare che chi ha comprato l’immobile debba sopportare il danno dei gravi difetti costruttivi nel caso in cui il costruttore non c’è più o perché ha cessato l’attività o è fallito o non ha più beni su cui il danneggiato possa rivalersi.
    Nella nostra esperienza si verificano con sempre più frequenza casi di costruzioni gravemente viziate e per le quali l’azione giudiziaria verso il costruttore non solo è inutile, ma espone i proprietari a costose procedure legali senza risultati; al danno si somma la beffa.
    Attenzione particolare nella firma dei preliminari va data anche alle convenzioni con i comuni che sempre più spesso fanno carico a chi costruisce della realizzazione di alcune opere pubbliche quali strade, parcheggi o illuminazione.
    I comuni assegnano al committente un tempo(diversi anni) entro cui tali opere debbono essere realizzate.
    Purtroppo se il committente non provvede a realizzare quanto pattuito il comune può, anzi deve, agire verso l’attuale proprietario che nell’atto notarile ha assunto, suo malgrado e magari senza averne piena coscienza, l’obbligo solidale di realizzare quanto prescritto nella convenzione.
    Le nuove norme introdotte prescrivono degli obblighi al costruttore: la garanzia fideiussoria e la polizza assicurativa; ma fanno sorgere nell’acquirente il dovere, nel suo interesse, di richiedere un preliminare conforme nei contenuti a quanto previsto dalla legge e il pagamento con mezzi bancari che dimostrino l’imputazione al costruttore di quanto corrisposto.
     
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  9. frossi101

    frossi101 Nuovo Iscritto

    Molto interessante, non ostante che la legge sia del 2005 e che io sia una persona mediamente informata non ne sapevo nulla!:-o
    sarà perché qualcuno ha interesse a che non si sappia? "ah saperlo!"
    Grazie milla per l'informazione.
    Una domanda:
    cosa succede se un costruttore/venditore predispone un compromesso non conforme alla legge?
    e rifiuta di adeguarlo su richiesta?
    il diritto é negoziabile? E' possibile includere in un contratto non conforme una clausola (ovviamente vessatoria) in cui l'acquirente dichiara di non volere le garanzie?
    Grazie per la cortese risposta
    f.r
     
  10. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    se il venditore non aderisce alle condizioni della legge 122 è facoltà del solo compratore di invocare la nullità del contratto , cosa che farebbe decadere a mio parere anche il diritto alla provvigione dell'agente. A mio parere accordi contrari non valgono nei confronti del compratore proprio perchè la ratio della norma è evitare comunque che il compratore medesimo sia indotto a subire condizioni penalizzanti imposte Lui dal contraente professionale piu' attrezzato ed esperto
     

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