Anomala Variazione Consistenza. Immobile abusivo?

[nextpaco]

Salve a tutti,

mi hanno chiesto un parere in merito alla compravendita di un immobile. Il problema per il notaio è che nella Visura Storica catastale viene segnalata una Variazione Consistenza nel 1995 e da allora l'immobile ha un vano in più. All'Ufficio Tecnico del Comune non risulta alcun documento relativo a quella variazione, cioè nessuna licenza edilizia o altro.

Nell'ultimo atto notarile viene segnalato che uno dei vani è una loggia, ma in realtà e nell'ultima documentazione sia al Comune che al Catasto non risulta alcuna loggia, cioè non risulta alcun vano scoperto.

Il notaio crede che sia stato fatto un abuso edilizio, ma per il Catasto e per il Comune è tutto a posto.

1. Voi come procedereste per verificare che non c'è stato alcuno abuso e quindi a dare via libera alla compravendita?
2. La Variazione Consistenza può essere stata fatta per correggere un errore e non per coprire un abuso (quindi per questo non esistono documenti relativi al Comune)?

Grazie a chi mi risponderà.

 

[griz]

la variazione di consistenza può essere stata fatta per adeguare la planimetria allo stato di fatto, l'eventuale non corrispondenza precedente potrebbe avere ragioni che oggi non importa definire, se la planimetria corrisponde alla realtà e la corrispondenza si verifica anche in comune, non vedo problemi, se sei un tecnico basta una relazione nella quale dichiari di avere fatto le verifiche e credo che il notaio non possa dire nulla. Se proprio vuoi essere preciso puoi chiedere di vedere la documentazione relativa alla variazione e documentare così cosa sia stato fatto

 

[moralista]

Se tra catasto e comune vi è corrispondenza non vedo problemi a dichiarare lo stato di fatto

 

[Gianco]

E' probabile che la variazione sia stata adottata d'ufficio entro l'anno dall'accatastamento. Comunque, se uno vuole cercare di capire quali sono le norme del catasto fabbricati, peraltro in via di trasformazione, allego le regole basilari. Buona lettura.

 

[nextpaco]

Il notaio ha paura di fare l'atto poiché se l'immobile risultasse in parte abusivo, secondo lui l'atto sarebbe nullo! Comunque sia, al momento ha richiesto la documentazione relativa alla variazione di consistenza, gli interessa avere la vecchia planimetria per valutare meglio.

Da quanto ho capito, la loggia descritta nel vecchio atto, semmai fosse esistita, corrisponderebbe attualmente alla cucina, dove tra l'altro è stata presentata la documentazione nel 2010 al Comune per la ristrutturazione, con tanto di rilievo fotografico. Documentazione che è stata accettata dal Comune e dove sia il geometra che il proprietario dichiarano più volte che non esiste alcun abuso.

 

[moralista]

allora dovè il problema, chi la sollevato, dici il notaio da dove la rilevato se tutto corrisponde allo stato attuale

 

[nextpaco]

Il problema l'ha sollevato il notaio, che poi mi ha chiesto un parere, quando preparando la documentazione per l'atto di compravendita, si è accorto che nell'atto precedente viene descritto un vano come una loggia e notando poi dalla visura storica catastale che è avvenuta una variazione di consistenza dove è aumentato aggiunto un vano.

Quindi anche se al Comune e al Catasto la documentazione rispecchia lo stato attuale dell'immobile e sembra essere tutto a posto, può darsi (per il notaio) che in passato si fosse verificato un abuso edilizio (cioè pensa che la loggia è stata chiusa) e se così l'atto secondo lui sarebbe nullo.

 

[basty]

Apparentemente Notaio ... rompiballe ... che mi sembra faccia diligentemente il suo mestiere. Non da tutti controllare gli atti pregressi.

In teoria se loggia esisteva, dovrebbe esistere anche una richiesta al Comune ed autorizzazione a trasformarla in cucina.

Poi non so le norme in relazione al periodo e come sia possibile uscirne: ma mi pare si possa dire che spesso sono proprio gli Italiani a procedere con leggerezza, salvo poi lamentarsi quando i nodi vengono al pettine. Non è un giudizio moralistico. Siamo quasi tutti così.

 

[nextpaco]

Appunto, lo scenario è proprio questo: notaio diligente (cioè rompiballe ) chiamato in causa dall'acquirente e anomalie negli atti pregressi, anche se nell'ultima documentazione sia al Comune che al Catasto sembra essere tutto a posto. Sicuramente in passato si è proceduto con leggerezza.

A questo punto il notaio non potrebbe semplicemente togliere il riferimento alla loggia e risolvere così? La planimetria (quindi i vani) coinciderebbe con quella presentata precedentemente, dopotutto anche nell'ultima visura catastale viene segnalato che il "totale escluse aree scoperte**" coincide il totale dei metri quadrati, ovvero che non esistono aree scoperte, quindi alcuna loggia.

 

[basty]

Se devo aggiungere qualcosa, il notaio diligente dovrebbe anche saper indicare le vie d'uscita: se no .... rimane rompiballe e basta ...

A volte è anche solo melina per far pesare il suo intervento ....: credo non resti che fare fare una cronistoria dell'immobile, e se necessario integrare con una sorta di sanatoria gli eventuali passaggi mancanti