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  1. nextpaco

    nextpaco Nuovo Iscritto

    Professionista
    Salve a tutti,

    mi hanno chiesto un parere in merito alla compravendita di un immobile. Il problema per il notaio è che nella Visura Storica catastale viene segnalata una Variazione Consistenza nel 1995 e da allora l'immobile ha un vano in più. All'Ufficio Tecnico del Comune non risulta alcun documento relativo a quella variazione, cioè nessuna licenza edilizia o altro.

    Nell'ultimo atto notarile viene segnalato che uno dei vani è una loggia, ma in realtà e nell'ultima documentazione sia al Comune che al Catasto non risulta alcuna loggia, cioè non risulta alcun vano scoperto.

    Il notaio crede che sia stato fatto un abuso edilizio, ma per il Catasto e per il Comune è tutto a posto.

    1. Voi come procedereste per verificare che non c'è stato alcuno abuso e quindi a dare via libera alla compravendita?
    2. La Variazione Consistenza può essere stata fatta per correggere un errore e non per coprire un abuso (quindi per questo non esistono documenti relativi al Comune)?

    Grazie a chi mi risponderà.
     
  2. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    la variazione di consistenza può essere stata fatta per adeguare la planimetria allo stato di fatto, l'eventuale non corrispondenza precedente potrebbe avere ragioni che oggi non importa definire, se la planimetria corrisponde alla realtà e la corrispondenza si verifica anche in comune, non vedo problemi, se sei un tecnico basta una relazione nella quale dichiari di avere fatto le verifiche e credo che il notaio non possa dire nulla. Se proprio vuoi essere preciso puoi chiedere di vedere la documentazione relativa alla variazione e documentare così cosa sia stato fatto
     
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  3. moralista

    moralista Membro Attivo

    Professionista
    Se tra catasto e comune vi è corrispondenza non vedo problemi a dichiarare lo stato di fatto
     
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  4. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    E' probabile che la variazione sia stata adottata d'ufficio entro l'anno dall'accatastamento. Comunque, se uno vuole cercare di capire quali sono le norme del catasto fabbricati, peraltro in via di trasformazione, allego le regole basilari. Buona lettura.
     

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  5. nextpaco

    nextpaco Nuovo Iscritto

    Professionista
    Il notaio ha paura di fare l'atto poiché se l'immobile risultasse in parte abusivo, secondo lui l'atto sarebbe nullo! Comunque sia, al momento ha richiesto la documentazione relativa alla variazione di consistenza, gli interessa avere la vecchia planimetria per valutare meglio.

    Da quanto ho capito, la loggia descritta nel vecchio atto, semmai fosse esistita, corrisponderebbe attualmente alla cucina, dove tra l'altro è stata presentata la documentazione nel 2010 al Comune per la ristrutturazione, con tanto di rilievo fotografico. Documentazione che è stata accettata dal Comune e dove sia il geometra che il proprietario dichiarano più volte che non esiste alcun abuso.
     
  6. moralista

    moralista Membro Attivo

    Professionista
    allora dovè il problema, chi la sollevato, dici il notaio da dove la rilevato se tutto corrisponde allo stato attuale
     
  7. nextpaco

    nextpaco Nuovo Iscritto

    Professionista
    Il problema l'ha sollevato il notaio, che poi mi ha chiesto un parere, quando preparando la documentazione per l'atto di compravendita, si è accorto che nell'atto precedente viene descritto un vano come una loggia e notando poi dalla visura storica catastale che è avvenuta una variazione di consistenza dove è aumentato aggiunto un vano.

    Quindi anche se al Comune e al Catasto la documentazione rispecchia lo stato attuale dell'immobile e sembra essere tutto a posto, può darsi (per il notaio) che in passato si fosse verificato un abuso edilizio (cioè pensa che la loggia è stata chiusa) e se così l'atto secondo lui sarebbe nullo.
     
  8. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Apparentemente Notaio ... rompiballe ... che mi sembra faccia diligentemente il suo mestiere. Non da tutti controllare gli atti pregressi.

    In teoria se loggia esisteva, dovrebbe esistere anche una richiesta al Comune ed autorizzazione a trasformarla in cucina.

    Poi non so le norme in relazione al periodo e come sia possibile uscirne: ma mi pare si possa dire che spesso sono proprio gli Italiani a procedere con leggerezza, salvo poi lamentarsi quando i nodi vengono al pettine. Non è un giudizio moralistico. Siamo quasi tutti così.
     
  9. nextpaco

    nextpaco Nuovo Iscritto

    Professionista
    Appunto, lo scenario è proprio questo: notaio diligente (cioè rompiballe :) ) chiamato in causa dall'acquirente e anomalie negli atti pregressi, anche se nell'ultima documentazione sia al Comune che al Catasto sembra essere tutto a posto. Sicuramente in passato si è proceduto con leggerezza.

    A questo punto il notaio non potrebbe semplicemente togliere il riferimento alla loggia e risolvere così? La planimetria (quindi i vani) coinciderebbe con quella presentata precedentemente, dopotutto anche nell'ultima visura catastale viene segnalato che il "totale escluse aree scoperte**" coincide il totale dei metri quadrati, ovvero che non esistono aree scoperte, quindi alcuna loggia.
     
  10. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Se devo aggiungere qualcosa, il notaio diligente dovrebbe anche saper indicare le vie d'uscita: se no .... rimane rompiballe e basta ...

    A volte è anche solo melina per far pesare il suo intervento ....: credo non resti che fare fare una cronistoria dell'immobile, e se necessario integrare con una sorta di sanatoria gli eventuali passaggi mancanti
     
  11. nextpaco

    nextpaco Nuovo Iscritto

    Professionista
    Sì, il notaio ha richiesto ulteriore documentazione al Catasto, per vederci chiaro.

    Quindi è possibile (da parte del notaio) con "una sorta di sanatoria" risolvere la situazione e procedere con l'atto?
     
  12. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Non sono competente in materia: scrivo sulla base di ordinarie esperienze. Posso solo avanzare dei commenti.
    Chiedere al Catasto ulteriore documenti è piuttosto generico: ma potrebbe ottenere le motivazioni che hanno fatto (se lo hanno fatto) scattare l'aumento di consistenza dei vani. Potrei anche dire che il concetto di vano catastale, era soprattutto a valenza fiscale: era sufficiente a volte una diversa divisione interna, con la realizzazione di un disimpegno a far scattare i vani, senza che ciò forse comportasse un titolo edilizio.

    Mi incuriosisce il tuo caso perchè finora sapevo che occorreva la conformità urbanistica e catastale con lo stato di fatto: ora dici che al presente tutte e tre le condizioni oggi sono verificate; sembra quindi piuttosto velleitario voler fare ad ogni costo la cronistoria di quel che è potuto accadere.

    Provo ad immaginare lo stesso comportamento relativamente ad un caseggiato del '400 a Firenze, o altro centro storico ....

    Se anche abuso ci fosse stato, mai rilevato dal comune, che anzi ha avallato la ristrutturazione del 2010 (che immagino non riguardasse la realizzazione della cucina al posto della loggia, se non non sorgerebbe il problema) sulla base dei documenti presentati, non è che tutto passa sostanzialmente in una sorta di prescrizione?

    Mi pare che la risposta tecnica te la abbia suggerita @griz al post #2
     
  13. nextpaco

    nextpaco Nuovo Iscritto

    Professionista
    Non credo che ci possa essere "una sorta di prescrizione" nel caso di un abuso, proprio per questo il notaio vuole vederci chiaro. Anche se, sinceramente, il tutto sembra velleitario anche a me e il cliente del notaio ha paura di lasciarsi scappare un affare.

    In effetti, anche se non del '400, si tratta di un immobile in un centro storico e turistico e solo perché si trova dietro ad altri immobili non ricade nel vincolo paesaggistico.

    Comunque sia, anche se vecchio, sono rimasto sorpreso dalla "qualità" dell'ultima documentazione che ho trovato al Comune, ad opera di un altro geometra. È stato presentato anche il rilievo fotografico per quella che si pensa una volta fosse una loggia, ma che in realtà ad oggi (ovvero dal 1995) è una cucina.
     
  14. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Toglimi una curiosità: quando è stato presentata questa documentazione? Che cosa documentavano le fotografie? La loggia o la cucina? Mi pare avessi detto 2010, che è l'altro ieri .....
    Poi il 1995 è la data in cui la loggia è diventata cucina, o è la datain cui l'immobile è stato acquistato dall'ultimo proprietario, che confermava l'esistenza della cucina a quella data?
     
  15. nextpaco

    nextpaco Nuovo Iscritto

    Professionista
    Sì, l'ultima documentazione è stata presentata nel 2010 per ristrutturare la cucina, la quale presentava delle infiltrazioni di acqua nel soffitto.

    Anche nella planimetria del 1995 al Catasto, il vano, che semmai fosse stato una loggia, viene segnalato come cucina. Anche se, il notaio inizialmente pensava che la loggia potesse essere esistita in un altro vano, ma dopo il mio sopralluogo, gli ho fugato questo dubbio e l'unico vano che potesse essere stato una loggia è attualmente (ovvero dal 1995) una cucina.
     
  16. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Quindi concluderei che la consistenza catastale su visura storica, dal 1995 risulta invariata e corrispondente a quella di oggi. E cosa dice per gli anni precedenti l'introduzione del meccanografico?
     
  17. nextpaco

    nextpaco Nuovo Iscritto

    Professionista
    Dall'impianto meccanografico, ovvero nel 1987, vengono segnalati 2,5 vani, poi nel 1992 viene aggiornata soltanto la rendita e nel 1995 viene variata la consistenza (e la rendita), per cui i vani diventano 3,5, tutto il resto (foglio, particella, sub, ecc.) rimane invariato fino ad oggi.
     
  18. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    In questo caso il Catasto potrà dire con quali documenti e motivazioni nel 1995 è stata variata la consistenza. Qualche geometra ti potrà rispondere in merito con cognizione di causa: per quello che ho constatato, in passato c'era una certa faciloneria e tolleranza nel denunciare variazioni, che passavano perchè così presentate, come semplici correzioni formali.
     
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  19. nextpaco

    nextpaco Nuovo Iscritto

    Professionista
    Infatti, anch'io credo che il notaio si sia impressionato e che alla fine la variazione di consistenza segnalata in visura sia soltanto una correzione formale e per questo non esiste alcuna documentazione relativa al Comune (nessuna licenza edilizia o altro).

    Quindi per risolvere basterebbe non segnalare alcuna loggia nell'atto, com'è stato fatto erroneamente in passato per i precedenti due atti di compravendita.
     
  20. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Per la verità intendevo esattamente l'opposto: temo sia stata effettivamente realizzata la cucina sulla loggia, e si sia fatta passare come semplice correzione planimetrica.
    Contando sul fatto che i documenti originali del fabbricato , non fossero più reperibili in Comune.
    Che poi si trovi una soluzione non ne dubito, se no in Italia non si farebbe più nemmeno una compravendita.
     

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