Appartamento con sospetti abusi edilizi

[Barbara Artemis]

Buongiorno a tutti. sono la proprietaria di un appartamento, acquistato nel 2005, di 3 vani e con un vano (catastato come C2) sopra nella terrazza, appoggiato al quale ho realizzato una veranda.
Oggi, volendo vendere l'immobile, mi sono accorta di una serie di difformità, che pare siano di difficile o nulla risoluzione.
Le difformità sono le seguenti:
1) l'appartamento (che prima erano 2) non è stato frazionato (al Comune non risulta la divisione)
2) il vano sopra, anche se è presente nell'atto di vendita, non esiste al Comune
3) la trerrazza non è (sempre secondo il Comune) una terrazza calpestabile ma un lastrico solare. Nell'atto di vendita viene denominata come terrazza di pertinenza dell'appartamento
4) esiste una scala (che io ho trovato) che collega l'appartamento di sotto con il vano sopra; ovviamente non vi è traccia di ciò nelle planimetrie che all'epoca servirono per fare l'atto di vendita

Insomma.... io, per il Comune non sono proprietaria di nulla e passibile di denuncia penale per il buco nel solaio e la scala.... Peccato che io tutto questo l'ho trovato, ci sono stati due periti (notaio e banca) che quando sono venuti, non hanno MAI rilevato la presenza della scala e del buco.
L'immobile è del 1972.

Per il Comune questa problematica non è risolvibile.... Come esco da questo ginepraio? E' possibile che io mi debba piangere delle cose che non ho mai fatto? E' possibile che la legge è così rigida? E il Comune, nel momento in cui ho presentato il progetto della veranda, perchè non ne ha fermato la realizzazione?

 

[Luigi Criscuolo]

Le difformità sono le seguenti:
1) l'appartamento (che prima erano 2) non è stato frazionato (al Comune non risulta la divisione)
2) il vano sopra, anche se è presente nell'atto di vendita, non esiste al Comune
3) la trerrazza non è (sempre secondo il Comune) una terrazza calpestabile ma un lastrico solare. Nell'atto di vendita viene denominata come terrazza di pertinenza dell'appartamento
4) esiste una scala (che io ho trovato) che collega l'appartamento di sotto con il vano sopra; ovviamente non vi è traccia di ciò nelle planimetrie che all'epoca servirono per fare l'atto di vendita

La sitazione è Cafchiana: ma tu fai fatica a guadagnare i soldi oppure hai trovato un albero che al posto delle foglie ha banconote da 100 €? Se il notaio che ha rogitato il contratto di compravendita è ancora in servizio chiedi spiegazioni a lui. Insieme a te è il responsabile della situazione. Chi ha scelto il notaio per rogitare? Se lo hai scelto tu doveva curarsi che il venditore fosse in possesso del titolo di proprietà; che il frazionamento fosse stato recepito dalla Conservatoria dei registri Immobiliari e dal Catasto; che l'immobile fosse dotato di tutti i certificati di regolarità urbanistica.
Ora mi sembra che tu debba mettere mano al portafoglio affidando l'incarico ad un professionista.
Per quanto riguarda il frazionamento il tecnico da te incaricato dovrà presentare una CILA con situazione Ante, Intra e Post Opera cioè come era prima, quali rimozioni o costruzioni sono state fatte e quale sarà l'assetto finale dei due appartamenti. Una volta avuto l'OK comunale dovrà passare per la registrazione presso il Catasto che provvederà ad aggiornare la C.RR. II. A questo proposito il notaio come ha fatto ad identificare l'appartamento? Quale Foglio, Particella e Subalterno ha usato quello dell'intero appartamento? IL C2 per essere così indicato dovrà avere degli identificativi catastali!!!
Il lastrico solare non è praticabile (anche se gli si può camminare sopra senza pericolo) perché nasce come copertura degli ambienti; anche se in seguito lo si fornisce di parapetti, in muratura o a ringhiera, rimane non praticabile. Quindi non può essere venduto come terrazzo e sopratutto non ci si può soffermare a prendere il sole ecc... ecc... . Il lastrico solare praticabile nasce già come da progetto come terrazzo ed è denunciato come tale.
Ora dovrebbe essere possibile presentando il permesso di costruire/CILA chiedere il cambiamento di destinazione d'uso del lastrico solare da non praticabile a terrazza.
La scala sarà stata fatta abusivamente, infatti sulle planimetrie non vi è traccia (almeno così tu scrivi) il perito della Banca cosa ha periziato? Ma anche tu sei da biasimare. Non si è tuttologi e quando si vivono certe situazioni è bene farsi assistere da un consulente che opera nel settore. Scrive che della scala non c'è traccia nelle planimetrie e per te questo era giusto oppure era cosa che poteva destare sospetto ed era il caso di interpellare un geometra/ingegnere/architetto?

 

[Barbara Artemis]

allora...nel 2005 tutto quello che tu mi stai contestando non c'era.... La doppia conformità è nata nel 2010, quindi chi come me ha acquistato casa in quegli anni , è in questa situazione.
Il notaio doveva tutelarmi? Sì, è così ma dopo 14 anni non posso nè denunciarlo, nè denunciare i vecchi proprietari.
I tecnici? Come ho scritto ne sono venuti 3...ma tutti hanno continuato ad avallare gli abusi. Ovviamente non chiedermi il perchè.
il perito della Banca cosa ha periziato? Vorrei saperlo anche io... bastava che sollevasse la questione e io questa casa non l'avrei mai comprata.
Il buco nel solaio e la scala e il vano sopra sono stati fatti sicuramente dal costruttore, che si è ben guardato di dichiararli a suo tempo.... parliamo degli anni '68/'72 .

 

[Luigi Criscuolo]

nel 2005 tutto quello che tu mi stai contestando non c'era

ho comperato casa nel 1996 era un frazionamento da un appartamento su due piani ne hanno ricavati 3. Ho fatto un mutuo anche io (di 10 anni) il perito della banca che ha fatto il sopralluogo per periziare l'immobile mi ha rivoltato come un calzino: ha persino rifatto la planimetria catastale. Il notaio prima di rogitare ci ha impiegato un pò di tempo, ma di casa mia so tutto: quali agevolazioni ha usufruito il primo proprietario e come chi mi ha venduto è entrato in possesso della proprietà. Ho tutte le copie dei pagamenti delle sanatorie relative al frazionamento.
Evidentemente Regione che vai leggi che trovi.
Guarda qui:

Sicilia, LR 16/2016: dichiarate incostituzionali alcune parti.

La Corte Costituzionale ripristina il principio di doppia conformità nelle sanatorie edilizie.

www.studiotecnicopagliai.it

 

[Franci63]

La doppia conformità è nata nel 2010, quindi chi come me ha acquistato casa in quegli anni , è in questa situazione.

La "doppia conformità " non c'era, nel senso che tutti se ne fregavano e compravano senza sapere, e dichiarando allegramente il falso.
Ma per un acquisto così importante, ciascuno dovrebbe tutelarsi, al di là degli obblighi di legge.
Il notaio vi avrà mostrato una planimetria catastale ( evidentemente non conforme allo stato di fatto), e anche tu avrai risposto "si, è questo l'immobile che sto acquistando".
Magari in buona fede, ma sbagliando.

Ora devi vendere, quindi è inutile pensare agli errori vecchi, l'importante è non farne di nuovi.
Contatta quindi un tecnico capace e non compiacente, e fai quello che serve per regolarizzare il tuo immobile.

 

[Gianco]

sono la proprietaria di un appartamento, acquistato nel 2005, di 3 vani e con un vano (catastato come C2) sopra nella terrazza, appoggiato al quale ho realizzato una veranda.

La particella, C2, realizzata sulla terrazza, evidentemente dichiarata in catasto, come era accessibile? Evidentemente doveva essere autonoma, altrimenti sarebbe stato un locale dell'abitazione sottostante.
Da quanto scrivi, una cosa è certa: hai avuto a che fare con professionisti poco professionali: l'agenzia immobiliare, il tecnico inviato dalla banca, il notaio ed eventualmente chi ti ha assistita nell'affare.
Non ti resta che rivolgerti ad un tecnico che, fatto un accesso agli atti presso l'ufficio tecnico comunale, recuperi la documentazione per accertare le irregolarità presenti e si attivi per sanarle, posto che sia possibile. Ovviamente dovrà richiedere la documentazione catastale: planimetrie, elaborato planimetrico, elenco dei subalterni e la tua visura storica.

 

[griz]

nè denunciare i vecchi proprietari.

puoi si denunciare i vecchi proprietari, devi dimostrare però che la situazione oggi contestata non è stata provocata da te ma era già esistente, di contro c'è anche che tu hai sicuramente sottoscritto un atto nel quale dichiari di avere visto l'immobile e le schede catastali allegate corrispondono allo stato al momento della compravendita. Posto tutto questo se riuscirai a dimostrare la tua buona fede potrai assolutamente denunciare chi ti ha venduto

 

[Barbara Artemis]

La particella, C2, realizzata sulla terrazza, evidentemente dichiarata in catasto, come era accessibile? Evidentemente doveva essere autonoma, altrimenti sarebbe stato un locale dell'abitazione sottostante.
Da quanto scrivi, una cosa è certa: hai avuto a che fare con professionisti poco professionali: l'agenzia immobiliare, il tecnico inviato dalla banca, il notaio ed eventualmente chi ti ha assistita nell'affare.
Non ti resta che rivolgerti ad un tecnico che, fatto un accesso agli atti presso l'ufficio tecnico comunale, recuperi la documentazione per accertare le irregolarità presenti e si attivi per sanarle, posto che sia possibile. Ovviamente dovrà richiedere la documentazione catastale: planimetrie, elaborato planimetrico, elenco dei subalterni e la tua visura storica.

Grazie Gianco, si chi doveva titelarmi non lo ha fatto...
Il deposito C2 dichiarato al catasto ha accesso esclusivamente dal mio appartamento e da nessun'altra parte.
L'accesso agli atti l'ho fatto e il Comune di dice che per loro lì sopra non esiste nulla, che la terrazza è lastrico solare; l'unica cosa in regola è la veranda che ho fatto io, che a loro risulta... peccato però che la veranmda è attaccata al locale tecnico...quindi mi chiedo: come mai non me lo hanno fatto notare quando ho presentato il progetto? Perchè nion mi hanno detto allora. "signora, lei sta costruendo una veranda che si appoggia a cosa?" Se ne accorgono ora? La veranda è poggiata sul'aria...?

 

[Barbara Artemis]

puoi si denunciare i vecchi proprietari, devi dimostrare però che la situazione oggi contestata non è stata provocata da te ma era già esistente, di contro c'è anche che tu hai sicuramente sottoscritto un atto nel quale dichiari di avere visto l'immobile e le schede catastali allegate corrispondono allo stato al momento della compravendita. Posto tutto questo se riuscirai a dimostrare la tua buona fede potrai assolutamente denunciare chi ti ha venduto

Griz, sono trascorsi i tempi della denuncia... 14 anni

 

[Gianco]

L'accesso agli atti l'ho fatto e il Comune di dice che per loro lì sopra non esiste nulla, che la terrazza è lastrico solare; l'unica cosa in regola è la veranda che ho fatto io, che a loro risulta... peccato però che la veranmda è attaccata al locale tecnico...quindi mi chiedo: come mai non me lo hanno fatto notare quando ho presentato il progetto? Perchè nion mi hanno detto allora. "signora, lei sta costruendo una veranda che si appoggia a cosa?" Se ne accorgono ora? La veranda è poggiata sul'aria...?

Ma il tuo tecnico che ha seguito la tua pratica cosa ha visto ed ha presentato? Avrebbe dovuto farti presente la situazione ed eventualmente prospettarti una soluzione.