Art 1456 Risoluzione Espressa

[GIANLUCA69]

infatti key nell'ordinanza di convalida di sfratto è attestato l'inizio della morosità e, quindi, nelle locazioni abitative, è possibile anche ottenere il rimborso dei canoni dichiarati e non riscossi (credito d'imposta) oltre al fatto (che vale per entarmbi i tipi di locazione) di non dichiarare i canoni maturati successivamente alla risoluzione (cessazione effetti) del contratto...in questo senso l'inserimento della clausola risolutiva espressa (ove confermata dal giudice) anticipa la data di cessazione degli effetti risolutivi (del contratto) al momento di perfezionamento dell'efficacia della clausola medesima (data di ricevimento raccomandata)...come giustamente rileva Nemesis il termine di venti giorni è riferibile alle (e per dottrina maggioritaria anche inderogabile per le) sole locazioni abitative; per quelle non abitative (o per dottrina minoritaria anche per quelle abitative) il termine "tempestivo" è autonomamente negoziabile tra le parti..pertanto è valida una clausola che stabilisca di "pagare non oltre il termine di dieci giorni dalla scadenza"...in mancanza di clausola risolutiva espressa l'inadempimento di non scarsa importanza (o grave) è, o quello ricordato anche da key (ma solo per le locazioni abitative), o per giurisprudenza costante, quello di almeno due mensilità (locazioni non abitative); il deposito cauzionale può avere anche importo inferiore alle tre mensilità e non ha alcuna pertinenza con la questione della gravità morosità

 

[key]

E già
Ma nella pratica adire allo sfratto quando è presente un deposito congruo autorizza il conduttore a resistere.
Le locazioni non abitative riguardano le mura e gli impianti in esse conglobati.
Non sono affitto ramo d'azienda.

 

[GIANLUCA69]

quanto dice Key è interessante..spesso il conduttore oppone (il diritto a) la restituzione della cauzione (somma data in deposito cauzionale) al pagamento (inevaso e richiesto dal locatore) dei canoni..le due contrapposte pretese, però, si fondano su due titoli (e rapporti obbligatori) distinti; andiamo per gradi; ex art. 11 l. 392/78, alla data della stipula contratto, il conduttore è chiamato a versare una somma (non inferiore a tre mensilità) a garanzia dell'adempimento di tutte le obbligazioni poste a suo carico; tra queste, in primo luogo, il pagamento dei canoni e degli oneri accessori e la riconsegna dell'immobile -alla scadenza- senza danni; pertanto, la pretesa a riaverla indietro sorge solo al momento della cessazione contratto (scadenza termine, risoluzione, morte, ecc.), contestualmente -non mai prima- al sorgere dell'obbligo (ed al momento della) riconsegna (e del conseguente rilascio) dell'immobile; viceversa, la pretesa al pagamento canone o è già sorta e soddisfatta o è ancora da soddisfare; in questo secondo caso (patologico) le regole da seguire (per la giurisprudenza) sono le seguenti: A) il conduttore riconsegna l'immobile ed eventualmente compensa integralmente o parzialmente la morosità maturata con la cauzione versata; B) il conduttore non riconsegna l'immobile e, quindi, il locatore non ha alcun obbligo alla restituzione della cauzione; ove alla riconsegna dell'immobile il locatore non restituisca la somma ricevuta in deposito cauzionale (maggiorata degli interessi maturati) il conduttore ha diritto di credito azionabile mediante procedimento monitorio (decreto ingiuntivo); in questo caso, il locatore può opporre eventuale contro credito a titolo di mancato pagamento canoni e/o risarcimento danni subiti all'immobile riconsegnato; in conclusione d'accordo con happysmileone il deposito cauzionale non può essere assimilato al canone e solo quando finisce di svolgere la sua funzione di garanzia (a seguito della riconsegna dell'immobile) dà diritto (di credito) alla sua restituzione (a sua volta il locatore per aver diritto a trattenere la cauzione dovrebbe far accertare dal giudice l'imputazione di essa a specifici danni subiti all'immobile riconsegnato).

 

[GIANLUCA69]

correggo post precedente..(non superiore tre mensilità) peraltro questa previsione è applicabile per le locazioni ad uso non abitativo ritenendosi liberamente derogabile (a seguito della l. 431-98) nelle locazioni ad uso abitativo

 

[Aidualc]

il locatore per aver diritto a trattenere la cauzione dovrebbe far accertare dal giudice l'imputazione di essa a specifici danni subiti all'immobile riconsegnato

Si può comunque concordare in contratto che il deposito copra anche le inadempienze contrattuali, vedi per es. mancato versamento canoni).

 

[Nemesis]

Si può comunque concordare in contratto che il deposito copra anche le inadempienze contrattuali, vedi per es. mancato versamento canoni)

Inutile tale "concordanza". Il deposito cauzionale è costituito a garanzia di tutte le obbligazioni contrattuali. Non solo come garanzia per i danni apportati all'immobile.

 

[GIANLUCA69]

quello che deve essere chiaro è che fintantoché non si ha rilascio dell'immobile non si ha (per il conduttore) alcun credito (alla restituzione del deposito cauzionale) col quale evitare di pagare (o meglio col quale avere diritto a non pagare o, secondo, Aidualc col quale "coprire") i canoni e che è principio granitico in giurisprudenza quello dell'arbitrarietà/illegittimità della condotta del conduttore che proceda all'autoriduzione/sospensione del canone anche eccependo che l'immobile è affetto da gravi vizi e che, in questi casi, spetta al giudice valutare se in presenza di tali vizi è: 1) legittimo ottenere riduzione del canone; 2) legittimo sospendere il pagamento per sopravvenuta impossibilità di godimento dell'immobile; 3) legittimo ottenere risoluzione contratto per inadempimento contrattuale (consistente nel mancato pagamento canone in costanza di vizi non riconosciuti gravi a tal punto da legittimare la sospensione dell'obbligo principale in capo al conduttore). A maggior ragione se il mancato pagamento non è correlato alla presenza di vizi; infine, quale accordo, favorevole al locatore, sarebbe quello di rinunciare alla garanzia -del deposito cauzionale- per avere al massimo la "copertura" di tre mensilità e niente altro per disincentivare il conduttore alla riconsegna dell'immobile senza danni (o all'adempimento di altri impegni assunti in contratto) ed, in caso di riconsegna di immobile danneggiato (o di inadempimento di altri impegni assunti -per esempio, l'esecuzione di opere di manutenzione straordinaria pattuite in contratto-), essere costretti ad adire l'autorità giudiziaria per vedersi riconoscere le proprie ragioni (senza, quindi, forfettariamente potersi risarcire, trattenendo, appunto, il deposito cauzionale)?

 

[key]

Ripeto ho vinto una causa ed ottenuto lo sfratto .Il giudice ha riconosciuto che il deposito cauzionale(addirittura fideiussione) non è imputabile in conto canoni.
Ma la causa è durata 2 anni.Perchè il conduttore ha resistito e perso.
Fortunatamente aveva subito rilasciato il locale ed io escusso la fideiussione.
Immaginate se perdevo la causa........
Non rischio più!