Che differenza c'è tra valore commerciale e valore calpestabile?

[pellizzoni giuseppe]

Vorrei che qualche vostro esperto chiarisse la differenza tra valore commerciale e valore calpestabile relativi ad un immobile abitativo . Grazie

 

[Stefano Mariano]

Innanzitutto parlerei di superficie calpestabile e superficie commerciale, considerato che si tratta di differenti modalità per misurare l'estensione di un immobile. Per superficie calpastabile, così come dice la parola stessa, s'intende ciò che in un immobile può essere calpestato: si ottiene quindi come sommatoria delle superfici interne dei singoli ambienti che compongono l'immobile stesso, escludendo quindi da tale computo tutti i muri, sia quelli perimetrali che quelli interni. Esiste poi la superficie lorda che è data dalla misurazione dell'immobile comprendendo sia i muri interni che quelli perimetrali. La superficie commerciale si ottiene sommando la superficie lorda dell'immobile e la superficie di locali non residenziali appartenenti all'immobile stesso, quali aree esterne (balconi, terrazze, lastrici solari di proprietà esclusiva, giardini, posti auto) e pertinenze come cantine, soffitte, box auto. Naturalmente la sommatoria deve avvenire fra grandezze omogenee e perciò le superfici non residenziali vengono ragguagliate, ossia si considerano come 1/3 o 1/4 di quelle residenziali (la prassi non è sempre univoca), si ottiene così la s.r.e., superficie residenziale equivalente, nome tecnico della superficie commerciale. Come si può dedurre, tale superficie non è sempre intuitiva e a volte lontana dalla superficie commerciale dichiarata.

 

[Adriano Giacomelli]

Re: Che differenza c'è tra valore commerciale e valore calpestab

Buongiorno, Stefano ha giustamente detto che non vi sono regole univoche, ma permettetemi di riassumere le regole UNI 10750:
-Superficie unità: sup calpestio + muri divisori + muri perimetrali sino a 50 cm di spessore o al 50% se comuni con unità terza.
-Sup sottotetti: sono superfici utili sino ad altezza di 1,5 m. (con soluzioni architettoniche particolari lo diventano anche con altezza minore a 1,5 m.)
-Sup scale e ascensori: a prescindere dal piano si calcola la loro proiezione in pianta.
-Sup. cantine, soffitte, taverne: si calcola al 50% se comunicanti con l'unità, al 25% diversamente.
-Sup. terrazze: Al 30/33% sino a 25 mq., la parte eccedente al 10%
-sup verande: al 60%
-Sup porticati o patii: al 35%
-Sup giardini: al 15%
-Sup garage: al 50% ma solitamente vengono valutati a corpo.
Adriano Giacomelli

 

[pito]

Quindi un valore commerciale riferito ad una superficie lorda è logico(al fine di effettuare una stima) legarlo ad una superficie commerciale.
E' invece sbagliato legare un valore commerciale(riferito ad una superficie netta) ad una superficie calpestabile.
Ho detto bene?

 

[Adriano Giacomelli]

In estrema sintesi,
se affitti devi far riferimento ad una superficie netta, ovvero quella che il conduttore può usufruire alias calpestabile.
se vendi devi far riferimento alla superficie lorda, ovvero anche quella dei muri in quote regolamentate, ovvero tu trasferirai la proprietà dell'immobile e dei muri perimetrali e divisori più accessori vari.
Adriano Giacomelli

 

[pito]

Grazie adriano.
Sì, si tratta di vendita.
Io ho calcolato la superficie commerciale della mia casa.
Sono anche riuscito a trovare(da alcune tabelle) il valore commerciale medio(euro al metro quadro) di un immobile(in buone condizioni e con un garage) nella mia zona riferito ad una superficie lorda. Ora applicherò a questo valore commerciale tutte le modifiche(con dei parametri previsti per legge) per adattarlo alle condizioni effettive del mio immobile(che si trova in condizioni mediocri, senza garage, ecc ecc).
Il valore commerciale che mi esce a seguito dei calcoli lo moltiplico poi per la superficie commerciale e trovo così una stima grossolana per il mio immobile.
Il mio ragionamento è corretto?
Mi basta un sì o un no.
Antonio Perrino

 

[Adriano Giacomelli]

Si, ma poi i valori medi della tua zona e la domanda e l'offerta fanno l'esatto punto di riferimento.
Auguri
Adriano Giacomelli

P.S. ho pubblicato una tabella con i vari coefficienti correttivi per terrazze, cantine, scale, accessori vari, se vuoi ti dico dove leggerla

 

[Il Custode]

ho pubblicato una tabella con i vari coefficienti correttivi per terrazze, cantine, scale, accessori vari, se vuoi ti dico dove leggerla

Se vuoi la mettiamo in Biblioteca Adriano

 

[Adriano Giacomelli]

Se pensi utile, grazie. D'altro canto volevo cercarla su propit e non ci riesco. Dove posso leggere qualche istruzione per capire il sito? Quando le buste sono rosse e quando sono blu cosa vuol dire?
Grazie per qualche dritta.

 

[Il Custode]

Già nelle FAQ di propit.it trovi un bel po' di informazioni... Ma per le cose più complesse ho intenzione di costruire dei tutorial via via che gli utenti mi chiedono indicazioni specifiche.

Per il significato delle icone trovi una legenda in fondo alle varie pagine.

Per la tabella non la trovo. Se sei così gentile di inviarla a forum@propit.it la metto in biblioteca

 

[Adriano Giacomelli]

Gentile Guardiano,sarà che non sono molto intelligente, ma la leggenda che ho provato ad attivare non mi dà la spiegazione che cerco. Quando vado nel forum trovo gli argomenti con icona un fumetto. Se apro uno di loro accedo ad un elenco di buste, alcune rosse, alcune blu, alcune con una freccetta verde. Cosa vuol dire tutto ciò? ed inoltre manca il comando per tornare alla videata precedente. Forse è tutto perfetto ma io non l'ho capito, grato di un distillato di scienza.
Adriano Giacomelli

 

[Adriano Giacomelli]

Buongiorno, Stefano ha giustamente detto che non vi sono regole univoche, ma permettetemi di riassumere le regole UNI 10750:
-Superficie unità: sup calpestio + muri divisori + muri perimetrali sino a 50 cm di spessore o al 50% se comuni con unità terza.
-Sup sottotetti: sono superfici utili sino ad altezza di 1,5 m. (con soluzioni architettoniche particolari lo diventano anche con altezza minore a 1,5 m.)
-Sup scale e ascensori: a prescindere dal piano si calcola la loro proiezione in pianta.
-Sup. cantine, soffitte, taverne: si calcola al 50% se comunicanti con l'unità, al 25% diversamente.
-Sup. terrazze: Al 30/33% sino a 25 mq., la parte eccedente al 10%
-sup verande: al 60%
-Sup porticati o patii: al 35%
-Sup giardini: al 15%
-Sup garage: al 50% ma solitamente vengono valutati a corpo.
Adriano Giacomelli

 

[Il Custode]

Gentile Guardiano,sarà che non sono molto intelligente, ma la leggenda che ho provato ad attivare non mi dà la spiegazione che cerco. Quando vado nel forum trovo gli argomenti con icona un fumetto. Se apro uno di loro accedo ad un elenco di buste, alcune rosse, alcune blu, alcune con una freccetta verde. Cosa vuol dire tutto ciò? ed inoltre manca il comando per tornare alla videata precedente. Forse è tutto perfetto ma io non l'ho capito, grato di un distillato di scienza.
Adriano Giacomelli

Caro Adriano se tu sei in difficoltà è colpa mia non tua

Ecco la legenda. Come ti ho scritto si trova in fondo a tutte le pagine dove queste icone compaiono.

Se qualcosa non ti è chiaro, perdonami e chiedi pure senza alcuna remora

 

[Adriano Giacomelli]

Grazie. Molto esaustivo. " Alla terza volta ho capito al.......volo!"
Adriano Giacomelli

 

[pito]

Si, ma poi i valori medi della tua zona e la domanda e l'offerta fanno l'esatto punto di riferimento.
Auguri
Adriano Giacomelli

P.S. ho pubblicato una tabella con i vari coefficienti correttivi per terrazze, cantine, scale, accessori vari, se vuoi ti dico dove leggerla

Non mi occorre la tabella, grazie. Mi serviva giusto un valore di massima "fai da te"(da me in questo caso non essendo io un esperto del settore) per capire se il mio immobile era stato stimato correttamente oppure no. Grazie a tutti, mi avete chiarito il significato dei dati di partenza, se li avessi sbagliati i miei conti successivi sarebbero stati sicuramente sbagliati.