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  1. ralf

    ralf Nuovo Iscritto

    ciao.è capitato un caso strano a miei amici che stanno pensando di vendere un appartamento con autorimessa di loro proprietà.hanno chiamato un loro amico geometra per chiedere un parere sul valore dell'immobile,l'amico ha fatto le sue considerazioni e poi ha comunicato il prezzo.nell'arco di una decina di giorni senza avere interpellato nessun altro sono stati chiamati da due agenzie immobiliari che avevano saputo dell'interesse da parte loro a vendere.a quel punto i miei amici hanno approfittato chiedendo anche alle agenzie il loro parere sul valore commerciale dell'immobile e,con grande sorpresa,le agenzie hanno fdatto due valutazioni diverse,una il 15% in più rispetto alla valutazione fatta dal geometra,l'altra il 25% in più :shock: :shock: ...come ci si regola in un caso come questo? come mai differenze così importanti?
     
  2. Maurizio Zucchetti

    Maurizio Zucchetti Membro Attivo

    Re: come mai valutazioni diverse?

    eheheheeh :D
    Scusa il sorriso, ma il tuo è proprio un caso da manuale nel mercato immobiliare italiano, senza regole certe e soprattutto senza controlli! :triste: Schematizzo per semplicità:
    1. il geometra ha fatto la valutazione "tecnica", effettuando una stima basandosi correttamente sulla Teoria dell'Estimo, correggendola con i "comodi" (aspetti positivi dell'appartamento come esposizione a sud, presenza dell'ascensore ecc.) e gli "scomodi" (prossimità della ferrovia, assenza di balconi ecc.). Normalmente la valutazione tecnica, proprio in quanto tale, è leggermente al di sotto del valore di mercato! :ugeek:
    2. a seguito della (o più probabilmente delle) visite del geometra l'interesse dei "cacciatori di notizie" si è risvegliato! :? Si individuano con questo termine i ragazzi appena "assunti" nelle Agenzie Immobiliari che, dopo aver indossato abiti classici e cravattoni, vengono spediti a pattugliare i marciapiedi parlando con portieri, baristi e soprattutto vecchiette per avere informazioni sulle case che si vendono in zona! :disappunto: :disappunto:
    3, a questo punto abbiamo il classico dei classici: la competizione fra agenzie! :applauso: :applauso: :^^:
    Due agenzie (ma vedrai che presto se ne aggiungeranno altre), pur non essendo state interpellate, cominciano a fare pressione sul proprietario, ciascuna dicendo che:
    - sono molti anni che opera in zona ed ha il polso della situazione strada per strada!
    - ha appena venduto, sempre in zona, un'abitazione di quel tipo e quindi ha almeno 10 clienti interessati e "con i soldi in bocca"
    - è in grado di fare la valutazione più precisa, che è pari a ....... (e qui gli sparano un prezzo superiore almeno del 10-15% a quello di mercato, per invogliare i venditori a dargli il sospirato "incarico")

    Cosa fare? :D
    1. Prendere atto che condurre una trattativa di compravendita è una professione, che richiede preparazione, impegno ed esperienza, e che è quindi conveniente affidarsi ad un professionista che, a fronte di una provvigione concordata, permetterà di realizzare il massimo dalla trattativa stessa e soprattutto fornirà una consulenza qualificata fino al momento del rogito!
    2. Scegliere il professionista di cui sopra fra la moltitudine di Agenzie della zona, utilizzando la seguente procedura:
    - evitare gli autoinvitati, ma chiedendo espressamente una valutazione gratuita
    - verificare che tutti coloro che verranno a valutare l'immobile siano iscritti al Ruolo degli Agenti di Affari in Mediazione (Agenti Immobiliari)
    - evitare le valutazioni troppo favorevoli, confrontandole con la propria "valutazione ottimale" ricavata leggendo gli annunci di vendita di abitazioni simili alla propria e confrontando i prezzi
    - sentire gli amici che hanno venduto/acquistato recentemente, utilizzare il buon senso del padre di famiglia, seguendo il proprio istinto e l'impressione generale ... insomma, scegliere l'Agente Immobiliare come si sceglie il medico di famiglia o il meccanico! :risata:

    Cosa non fare? :?
    Dire a tutte le agenzie che di presentato "io non firmo nessun incarico, ma se ha qualcuno interessato lo porti". In questo modo, infatti:
    - la competizioni arriverà ai livelli estremi, ma al ribasso (ciascuna agenzia, dopo aver letto il prezzo proposto dai concorrenti, lo proporrà ribassato di qualche migliaio di euro per accaparrarsi i possibili clienti!
    - i suddetti clienti, vedendo la stessa casa pubblicizzata da più agenzie, e per giunta a prezzi diversi, immagineranno che ci sia sotto chi sa che cosa e scapperanno a gambe levate!
    ... risultato, la casa si s******erà per tutta la vita! (si può dire, Guardiano? :? )

    Buona fortuna alla tua amica, e facci sapere! :ok: :daccordo:

    ;)
     
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  3. Il Custode Guardiano

    Il Custode Guardiano Custode del Forum Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Re: Differenze sulla valutazione di un immobile tra Geometra e A

    Te la passo perchè il tuo intervento è particolarmente prezioso ;)
     
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  4. r.dapino

    r.dapino Nuovo Iscritto

    L'estimo è una scienza esatta?
    Ovviamente quando si valuta un immobile ciascuno dei chiamati alla valutazione fa delle proprie considerazioni, in base alla tipologia, alle condizioni, alla posizione, all'esposizione, allo stato di conservazione ecc. dello stesso: il perito stabilisce un "......Valore......" dell'immobile, tale valore sarà tanto più attendibile quanto più il perito abbia valutato in ogni dettaglio le "condizioni intrinseche ed estrinseche dell'immobile" e conosca, per la zona in esame, il mercato immobiliare. Fare una stima è uno dei mestieri più difficili che un professionista serio possa trovarsi a dover fare.
    Il "....prezzo...." è una cosa diversa: se l'immobile viene messo in vendita ad un prezzo maggiore rispetto al suo valore, non vuol dire che non possa essere venduto, ma probabilmente passeranno periodi molto lunghi prima che la contrattazione possa avvenire e chiudersi. Fra i tre tutti potrebbero aver ragione, il consiglio, se non si ha urgenza di vendere è di provare con il prezzo più alto ed in caso di mancata vendita nell'arco di un paio di mesi, la sciato trascorrere un certo periodo, riprovare con una proposta più vantaggiosa per l'acquirente.
     
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  5. Paolo Mazzi

    Paolo Mazzi Membro Ordinario

    Professionista
    Salve a tutti,
    direi che non si può aggiungere, ne togliere, ne modificare niente di quanto scritto da Maurizio.
    Concordo pienamente.
    paolo mazzi
     
  6. arula

    arula Membro Attivo

    Dai ascolto a quello che ti ha detto Maurizio :ok: :applauso: :applauso:
     
  7. alemaro

    alemaro Nuovo Iscritto

    complimenti !!!
    ottime risposte!! ;) :applauso:
     
  8. casa.aurea

    casa.aurea Nuovo Iscritto

    Il problema di fondo nelle valutazioni è sempre lo stesso. Per una corretta valutazione servono:

    1) Determinazione della consistenza dell'immobile e calcolo della metratura commerciale.

    I Geometri di solito sono sempre in grado di determinare la consistenza dell'immobile, le agenzie non sempre.
    Nelle mie stime le modalità di calcolo delle superfici commerciali sono eseguite in base alle norme "UNI 10750" e il "D.P.R. n. 138/98 allegato C".

    2) Esperienza personale e conoscenza del mercato per applicare correttamente i comodi negativi e positivi.

    Le agenzie hanno sicuramente il polso della situazione della zona dove operano rispetto ai Geometri.

    3) Dati di riferimento ossia ................ valore al metroquadro.

    I valori al metroquadro sono l'anello debole della valutazione. Ogni agenzia ha la sua banca dati mentre...... i tecnici sono costretti a rivolgersi alle agenzie del luogo per determinare i valori necessari alla stesura della loro perizia o ad usare i dati forniti dall'Agenzia del Territorio (agenziaterritorio.it) che, per precisazione, sono fornite dalle agenzie immobiliari selezionate.
     
    A Campanea piace questo elemento.
  9. immobilsesia

    immobilsesia Nuovo Iscritto

    mi unisco alle risposte dei colleghi. solo un precisazione: ci andrei cauta con l'opinione di mettere in vendita al prezzo + alto per poi abbassarlo in seguito; il prezzo deve essere quello giusto con piccoli margini di trattativa, altrimenti i possibili acquirenti scappano subito oppure si sentono giustamente presi in giro a fronte di una richiesta dapprima alta ed in seguito ribassata perchè non si è venduto.
     
  10. arula

    arula Membro Attivo

    verissimo, un immobile messo sul mercato ad un prezzo troopo distante dalla giusta quotazione rischia di essere "bruciato" e rimanere in vendita per troppo tempo.
     
  11. Alessandro Cagnoni

    Alessandro Cagnoni Nuovo Iscritto

    diciamo che la stima , deve essere fatta da un geometra , e penso che gli agenti immobiliari non siano neppure titolati a redarre e consegnare stime immobiliari se non diversamente esplicato per esempio con iun incarico scritto o una esclusività a vendere , insomma di ai tuoi amici di afffidarsi da tecnici per fare queste cose , se poi ti accetttano il prezzo stimato indipendentemente da chi è stato stimato questo è un'altra cosa , deontologicamente parlando il geometra è più qualificato a redarre stime iommobiliari
     
  12. immobilsesia

    immobilsesia Nuovo Iscritto

    grazie del consenso. mi capita troppe volte di discutere con i proprietari venditori per fare loro capire questa grande verità. inoltre l'impressione che ne ha il potenziale acquirente è quella che si sta cercando il "pollo da spennare" e che non trovandolo poi si debba rivedere la quotazione. questo non è certo il modo di lavorare. la valutazione non è mai perfetta ed è sicuramente il compito + difficile, ma deve essere la + corretta possibile
     
  13. arula

    arula Membro Attivo

    Veramente l'Agente Immobiliare (che ha comunque tutti i requisiti per fare valutazioni immobiliari) si presuppone che conosca il mercato meglio dei geometri, a meno che questi ultimi non si occupino anche di intermediazioni immobiliari (pur non avendo iscrizione al ruolo di Agenti Immobiliari).
    Personalmente, essendo AI, posso testimoniare il fatto che a me si rivolgono anche geometri per avere informazioni sul valore di mercato degli immobili!!
     
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  14. ralf

    ralf Nuovo Iscritto

    interessante questo scambio di pareri tra agenti immobiliari e tecnici,in effetti ambedue le posizioni hanno dei punti di forza,il tecnico è senza dubbio mediamente più preparato dell'agente immobiliare per le questioni inerenti licenze,catasto,metodi di costruzione,stime analitiche e quanto altro concerne i suoi studi e la sua professione.l'agente immobiliare,mediamente, dovrebbe essere il professionista più competente riguardo i prezzi di mercato.sentiamo altri pareri dal forum (numericamente il geometra è però in svantaggio,sino a questo momento).ralf
     
  15. sermon

    sermon Membro Attivo

    Professionista
    Interessante l'argomento ed ottimi gli interventi. Concordo con l'analisi fatta da Zucchetti e vorrei aggiungere una considerazione in merito a quanto dichiarato da una agenzia relativamente alla competenza del geometra capace di valutare l'immobile con il parametro del mq mentre l'agente valuta l'immobile avendo una maggiore conoscenza dell'andamento immobiliare nella sua zona. Il Geometra che esegue valutazioni immobiliari per professione valuta entrambi i parametri e non solo quelli con l'aggiunta, rispetto ad un'agente immobiliare, che lo fà con cognizioni tecniche maturate nel campo e difficilmente reperibili sui testi scolastici. Es. un immobile in precarie condizioni di manutenzione e/o in condizioni statiche critiche non puo essere valutato da un agente immobiliare con la logica del mercato. Altro es. un immobile privo delle necessarie certificazioni tecniche e/o autorizzazioni amministrative obbligatorie deve essere valutato necessariamente da un tecnico perchè deve essere in grado di stimare sia tecnicamente che economicamente il costo necessario per sanare, li dove è possibile, la carenza documentale.
     
    A andreiairina piace questo elemento.
  16. antonella de paolis

    antonella de paolis Nuovo Iscritto

    Posso solo dirvi la mia esperienza pluriventennale come agente immobiliare. Le valutazioni le fanno gli agenti immobiliare "onesti" cioè i veri professionisti che hanno il polso del mercato. Ogni volta che mi sono trovata di fronte a valutazioni fatte da geometri ecc, ho dovuto faticare non poco per ricondurre i clienti alla realtà e di sovente ho perso la possibilità di vendere perchè la gente tende a credere a quello che si vuole sentir dire. E' certo che bisogna anche scegliere le agenzie immobiliari perchè molti purtroppo pur di avere un incarico giocano al rialzo. Come risolvere la questione? Solo il buonsenso e la prudenza e poi un pizzico di fortuna!
     
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  17. antonella de paolis

    antonella de paolis Nuovo Iscritto

    I geometri facciano il loro lavoro altrimenti si dedichino alla vendita e prendano il patentino di agente immobiliare fatturando come intermediari.
     
  18. immobilsesia

    immobilsesia Nuovo Iscritto

    Re: Differenze sulla valutazione di un immobile tra Geometra e A

    sono pienamente d'accordo con antonella de paolis. ogni volta che il cliente arriva con la stima del geometra sono necessarie non poche argomentazioni per ricondurlo alla realtà delle cose. situazione che non avviene quando il geometra, prima di dare la sua stima si consulta anche con l'agenzia per le necessarie valutazioni di mercato. inoltre un agente immobiliare veramente preparato è perfettamente in grado di dare le sua valutazioni anche su argomenti tecnici come le condizioni di manutenzione e la situazione degli impianti., nonchè le autorizzazioni amministrative che devono sempre essere verificate. si tratta appunto di scegliere agenti immobiliari seri e preparati e non venditori da strapazzo. e mi permetto di aggiungere una cosa a questo proposito: c'è da fare una bella distinzione fra chi lavora in proprio come me, mettendoci la faccia, e chi lavora per i francising...... lascio a voi le conclusioni!!
     
    A sferbon piace questo elemento.
  19. arula

    arula Membro Attivo

    Perfettamente d'accordo sulla vostra (antoneella e immobilsesia) analisi!! :ok: :ok: :applauso: :applauso:
     
  20. federobe

    federobe Nuovo Iscritto

    Cosa fare?
    1. Prendere atto che condurre una trattativa di compravendita è una professione, che richiede preparazione, impegno ed esperienza, e che è quindi conveniente affidarsi ad un professionista che, a fronte di una provvigione concordata, permetterà di realizzare il massimo dalla trattativa stessa e soprattutto fornirà una consulenza qualificata fino al momento del rogito!
    2. Scegliere il professionista di cui sopra fra la moltitudine di Agenzie della zona, utilizzando la seguente procedura:
    - evitare gli autoinvitati, ma chiedendo espressamente una valutazione gratuita
    - verificare che tutti coloro che verranno a valutare l'immobile siano iscritti al Ruolo degli Agenti di Affari in Mediazione (Agenti Immobiliari)
    - evitare le valutazioni troppo favorevoli, confrontandole con la propria "valutazione ottimale" ricavata leggendo gli annunci di vendita di abitazioni simili alla propria e confrontando i prezzi
    - sentire gli amici che hanno venduto/acquistato recentemente, utilizzare il buon senso del padre di famiglia, seguendo il proprio istinto e l'impressione generale ... insomma, scegliere l'Agente Immobiliare come si sceglie il medico di famiglia o il meccanico..... :disappunto:

    Ho ripreso quello che ha già saggiamente scritto Maurizio Zucchetti....con cui concordo penamente. Io e la mia agenzia operiamo da 50 anni ( esperienza da vendere!) e non mi sento di aggiangere altro , se non, che "il valore di mercato" di solito, lo conosce meglio un agente più che un tecnico ! Poi c'è chi non è serio o preparato , cosa che capita in tutte le professioni!! :disappunto: :affermazione:
     

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