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  1. cinciallegra

    cinciallegra Ospite

    Buongiorno a tutti,
    sto cercando casa e ho visto un immobile composto da 2 appartamenti e mi son chiesta: come ci si comporta fiscalmente, in particolare la questione prima casa?
    Ipotesi:
    A) le 2 unità sono regolarmente censite e corrispondono a 2 unità distinte: se compro tutto l'immobile una diventa prima casa e l'altra è considerata 2° casa???
    B) possono le 2 unità essere divise solo nella pratica ma risultare catastalmente un'unica abitazione?

    Attendo lumi!
     
  2. celefini

    celefini Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Se le due unità immobiliari, sono catastalmente censite come due subalterni, solo una potrà godere dei benefici dell'acquisto prima casa, la seconda unità, verrà tassata come seconda casa. Una via d'uscita, comunque potrebbe esserci, dovresti accordarti con il venditore, ed accollarti le relative spese di nuovo accatastamento, e fare la fusione dei due subalterni e farli diventare unica unità immobiliare. Chiramente ti devi accordare sul prezzo della cessione, fare un preliminare, dare un cospicuo anticipo, per evitare il recesso del venditore, e annotare che sarà cura dell'acquirente a proprie spese, provvedere alla fusione dei due subalterni. In questo modo, l'ho fatto pure io, si rispiarmiamo un bel po di soldini di tasse. Ultima cosa, da valutare, è che nelle fusioni, purtroppo aumenta pure la rendita catastale, quindi se adesso le due rendite sono 100 + 100. in caso di fusione, la nuova rendita sarà certamente superiore a 200.
     
  3. cpna76ai

    cpna76ai Nuovo Iscritto

    Subalterni

    Ciao, anche io sono più o meno nella stessa situazione, ma mi viene il dubbio, io nel 2002 ho acquistato una casa che poi ho venduto, in cui l'appartamento era in subalterno diverso da quello del garage e della cantina seppure fossero direttamente accessibili dall'appartamento, come è stato possibile allora effettuare l'acquisto con il mutuo prima casa?
    Nell'eventualità fosse proprio necessario unificare i subalterni quali sono i requisiti necessari? Devono essere per forza comunicanti?
    Spero che potrai dare informazioni anche a me.
    Saluti, Rosario Pane.
     
  4. celefini

    celefini Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    La fusione di due unità immibiliari, è possibile quando sono contigue, ed appartengono alla stessa categoria catastale. Posso cioè fondere due appartamenti affiancati ed unirli, uno sopra o sotto l'altro ed unificarli con una scala interna. Non è possibile unire una abitazione con un magazzino o garage in quanto appartenenti ad una categoria catastale diversa, anche se intercomunicanti. Per poter ovviare a questo inghippo, si dovrebbe , chiedere prima il cambio di dsestinazione d'uso, fermo restando che il regolamento comunale lo permetta e ci siano i requisiti richiesti. Ottenuto il cambio d'uso per esempio del magazzino in abitazione, si può chiedere la loro fusione. Per permettere che ciò avvenga, il magazzino deve rispondere a certi requisiti per essere abitabile, quali altezza, finestre o prese d'aria, oltre ad allaccio ocqua e fogna.
     
  5. essezeta67

    essezeta67 Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Che senso ha fare la fusione della rendita di un appartamento con quella di un garage o di un magazzino???
    Se vengono acquistate con la prima casa (in contemporanea o successivamente) anche le pertinenze (una per categoria) godono delle stesse agevolazioni della prima casa! Saluti.
     
  6. celefini

    celefini Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Ho risposto ad una richiesta specifica da parte di cpna76ai, che chiedeva i requisiti necessari , nel caso fosse proprio necessario , unificare i subalterni. E' chiaro che le pertinenze , un C2 ed un C6, acquistate unitamente o successivamente all'acquisto della prima casa, godono delle stesse agevolazioni fiscali.
     
  7. essezeta67

    essezeta67 Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Forse per te e per me era una cosa scontata ma per cpna76.. non lo era affatto e giustamente si è preoccupato del fatto che abbia acquistato casa con pertinenze , il tutto agevolato come prima casa.
    Comunque meglio rassicurarlo del fatto che l'atto è esatto e che non deve preoccuparsi di non aver riunito tutte le rendite catastali e gli immobili in una unica unità immobiliare prima della vendita....
     
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  8. cpna76ai

    cpna76ai Nuovo Iscritto

    Allora mi spiego meglio, io non ho acquistato ancora nulla. Sono semplicemente interessato all'acquisto di una casa divisa in due appartamenti. Dall'esame delle planimetrie dell'epoca (trattasi di casa costruine negli anni '70) i mappali/particelle/fogli sono tutti uguali, cambiano solo i subalterni. Ce ne sono in totale 4, uno per il tetto, uno per il garage e uno per appartamento. Ora il mio dubbio è se posso acquistarla con un mutuo unico per prima casa. Attualmente i due appartamenti non hanno nulla in comune se non il giardino. Devono per forza essere comunicanti per poterli unificare, ammesso e non concesso che sia necessario farlo per il mutuo?
    Saluti, e grazie intanto..
     
  9. celefini

    celefini Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    La risposta è già nel mio post precedente di ieri. La fusione è possibile se contigui. Ai fini catastali e quindi fiscali, due appartamenti uniti, hanno una rendita catastale più alta. Se unisco due unità che hanno una rendita catastale ciascuna di 100 €, la rendita che verrà fuori, non sarà 200€, ma l'importo sarà superiore, Questo potrebbe aiutarti nel chiedere un mutuo per la prima casa, poichè in questo modo potresti chiedere una somma più alta.
     
  10. cpna76ai

    cpna76ai Nuovo Iscritto

    Ok, questo l'ho capito, ma sarà anche necessario farli diventare comunicanti oppure è sufficente che siano confinanti/contigui?
    La questione di ottenimento del mutuo in realtà non è un problema, con l'inpdap posso ottenere il 100% senza problemi, mentre l'aumento della rendita catastale mi comporterebbe solo un dispendio dal punto di vista IMU.
     
  11. celefini

    celefini Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Devono diventare un'unica unità immobiliare. In pratica l'appartamento A + l'appartamento B , fusi insieme, cioè uniti insieme, daranno vita ad una nuova unità immobiliare che sarà chiamata C
     
  12. essezeta67

    essezeta67 Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Se sono presenti 4 subalterni (probabilmente un C2 un C6 e due A..) è chiaro che le abitazioni sono due.
    Se il tutto viene acquistato così com'è vuole ovviamente dire che uno sta comprando la prima e la seconda abitazione + le pertinenze.
    La prima abitazione (e le pertinenze) ha diritto ad agevolazioni sia per l'acquisto, sia per l'IMU, sia per la possibilità di detrarre gli interessi sul mutuo.
    L'altra abitazione non gode di nessuna agevolazione e anche gli interessi sul mutuo relativi a questa abitazione non sono detraibili (quindi bisognerebbe proporzionare gli interessi in base alle rendite...)
    Se vuoi godere di agevolazioni il proprietario attuale deve riunire i due A.. in un unico A.. più grande con una scala di collegamento fra i due piani e far passare magari un piano come zona giorno e un piano come zona notte (ma per la pratica è necessario rivolgersii a un tecnico). Non credo che prima dell'acquisto il tutto sia realizzabile a meno che tu riesca a convincere gli attuale proprietari, sostenendo tu personalmente le spese per il nuovo accatastamento...
     
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  13. celefini

    celefini Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Perfetto Essezeta67, quello che praticamente ho fatto io. Ho chiesto al proprietario se mi firmava la richiesta di fusione dei due A, da presentare al catasto, pagando le dovute spese necessarie per istruire la pratica, prima del rogito. Ho sottoscritto un documento nel quale mi impegnavo a tale proposito per tutelare il venditore. Al rogito ho acquistato il subalterno A venuto fuori dalla fusione, un C2 ed un C6. La fusione è stata fatta dal geometra nel tempo di una settimana circa, e così facendo ho comunque risparmiato qualche soldino .
     
  14. essezeta67

    essezeta67 Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    A te Celefini è andata bene (anche perchè il venditore non ci rimetteva niente). Spero che anche cpna76 riesca nell'intento......
     
  15. cpna76ai

    cpna76ai Nuovo Iscritto

    Lo spero, magari se ci riuscissi senza dover fare lavori di unificazione sarebbe anche meglio. Creare una scala interna sarebbe molto dispendioso, e inoltre non mi interesserebbe farlo. Magari mettere in comunicazione il garage di un appartamento con l'altro appartamento sarà sufficente..
     

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