Compromesso di vendita con assurde complicazioni

[Dimaraz]

Vediamo di mettere "i puntini sulle i"...:

Ma infatti chiedermi di presentare la ricevuta di una somma che non ho ricevuto mi pare assurdo

Nulla di assurdo.
Se nel compromesso è specificato che annullata la donazione sarai tu la parte venditrice è inevitabile che sia tu a dover ricevere la caparra dall'acquirente.
Solo dopo potrai fare una Donazione (tramite Atto Pubblico al figlio)...tenendo presente che sembra ci siano altri figli.

ci sarebbe il pericolo del tutto teorico

Non teorico ma potenziale...e plurimo qualora anche tua sorella avesse figli.
Ma servono ulteriori ragguagli sulla Successione.

L'acquirente può chiederla, ma è una richiesta aggiuntiva e puoi legittimamente rifiutare

Evidentemente è risultato a posteriori si trattasse di donazioni a cascata.
Il compratore ha ragione a chiedere tutte le garanzie del caso...rifiutarsi per puntiglio o per l'ulteriore spesa rende inadempienti (a cominciare dal figlio) con restituzione di Caparra doppia.

 

[Heifetz]

Evidentemente è risultato a posteriori si trattasse di donazioni a cascata.

Sicuramente non è stato fatto un buon lavoro già in fase di acquisizione della documentazione e nelle trattative, e questo ha fatto sì che la situazione si complicasse ulteriormente.

Il compratore ha ragione a chiedere tutte le garanzie del caso...

Sì, è comprensibile che il compratore chieda garanzie, ma queste dovrebbero essere concordate tra le parti, visto che inizialmente non erano state previste (comunque, per valutare tutti i dettagli e capire esattamente le obbligazioni di ciascuna parte, bisognerebbe leggere il compromesso, dato che non conosciamo il contenuto).

inadempienti (a cominciare dal figlio) con restituzione di Caparra doppia.

Il rischio di inadempienza esiste:
il figlio rischia se non regolarizza la caparra, mentre l'acquirente rischia se non rispetta le condizioni pattuite nel compromesso e si rifiuta di stipulare il rogito.

Detto ciò, se fossi @gallia accelererei il tutto con il notaio, conviene evitare il "fai da te" in questo momento.

 

[Seth]

Se nel compromesso è specificato che annullata la donazione sarai tu la parte venditrice è inevitabile che sia tu a dover ricevere la caparra dall'acquirente.

Ok. Mi chiedo comunque come e a chi avrebbe dovuto essere versata la somma a garanzia dell'impegno, in questa situazione particolare. Forse lasciata a terzi (agenzia? notaio?) con l'intesa di consegnarla all'effettivo venditore dopo la revoca della donazione?

 

[Seth]

Purtroppo avevamo la consulenza di un'agenzia immobiliare che ha seguito il tutto.

Il lavoro dell'agenzia immobiliare è mettere in contatto venditore e acquirente. Per le consulenze legali ci sono avvocati e notai.

 

[Seth]

Salve a tutti. Mi trovo in una situazione piuttosto complicata perché mio figlio, cui qualche anno fa ho donato un appartamento, ha fatto un compromesso per la vendita dello stesso a una signora, la quale ha versato a lui all'atto del compromesso una somma di 40.000 euro a titolo di caparra, impegnadosi a concludere con atto pubblico entro la fine di settembre, però nello stesso compromesso l'acquirente ha anche chiesto che la donazione fosse revocata e quindi la proprietà tornasse a me, che gliela avrei venduta alle medesime condizioni, per garantirsi contro eventuali azioni di riduzione da parte dei fratelli. Così abbiamo fatto.

Non ho capito una cosa. Chi ha firmato quel compromesso? Non credo che il figlio possa impegnarsi per il genitore.

 

[Seth]

Sbaglierò ma a me pare che inadempiente sarebbe l'acquirente che ora pretende, a spese altrui, una ulteriore garanzia non richiesta al momento del compromesso perché non aveva considerato la possibilità di donazioni precedenti.

 

[Franci63]

essendo mia mamma donante morta solo da 8 anni

La donazione a quando risale, invece ?

ora chiede che facciamo a nostre spese un atto di rinuncia all'azione di riduzione da parte di mia sorella

Non conosco le somme in ballo, ed evidentemente potresti anche rifiutarti di produrre questo atto non richiesto da preliminare : ma nell’ottica del buon fine della compravendita, potrebbe essere saggio provvedere comunque.
Se fossi in te, proverei a chiedere all’acquirente di pagare metà per uno.
In fondo, i “pasticci” derivati dalle donazioni e da una vendita senza aver contezza dei problemi sono “colpa” vostra.

il notaio dice che data la risoluzione della donazione il bonifico a mio figlio non ha titolo giustificativo

Credo abbia ragione: ma nulla vieta di rendere quei soldi, farsi fare dagli acquirenti un nuovo bonifico a tuo nome , e, a rogito, far versare parte del prezzo a tuo figlio come “donazione indiretta”.
Prova a chiedere al notaio, magari non quello dell’acquirente ma uno tuo di fiducia sé questa strada è percorribile.

si può risolvere il problema con una assicurazione dal costo di circa 1.000 euro

Vero, ma l’assicurazione non impedisce che l’immobile debba essere restituito
ad un eventuale erede leso dalla donazione, dopo esito positivo di azione di riduzione e restituzione: l’assicurazione risarcisce l’acquirente “solo” dal punto di vista economico, e non sempre tale prospettiva è tranquillizzante.

 

[gallia]

Grazie mille delle risposte. Per quanto riguarda la garanzia richiesta dalla signora, dopo aver chiarito col suo avvocato che non abbiamo intenzione di sostenere l'onere di un altro atto e in alternativa nostro malgrado non ci resta altro che recedere dal contratto preliminare per inadempienza della controparte, finalmente si sono decisi a sobbarcarsi il costo di questo ulteriore atto (visto che lo hanno reputato necessario a scoppio ritardato). Per quanto riguarda il bonifico, un amico avvocato ha suggerito un assegno a me da parte di mio figlio, vedremo presto cosa ne pensa il notaio. Comunque una soluzione si troverà, e con mio sollievo la situazione sembra avviarsi a conclusione! Vi farò sapere come è finita

 

[Dimaraz]

Sbaglierò ma a me pare che inadempiente sarebbe l'acquirente che ora pretende, a spese altrui, una ulteriore garanzia non richiesta al momento del compromesso perché non aveva considerato la possibilità di donazioni precedenti.

Da quando deve essere il compratore a chiedere lo storico delle eventuali "donazioni" sottaciute?

È stato firmato un compromesso dove la parte venditrice si assume l'onere di fornire garanzie contro imprevedibili azioni di riduzione/restituzione di chiamati all'eredità passata e futura.

in alternativa nostro malgrado non ci resta altro che recedere dal contratto preliminare per inadempienza della controparte,

Ti va di lusso (avrei usato un altro termine più esplicito)... se andavate in causa le probabilità giocavano a tuo sfavore.

 

[gallia]

Da quando deve essere il compratore a chiedere lo storico delle eventuali "donazioni" sottaciute?

È stato firmato un compromesso dove la parte venditrice si assume l'onere di fornire garanzie contro imprevedibili azioni

In realtà l'acquirente era stato messo al corrente sin dal principio tramite agenzia dello storico donazioni.
Inoltre nel compromesso la parte venditrice ha solo acconsentito alla richiesta di revoca della seconda donazione fatta dalla controparte per sua sicurezza. Unica richiesta fatta come garanzia contro azioni eventuali.