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Silvicr

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Buongiorno,
ho fatto una proposta per l'acquisto di un immobile, con eventuale compromesso e offerta di circa il 15% del valore dell'immobile alla firma del compromesso e il resto a rogito.
L'immobile che vogliamo acquistare ha un mutuo ipotecario e (scusate se non sono precisa ma non me ne intendo moltissimo) i compratori, a detta dell'agente immobiliare, hanno intenzione di estinguere il mutuo con la vendita della casa (l'agente immobiliare ci ha detto che hanno comprato un'altra casa).

Onestamente mi sta venendo qualche dubbio, nel senso che non riesco a capire quale possa essere la mia garanzia in caso in cui il venditore decida di utilizzare la somma di anticipo non nell'estinzione del mutuo. in caso succeda e mi trovi a rogito un immobile con un'ipoteca....cosa posso fare? in che modo posso tutelarmi in questa situazione? vorrei poi evitare di andare per avvocati per riavere il mio acconto.
grazie
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
L'immobile che vogliamo acquistare ha un mutuo ipotecario e (scusate se non sono precisa ma non me ne intendo moltissimo) i compratori, a detta dell'agente immobiliare, hanno intenzione di estinguere il mutuo con la vendita della casa (l'agente immobiliare ci ha detto che hanno comprato un'altra casa).
Ma tu da che parte stai?
 

Silvicr

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
dalla parte di chi acquista, se fossi il venditore non mi farei alcun problema....dovendo io dare l'anticipo..ma mi sembrava si capisse dal messaggio..
noi acquistiamo immobile con mutuo, l'altro vende immobile su cui ha fatto il mutuo.
 

Franci63

Membro Senior
Proprietario Casa
i compratori, a detta dell'agente immobiliare, hanno intenzione di estinguere il mutuo con la vendita della casa
Molte vendite avvengono in questo modo, estinguendo il mutuo con i soldi che si ricevono al rogito.
venditore decida di utilizzare la somma di anticipo non nell'estinzione del mutuo. in caso succeda e mi trovi a rogito un immobile con un'ipoteca....cosa posso fare?
L’importante è che il mutuo residuo sia inferiore alla somma che dovrai dare al rogito.
Tu o la tua banca (se farai un mutuo anche tu per l’acquisto), al rogito consegnerete due assegni: uno, intestato alla banca del venditore, per estinguere il debito.
L’altro al venditore, per la somma che avanza.
Chiedi all’agente dettagli sul mutuo del venditore, anche se i conteggi esatti saranno fatti quando sarà decisa la data precisa del rogito .
Chiedi all’agente se ha fatto una visita ipotecaria, e, in caso contrario, chiedi al notaio.
Fai all’agente tutte le domande che ti vengono, perché deve essere in grado di spiegarti ogni passaggio, e aiutarti a stare tranquilla gestendo bene la situazione.
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
Onestamente mi sta venendo qualche dubbio, nel senso che non riesco a capire quale possa essere la mia garanzia in caso in cui il venditore decida di utilizzare la somma di anticipo non nell'estinzione del mutuo
Dubito che una caparra permetta di estinguere il mutuo (salvo manchi poco al termine).

I "rischi" (specie sulla caparra per chi compra) e l'unico modo in cui puoi dormire sonni tranquilli è quello di trovare un accordo che preveda che tutte le somme siano "conservate" dal Notaio fino a rogito avvenuto.
 

moralista

Membro Senior
Professionista
Se non vuoi rischiare devi fare il saldo all'atto notarile con la banca creditrice , e che ti libera e di tutti i pesi pregressi
 

Franci63

Membro Senior
Proprietario Casa
Trova un immobile privo di ipoteche e trascrivi sempreee il preliminare.
È una vendita normalissima, se il mutuo residuo è inferiore al saldo al rogito.
La caparra servirà a i venditori , a loro volta, per dare caparra per la casa che vogliono acquistare, mentre a rogito si salderà il mutuo.
Una visura e una informazione completa da parte di venditore e agente ,allontanerà ogni dubbio.
Trascrizioni di preliminari se ne fanno pochissime, solo in situazioni particolari di rischio: non mi sembra questo il caso.
Se i venditori vendono per comprare altro, non vedo particolari rischi.
L’agente dovrebbe avere il polso della situazione.
 
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plutarco

Membro Ordinario
Proprietario Casa
È una vendita normalissima, se il mutuo residuo è inferiore al saldo al rogito.
La caparra servirà a i venditori , a loro volta, per dare caparra per la casa che vogliono acquistare, mentre a rogito si salderà il mutuo.
Una visura e una informazione completa da parte di venditore e agente ,allontanerà ogni dubbio.
Trascrizioni di preliminari se ne fanno pochissime, solo in situazioni particolari di rischio: non mi sembra questo il caso.
Se i venditori vendono per comprare altro, non vedo particolari rischi.
L’agente dovrebbe avere il polso della situazione.
Il mutuo allora volendo fare come dici tu deve corrispondere al saldo da dare al rogito. Io quando ho comprato casa non ho stipulato il contratto preliminare sia perché da noi non si stipula quasi mai sia perché si parlava di persone fidatissime con le quali una stretta di mano era un accordo.
 

Franci63

Membro Senior
Proprietario Casa
Il mutuo allora volendo fare come dici tu deve corrispondere al saldo da dare al rogito.
Il mutuo residuo può essere anche inferiore al saldo dovuto.
L’importante che non sia superiore.
Ma, come ripeto, è una situazione del tutto normale, come ne accadono ogni giorno (almeno per come è stata descritta).
 

Franci63

Membro Senior
Proprietario Casa
Se non vuoi rischiare devi fare il saldo all'atto notarile con la banca creditrice , e che ti libera e di tutti i pesi pregressi
Il saldo, o perlomeno la parte del saldo che serve per estinguere il mutuo del venditore, si versa sempre alla banca (e non al venditore stesso).
 

Silvicr

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Ho letto tutti i vostri contributi e vi ringrazio molto per l'aiuto. La casa mi piace e non vedo motivo di scappare solo perchè hanno il mutuo...anche in famiglia si è comprato estinguendo un mutuo altrove e non abbiamo truffato nessuno...spero non succeda proprio a me

provo a sintetizzare se ho capito correttamente
- se facciamo un compromesso per maggior tutela chiedo che gli assegni siano in deposito al notaio (non capisco però allora il senso di avere i soldi prima se sono "bloccati")
- chiedo di vedere la visura
-mi informo sull'importo residuo del mutuo

Quello che non mi è chiaro è se c'è conocmitanza tra preliminare e scrittura ovvero: il preliminare di contratto può essere fatto "privatamente" e registrato dal notaio in un secondo momento o viene fatto in presenza del notaio?
Se faccio il preliminare quindi non devo intestare a loro l'assegno? quello della proposta l'ho intestato al proprietario...
sulla proposta ad oggi è indicato che l'estinzione del mutuo avverrà a rogito, che saremmo disposti a fare anche subito senza mutuo....non ho quindi capito esattamente il motivo reale della caparra e del preliminare di contratto.

Io onestamente mi fido dell'agente immobiliare, ma volevo capire bene anche che domande fare per capire meglio.
L'agente mi ah proposto di fare il compromesso per invogliarli a vendere alla cifra proposta (intendendo senza fare troppo tira e molla) : mi ha spiegato che hanno, dall'altra parte, già acquistato e se non vendono a breve perderebbero le agevolazioni di prima casa. l'altra casa gliel'ha venduta lo stesso agente, hanno preso una bifamiliare dove andare a vivere, in una delle due porzioni andranno a vivere il figlio e la compagna.
 

uva

Membro Senior
Proprietario Casa
Se faccio il preliminare quindi non devo intestare a loro l'assegno? quello della proposta l'ho intestato al proprietario
L'assegno allegato alla proposta di acquisto deve essere intestato al proprietario/venditore e consegnato in deposito all'agente immobiliare.
Nel momento in cui l'agente ti comunica che il venditore ha accettato la tua proposta, quest'ultima diventa un contratto preliminare.
Il venditore incassa l'assegno e quella somma costituisce caparra confirmatoria.
Ovviamente le condizioni sono quelle scritte sulla proposta accettata: prezzo, pagamento, tempistiche del rogito, ecc. Non c'è più motivo di discuterle e fare tira-e-molla!

Tutto ciò se non vi sono condizioni sospensive, che "rimandano" l'efficacia del preliminare al momento in cui la condizione si avvera; tipo il fatto che il promissario acquirente ottenga il mutuo dalla sua banca.
Ma non sembra sia il tuo caso.

Per quanto riguarda la tua preoccupazione circa il fatto che al rogito venga estinta l'ipoteca sull'immobile, a me sembrano corrette le risposte di @Franci63. Non c'è motivo di scappare!
 

Silvicr

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
grazie uva. in effetti non è il mio caso, non devo richiedere il mutuo alla banca.
mi sento un po' più tranquilla se mi indicate che è una procedura normale, ero solo perplessa per il fatto che volessero un "anticipo" facendo il preliminare di contratto...quando noi abbiamo detto che saremmo andati a rogito senza problemi anche subito...non riesco quindi a capire molto il senso del preliminare. anche perchè l'agente se ho capito bene vuole farlo trascrivere ....non capisco davvero

In realtà i venditori credo non abbiano accettato la proposta così com'è, perchè l'agente ci ha chiesto di andare oggi per parlarne un attimo, credo vogliano ridiscutere qualcosa o sui tempi di consegna o data del rogito o simili.

Vi dirò se c'è un lieto fine, intanto vi rinnovo i ringrazimenti.
 
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Nemesis

Membro Storico
Proprietario Casa
l'agente se ho capito bene vuole farlo trascrivere ....non capisco davvero
La trascrizione è per la tua tutela. Senza di essa, qualora il promittente venditore vendesse ad altri, con atto registrato e trascritto, non avresti rimedi per recuperare l'immobile. Potresti solamente agire per il risarcimento del danno.
 
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Silvicr

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Ho risolto e capito la questione. Chiuderanno il piccolo mutuo che resta sulla casa con l'assegno del preliminare, che andrà a integrare la caparra. Nonostante abbiano scritto sulla proposta accettata "estinzione mutuo a rogito"...sostanzialmente arrivano a rogito con la casa "pulita". faremo il rogito e consegna chiavi concomitante tra due mesi, in modo che abbiano tempo di svuotare la casa. In questo modo hanno anche tempo utile per non perdere le agevolazioni sulla casa nuova che hanno comprato poco meno di un anno fa. Ringrazio tutti per il tempo che mi avete dedicato.
 

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