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mapeit

Membro Senior
Proprietario Casa
Mi pare abbia citato un "suggerimento" dell'Agenzia delle Entrate di Milano.

Se esiste una normativa specifica in merito, sarebbe interessante che @mapeit o altri locatori che siano informati ci diano dei riferimenti precisi.
Come sempre, in Italia, ogni ufficio dell'Agenzia delle Entrate interpreta le norme a sua discrezione. Il thread del Forum Immobilio che ho postato ne è un chiaro esempio. Fermo restando che è assodato che il mero rimborso delle spese condominiali sostenute per il conduttore non costituisca reddito per il locatore, si apre la diatriba proprio quando il rimborso è stabilito in maniera forfettaria. Se il locatore si fa rimborsare più di quanto abbia effettivamente speso, in teoria ciò costituisce un reddito. E' qui che molti uffici sostengono che per evitare l'imposizione andrebbe operato un conguaglio, ovvero la restituzione al conduttore della quota di spese indebitamente rimborsate. In teoria non fa una piega, in pratica altri uffici soprassiedono alla cosa purché - come sostiene @uva - non vi sia un'evidente sproporzione tra quota affitto e quota spese che potrebbe nascondere un reddito in nero mascherato. Se vi fosse qualche circolare ufficiale dell'Agenzia delle Entrate in merito, oppure anche qualche risposta ufficiale ad un interpello (che comunque vale solo nel caso in questione), sarei ben lieto di fornirvela, ma come vedete la risposta fornita e pubblicata nel Forum non ha alcuna veste ufficiale. Pertanto sostengo che, a scanso di contestazioni, è sempre meglio scrivere nel contratto la frase "salvo conguaglio". Se poi il conguaglio non si farà, la cosa resterà tra le parti.
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
sostengo che, a scanso di contestazioni, è sempre meglio scrivere nel contratto la frase "salvo conguaglio". Se poi il conguaglio non si farà, la cosa resterà tra le parti.
Concordo.

Aggiungo che se si scrive nel contratto "salvo conguaglio" è logico che prima o poi l'inquilino chieda il conguaglio (magari quando lascia la stanza dopo un breve periodo, visto che in realtà stiamo parlando di locazioni transitorie), indipendentemente dagli accordi verbali intercorsi col proprietario.

@Deny , che per suoi motivi non vuole fare conguagli, deve essere consapevole che gli accordi verbali quasi sempre sono inutili: vale ciò che è stato scritto e firmato nel contratto.
 

mapeit

Membro Senior
Proprietario Casa
Il problema è che il conguaglio degli oneri accessori risulta preciso solo quando si ha a disposizione il consuntivo redatto dall'amministratore, che è annuale. Pertanto per periodi più brevi, magari a cavallo tra due gestioni, il calcolo diventa complesso e non è mai esatto. Ad esempio, se il riscaldamento è centralizzato e l'inquilino è stato alloggiato da maggio a settembre non vorrà pagare le spese condominiali per il riscaldamento. Se ha alloggiato solo d'inverno non vorrà pagare gli sfalci del giardino condominiale ... e così via. Io ai miei inquilini dico chiaramente che a fronte dell'importo forfettario il conguaglio non si farà mai e si mettono il cuore in pace. Solo per un inquilino che si ferma per più annualità è corretto operare il conguaglio in base al consuntivo annuale redatto dall'amministratore.
 

Deny

Membro Attivo
Proprietario Casa
Io ai miei inquilini dico chiaramente che a fronte dell'importo forfettario il conguaglio non si farà mai e si mettono il cuore in pace.
però nel contratto scrivi comunque "salvo conguaglio"?
prima hai scritto che è sempre meglio scrivere "salvo conguaglio"
 
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uva

Membro Storico
Proprietario Casa
dico chiaramente che a fronte dell'importo forfettario il conguaglio non si farà mai e si mettono il cuore in pace.
A parte le spiegazioni e dichiarazioni verbali intercorse tra locatore e conduttori, continuo a pensare che abbia valore ciò che si scrive nel contratto.

Che senso ha scrivere "salvo conguaglio" e poi dire che il conguaglio non si farà mai?
Se c'è scritto (e il conduttore lo chiede) il conguaglio si fa quando è disponibile la documentazione relativa alle varie spese: riscaldamento, spese condominiali, utenze, ecc.
 

mapeit

Membro Senior
Proprietario Casa
A tutti i conduttori che soggiornano per pochi mesi fa comodo il rimborso forfettario. Sanno con certezza quello che spendono e non si ritrovano sorprese. Fa comodo anche al locatore che non deve sobbarcarsi di conteggi. Il problema è solo la correttezza fiscale, più formale che effettiva. Se comunque un inquilino lo chiede, nonostante gli accordi verbali, si attende che l'amministratore invii i resoconti (perché il periodo di locazione potrebbe cadere a cavallo di due gestioni), si attende il recapito delle bollette e poi si calcolano i ratei di spese rapportati al periodo di locazione. Nessun problema. In tal caso, però, bisognerebbe trattenere la cauzione (o parte di essa) fino a conguaglio completato.
 

Deny

Membro Attivo
Proprietario Casa
Scusate una domanda fuori tema: se inserisco il garante nel contratto di locazione parziale a canone libero 4+4 con cedolare secca, devo pagare imposta?
Sembra di no però in passato mi sembra di aver capito diversamente...

Il testo che vorrei inserire è questo:

Il Sig....nato a... il....residente in... C.F.....di qui in seguito per brevità denominato "garante" si obbliga e garantisce per tutte le obbligazioni assunte nel presente contratto dalla parte conduttrice. Pertanto, in caso di parziale o totale inadempimento di anche uno solo degli obblighi descritti in questo contratto, il garante ne sarà ritenuto responsabile in solido con la parte conduttrice medesima.
 

Deny

Membro Attivo
Proprietario Casa
E poi non riesco a capire: se il genitore è garante della figlia cosa devo scegliere in fase di registrazione?

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uva

Membro Storico
Proprietario Casa
Io scrivo così:

Il Sig. .............nato a........il........codice fiscale..............si costituisce garante impegnandosi ad adempiere le obbligazioni derivanti dal presente contratto di locazione, per l'intera durata dello stesso ed eventuali rinnovi.
Ex art. 1944, c. 1 Cod. Civ. il garante è obbligato in solido col conduttore al pagamento dei canoni di locazione ed oneri accessori, restando escluso l'obbligo per il locatore della preventiva escussione del conduttore.
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
Forse ci hai già pensato @Deny , ma ti volevo ricordare che il garante potrebbe revocare la garanzia quando la locazione è ancora in corso.

E' un piccolo rischio di cui il locatore deve essere consapevole.
In questa discussione ipotizzavo un'ulteriore clausola (meglio la doppia firma, perché potrebbe essere vessatoria) per prevenirlo:
Contratto di locazione con garante | propit.it - Forum per la Casa
(post n. #11)
 

Deny

Membro Attivo
Proprietario Casa
Dipende dal tipo di garanzia e dal codice che si scrive sul mod. RLI.
Grazie, ho letto, pertanto alla registrazione sceglierò il codice 1 (fideiussione prestata da terzi) e in questo modo non mi dovrebbe scattare l'obbligo di pagamento, se invece mi scatta, annullerò la procedura e userò un'altra versione del contratto senza garante
 
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uva

Membro Storico
Proprietario Casa
sceglierò il codice 1 (fideiussione prestata da terzi) e in questo modo non mi dovrebbe scattare l'obbligo di pagamento,
Sì, anch'io in caso di opzione per la cedolare secca avevo fatto così.

Per coerenza, nella clausola contrattuale avevo sostituito il termine "garante" con "fideiussore":
Il Sig. .............nato a........il........codice fiscale..............si costituisce fideiussore....
Non so se negli ultimi anni è cambiato qualcosa.
Verifica se optando per la cedolare secca e mettendo il codice garanzia 1 il sw non calcola l'imposta.
Poi scrivilo qui, grazie.
 

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