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masagu

Membro Assiduo
Proprietario Casa
In data 31-12 l'inquilino va via con regolare preavviso. Ne trovo un altro che dovrebbe trasferirsi nei primi giorni di gennaio. Per via delle varie restrizioni dovute al covid la consegna dell'appartamento, dopo la tinteggiatura, avviene in data 12-01. Viene quindi firmata l'accettazione del verbale di consegna, l'inventario e il contratto di locazione che parte dal 1-01-21 ( vi spiego sotto il motivo).
L'inquilino mi contatta dicendomi che non si è ancora trasferito e non sa darmi una data precisa per via della zona rossa nella quale si trova l'appartamento.
Per quanto riguarda le utenze il vecchio inquilino le ha lasciate attive in previsione del fatto che verranno volturate da parte del nuovo inquilino una volta trasferitosi.
Come devo comportarmi?
Se ritiro le chiavi e le riconsegno nel momento in cui mi da una data precisa del suo trasferimento?
Inoltre l'appartamento è affittato con canone concordato ma se faccio partire il contratto per ipotesi il primo di febbraio come si calcolerà l'IMU per il 2021 visto che eventualmente verrebbe a mancare il mese di gennaio?
E per la tari come devo comportarmi?
Grazie a tutti per i consigli :)
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
Viene quindi firmata l'accettazione del verbale di consegna, l'inventario e il contratto di locazione che parte dal 1-01-21
Se ho capito bene, il nuovo inquilino in data 12/01 ha firmato il contratto di locazione e un "verbale di consegna" ritirando le chiavi e prendendo possesso dell'appartamento.
Poi non è riuscito a traslocare e trasferirsi lì a causa delle restrizioni.
Se è così, non è chiaro perché la decorrenza del contratto è 01/01(invece di 12/01) e non hai specificato se ti è stato pagato il canone di gennaio.

Se il contratto non è ancora stato registrato all'Agenzia delle Entrate potete rifarlo stabilendo di comune accordo una nuova decorrenza, compatibile con la data di trasferimento del conduttore. In quella data lui farà la voltura delle utenze e della TaRi a suo nome, e decorreranno i pagamenti del canone + oneri accessori a suo carico.

Tu pagherai l'IMU con aliquota ordinaria per il mese di gennaio. Ipotizzando che la data del contratto concordato sia 01/02, da febbraio in poi applicherai l'aliquota agevolata.
 

masagu

Membro Assiduo
Proprietario Casa
Se ho capito bene, il nuovo inquilino in data 12/01 ha firmato il contratto di locazione e un "verbale di consegna" ritirando le chiavi e prendendo possesso dell'appartamento.
Poi non è riuscito a traslocare e trasferirsi lì a causa delle restrizioni.
Se è così, non è chiaro perché la decorrenza del contratto è 01/01(invece di 12/01) e non hai specificato se ti è stato pagato il canone di gennaio.

Se il contratto non è ancora stato registrato all'Agenzia delle Entrate potete rifarlo stabilendo di comune accordo una nuova decorrenza, compatibile con la data di trasferimento del conduttore. In quella data lui farà la voltura delle utenze e della TaRi a suo nome, e decorreranno i pagamenti del canone + oneri accessori a suo carico.

Tu pagherai l'IMU con aliquota ordinaria per il mese di gennaio. Ipotizzando che la data del contratto concordato sia 01/02, da febbraio in poi applicherai l'aliquota agevolata.
Chiaro come sempre uva. Si l'avevo fatto partire da giorno 1 perchè inizialmente sarebbe stata quella la data poi per via di vari impedimenti è cambiata. Il contratto non è stato ancora registrato ma è stata rilasciata l'attestazione dall'uppi per il canone concordato.
Si il canone di gennaio è stato pagato ma con la promessa che sarebbe stato "riconteggiato" a febbraio calcolando con esattezza i giorni effettivi di gennaio.
Bene farò così allora.
Grazie mille per i tuoi sempre preziosi consigli.
 
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basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Due domande collegate:
Rientrare - prendere possesso della nuova abitazione (ammesso non sia una casa di vacanza) non è uno dei motivi validi di trasferimento, anche se si trova in zona rossa?
Altra curiosità: @uva : secondo te uscire o entrare da una zona rossa per andare a firmare un contratto e consegnare le chiavi può essere considerato motivo di necessità, quindi ammesso?
 

masagu

Membro Assiduo
Proprietario Casa
Due domande collegate:
Rientrare - prendere possesso della nuova abitazione (ammesso non sia una casa di vacanza) non è uno dei motivi validi di trasferimento, anche se si trova in zona rossa?
Altra curiosità: @uva : secondo te uscire o entrare da una zona rossa per andare a firmare un contratto e consegnare le chiavi può essere considerato motivo di necessità, quindi ammesso?
Queste sono due belle domande.
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
uscire o entrare da una zona rossa per andare a firmare un contratto e consegnare le chiavi può essere considerato motivo di necessità, quindi ammesso?
Sì. E' un motivo di necessità, quindi ammesso, se si tratta di un contratto di locazione per abitazione principale.

E' successo a me durante il primo lockdown rigoroso di marzo-aprile 2020 quando temevamo di non poter uscire di casa se non per motivi di assoluta necessità.
Entrambi i miei inquilini (quello uscente e quello entrante) riuscirono a traslocare e a trasferirsi; ne avevo parlato qui:
Cambio comune per verbale di rilascio immobile per fine locazione | propit.it - Forum per la Casa

Che si tratti di stipula del contratto di locazione, ritiro chiavi, trasloco e trasferimento, secondo me è un motivo ammesso. Inoltre le attività che all'epoca erano ferme (agenzie immobiliari, traslochi) ora non sono soggette a restrizioni neppure in zona rossa.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Grazie. Per la verità mi riferivo al locatore che deve incontrare il promissario conduttore per la firma del contratto, ed annessi e connessi. Credo valga anche per lui
 
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vittorievic

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Proprietario Casa
certo che far partire l'affitto il 1 gennaio che è festa in tutto il mondo civilizzato ci vuole una fantasia.
 

masagu

Membro Assiduo
Proprietario Casa
certo che far partire l'affitto il 1 gennaio che è festa in tutto il mondo civilizzato ci vuole una fantasia.
Perchè Vittorio perdonami? Erano questi gli accordi. Ad ogni modo nonostante sia zona rossa in effetti sto leggendo sul web che il trasloco è consentito quindi non vedro le difficoltà. Contratto già approvato dall'uppi Vittorio per cui non vedo il problema.
 
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uva

Membro Storico
Proprietario Casa
Credo valga anche per lui
Infatti ho scritto che, secondo me, è un motivo ammesso anche quando
si tratti di stipula del contratto di locazione, ritiro chiavi
Ovviamente alla stipula e consegna chiavi deve partecipare anche il locatore.
Se le FdO lo controllano e gli chiedono di giustificare il motivo, potrà esibire il contratto di locazione sottoscritto dalle parti.
 

vittorievic

Membro Assiduo
Proprietario Casa
Anch'io ne ho stipulati con decorrenza 1° gennaio e 1° maggio!
io ho scritto
certo che far partire l'affitto il 1 gennaio che è festa in tutto il mondo civilizzato ci vuole una fantasia.
questo non vuol dire che non si possa far decorre contratti da giorni festivi: i traslochi sono sempre permessi anche senza COVID. Tuttavia consentitemi: se uno fa il trasloco il 1 gennaio o ci va ad abitare il giorno stesso (o comunque la sera del giorno dopo), oppure può fare il trasloco in un giorno feriale lavorativo se non altro risparmierà sul supplemento per il lavoro festivo. Questo se si affida ad una impresa di trasporti che in un giorno massimo 1,5 trasporta e monta i mobili nell'appartamento, in modo da poter dormire la notte nel nuovo appartamento. Se invece il conduttore affitta un furgone e con degli amici organizza il trasloco in un giorno festivo è un altro discorso. Però alla fine del discorso se il conduttore prende possesso dopo 15 gg dall'inizio del contratto sono fatti suoi non è che può pretendere di pagare mezza mensilità.
Il vecchio inquilino ha fatto male a lasciare attive le utenze a lui intestate, perché adesso se il conduttore decide di prendere possesso dal 1 febbraio chi paga non il consumo, perché non ci sarà, ma la disponibilità delle utenze ed i costi di gestione della fatturazione?
 

masagu

Membro Assiduo
Proprietario Casa
io ho scritto

questo non vuol dire che non si possa far decorre contratti da giorni festivi: i traslochi sono sempre permessi anche senza COVID. Tuttavia consentitemi: se uno fa il trasloco il 1 gennaio o ci va ad abitare il giorno stesso (o comunque la sera del giorno dopo), oppure può fare il trasloco in un giorno feriale lavorativo se non altro risparmierà sul supplemento per il lavoro festivo. Questo se si affida ad una impresa di trasporti che in un giorno massimo 1,5 trasporta e monta i mobili nell'appartamento, in modo da poter dormire la notte nel nuovo appartamento. Se invece il conduttore affitta un furgone e con degli amici organizza il trasloco in un giorno festivo è un altro discorso. Però alla fine del discorso se il conduttore prende possesso dopo 15 gg dall'inizio del contratto sono fatti suoi non è che può pretendere di pagare mezza mensilità.
Il vecchio inquilino ha fatto male a lasciare attive le utenze a lui intestate, perché adesso se il conduttore decide di prendere possesso dal 1 febbraio chi paga non il consumo, perché non ci sarà, ma la disponibilità delle utenze ed i costi di gestione della fatturazione?
Per le utenze se la sbrigano loro a me non importa. Per il contratto ho ancora dei dubbi perchè è vero quanto dici ossia che se il conduttore prende possesso dopo 15 gg non è colpa mia...ma che dirti? Si cerca di venire incontro vedremo. Intanto mi ha comunicato che farà il trasloco sabato prossimo o al massimo domenica che sarebbe già il 24 gennaio....in teoria potrei far partire il contratto il 12 ossia il giorno della consegna e calcolare la pigione per 19 giorni ma sono quasi sicuro che ci saranno storie a tal proposito perchè di fatto lui verrà il 24 e quindi del mese di gennaio vorrà pagare solo una settimana in pratica....certo che se si comincia così siamo messi bene :triste:
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
se si comincia così
Suppongo che prima di stipulare il contratto tu abbia selezionato gli aspiranti conduttori controllando la documentazione dei loro redditi, attività lavorative, eventuali garanzie, referenze.
Se questo inquilino risulta essere una persona seria e affidabile, secondo me fai bene a venirgli incontro rinunciando a qualche settimana di affitto.
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
Considera anche che se mantieni il contratto attuale, avente decorrenza 01/01, per il mese di gennaio pagherai un po' meno di IMU grazie alle agevolazioni inerenti il contratto concordato.
 

masagu

Membro Assiduo
Proprietario Casa
Suppongo che prima di stipulare il contratto tu abbia selezionato gli aspiranti conduttori controllando la documentazione dei loro redditi, attività lavorative, eventuali garanzie, referenze.
Se questo inquilino risulta essere una persona seria e affidabile, secondo me fai bene a venirgli incontro rinunciando a qualche settimana di affitto.
Si esatto uva referenziato....forse hai ragione. Ma giusto una curiosità nel caso in cui volessi invece far partire il contratto dal 12 come dovrei fare per il calcolo dell'IMU? Il sito del comune mi da la possibilità di selezionare i mesi non i giorni. Viene forse considerato l'intero mese per il calcolo dell'aliquota IMU ridotta?
 

masagu

Membro Assiduo
Proprietario Casa
Considera anche che se mantieni il contratto attuale, avente decorrenza 01/01, per il mese di gennaio pagherai un po' meno di IMU grazie alle agevolazioni inerenti il contratto concordato.
Anche questo è vero considera però anche le tasse da pagare all'Agenzia delle Entrate...nello specifico pagherei circa 60 euro mentre per 1 mese di IMU senza aliquota ridotta 18 euro. Che conviene fare? Ok andare incontro a lui ma quale è il male minore? E la tari?
 
Ultima modifica:

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
nel caso in cui volessi invece far partire il contratto dal 12 come dovrei fare per il calcolo dell'IMU?
Non so dare una risposta precisa, occorre leggere attentamente il Regolamento IMU del
Comune.
Forse vale la regola dei 15 giorni, quindi se la decorrenza del contratto concordato è il 12/01 applichi l'aliquota IMU ridotta per tutto il mese di gennaio.
 
Ultima modifica:

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
La TaRi non è un problema tuo. Il nuovo inquilino la volturerà a suo nome a partire dalla data di decorrenza del contratto di locazione.

Difficile dire quale sia la soluzione più conveniente per te.
Puoi fare i calcoli tra quanto risparmieresti o pagheresti di più tra IMU e imposte sul reddito da locazione (IRPEF o cedolare secca) rifacendo il contratto con decorrenza posteriore al 01/01.
E confrontare il risultato con quanto perderesti di canone abbuonando qualche settimana all'inquilino (essendo un contratto concordato forse il canone non è alto).
Se alla fine ci perdi solo poche decine di euro e sei ragionevolmente tranquillo che questo nuovo conduttore è persona seria e solvibile, allora forse è opportuno venirgli incontro.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Mi sono un po’ perso: ma non mi è mai capitato di fare queste considerazioni.
Di solito è il conduttore a chiedere da che data intende affittare: è spesso si firma il contratto in anticipo rispetto a quella data.
In genere mi è sempre capitato di abbuonare i giorni tra la firma è la decorrenza (inizio o metà mese) : che poi traslochi subito, dopo un mese, ecc. non mi riguarda più.
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
abbuonare i giorni tra la firma è la decorrenza
Se si tratta di pochi giorni concordo con te.

Ma nel caso di @masagu dovrebbe abbuonare all'inquilino 3 settimane:
lui verrà il 24 e quindi del mese di gennaio vorrà pagare solo una settimana in pratica
In una situazione simile il locatore secondo me fa bene a calcolare i costi e i minori ricavi che realizzerebbe rifacendo il contratto con decorrenza successiva al 01/01.

Tra i costi, nel post n. #18 mi sono dimenticata di elencare "l'obolo" al Sindacato per l'asseverazione del contratto concordato. Se si decide di farne uno nuovo (quello attuale non è ancora stato registrato all'Agenzia delle Entrate) cambiando data e/o decorrenza, temo che il Sindacato si faccia pagare una seconda volta!
Il contratto non è stato ancora registrato ma è stata rilasciata l'attestazione dall'uppi per il canone concordato.
 

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