Contratto transitorio studenti

[basty]

Mi rendo conto di tirare la corda ...., ma se almeno un contraente è studente, perchè dovrebbe essere impedito a costui di ripartire la spesa con un amico?
Gli sarebbe possibile ad esempio subaffittare all'amico stesso?
E se ospitasse invece l'amico (... a pagamento ... ) col consenso del locatore, dove sarebbe l'illecito (... diciamo pure "come potrebbe emergere"?)

Io stesso non ho l'abitudine di cercare sotterfugi: ma questo caso mi pare dimostri una eccessiva invadenza da parte dello stato: da una parte uno studente mantenuto dalla famiglia; dall'altra un giovane alle prime esperienze lavorative, magari precarie, che inizia a costruirsi una vita...
Mi sembrano due situazioni da agevolare, invece che mettere bastoni tra le ruote.

Il tutto fa il paio con quanto sentivo in un servizio TV: un artigiano che voglia aprire una autoofficina, deve assolvere a più di 85 adempimenti, presso oltre 30 istituti diversi, al folle costo in tributi vari di 18.000 €, prima ancora di acquistare il primo cacciavite.....

Poi ci si interroga sul perchè la nostra società ed economia siano sempre più asfittiche.

 

[Elisabetta48]

Guarda, la materia è complessa e delicata e si è in difficoltà a dare consigli. Un parente si era trovato in una situazione simile: tre amici volevano stare insieme ma solo uno aveva una scadenza certa del contratto. All'Agenzia delle Entrate avevano detto che bastava che uno dei tre avesse il diritto alla transitorietà per stipulare il contratto. Avevano anche detto che loro non entravano nel merito di quanto veniva scritto nel contratto, che però diventava materia di contenzioso se c'era qualcosa di sbagliato e uno degli inquilini lo avesse contestato.
Sulla base di quanto scritto negli Accordi Territoriali di quella città e avendo trovato che indipendentemente dalle esigenze individuate negli accordi locali, le parti possono stipulare un contratto di locazione transitoria per “soddisfare qualsiasi esigenza specifica, espressamente indicata in contratto, del locatore o di un suo familiare ovvero del conduttore o di un suo familiare, collegata ad un evento certo a data prefissata” (così l’art. 1 del decreto ministeriale del 2006), avevo inventato questa clausola (metto i grassetto le frasi tratte dagli Accordi Territoriali):

"(Esigenza della parte conduttrice) Ai sensi di quanto previsto dall'Accordo Territoriale citato in intestazione presso il Comune di ....., le parti concordano che la presente locazione ha natura transitoria in quanto la parte conduttrice espressamente ha l'esigenza di abitare l’unità immobiliare per un periodo non eccedente i ……. mesi per il seguente motivo: il sig. …………… ha un documentato contratto di lavoro a tempo determinato fuori del comune di sua residenza mentre i sigg. ……………… hanno esigenza di natura abitativa lontano dal loro luogo di residenza, quindi diversa dalla necessità primaria, e per motivi personali intendono condividere la locazione e le spese connesse col sig. ….. terzo cointestatario del contratto, sino alla scadenza indicata.

Ti dico anche che, grazie al cielo, la cosa era andata a monte e quindi la mia clausola non è mai stata adoperata: io per prima avevo molte perplessità... Se ti riesce di scrivere qualcosa di analogo usando frasi consentite dalle leggi e dagli accordi della tua città, puoi provare a sottoporlo a un Caf o direttamente all'Agenzia delle Entrate

 

[uva]

come si fa a calcolare il canone "concordato" per una locazione parziale: la superficie calpestabile della stanza per intero e tutte le parti comuni al 50%?

Rispondo in base a quanto prevede l'accordo Territoriale di Torino:
100% mq di uso esclusivo (la stanza locata al singolo conduttore) e 50% mq condivisi.
Però a Torino questo contratto di locazione parziale concordato si può fare solo se il locatore è convivente col conduttore, e bisogna sottoscrivere un patto di coabitazione tra le parti.
La durata può essere da 3 a 6 mesi, oppure da 6 a 18 mesi. Senza possibilità di rinnovo.

(Questa ipotesi non interessa a @malma, che non penso abiti nell'appartamento che da in locazione)

Temo non si possano dare risposte precise: per sapere cosa si può fare e come lo si deve fare è indispensabile leggere attentamente l'Accordo Territoriale del Comune dove si trova l'immobile.

 

[uva]

non può esistere un contratto transitorio generico a canone concordato?

Il contratto transitorio non può mai essere "generico": occorre scrivere nel contratto stesso quali sono e di chi sono (locatore o conduttore) le esigenze transitorie, e documentarle.
L'Accordo Territoriale elenca queste esigenze: controlla cosa sta scritto su quello del Comune dove si trova il tuo immobile!

 

[uva]

fare un contratto 3+2 ad entrambi?

Io sai cosa farei?
Un solo contratto concordato 3 + 2 cointestato ai due ragazzi.
In modo che siano solidalmente obbligati al pagamento dei canoni di locazione ed oneri accessori.
Non è rilevante se sono studenti o lavoratori, basta che tu abbia verificato la loro solvibilità.
Il canone deve essere calcolato in base ai parametri dell'Accordo Territoriale, e se opti per la cedolare secca paghi il 10%.
Controlla cosa prevede il Comune per l'aliquota IMU agevolata: forse è richiesta la residenza di entrambi i conduttori.

Quando uno dei due ti presenterà disdetta e andrà via, potrà subentrare un'altra persona.

Non ho capito la questione della detrazione per lo studente che presenta i cedolini universitari: se lui non vuole un contratto cointestato la cosa si complica.

 

[uva]

se almeno un contraente è studente, perchè dovrebbe essere impedito a costui di ripartire la spesa con un amico?
Gli sarebbe possibile ad esempio subaffittare all'amico stesso?
E se ospitasse invece l'amico (... a pagamento ... ) col consenso del locatore, dove sarebbe l'illecito (... diciamo pure "come potrebbe emergere"?)

Generalmente le "ospitalità a pagamento" sono delle sublocazioni in nero.
L'illecito si chiama evasione fiscale (piccola evasione, ok, ma tale rimane anche se magari l'Agenzia delle Entrate non se ne accorgerà mai).

Il contratto per studenti universitari può prevedere la sublocazione, se autorizzata espressamente nel contratto stesso.
Questa mi sembra l'opzione migliore, se si vuole essere in regola dal punto di vista fiscale.

 

[malma]

Il contratto transitorio non può mai essere "generico": occorre scrivere nel contratto stesso quali sono e di chi sono (locatore o conduttore) le esigenze transitorie, e documentarle.
L'Accordo Territoriale elenca queste esigenze: controlla cosa sta scritto su quello del Comune dove si trova il tuo immobile!

grazie, verificherò l'accordo territoriale, la città è Roma

 

[malma]

Io sai cosa farei?
Un solo contratto concordato 3 + 2 cointestato ai due ragazzi.
In modo che siano solidalmente obbligati al pagamento dei canoni di locazione ed oneri accessori.
Non è rilevante se sono studenti o lavoratori, basta che tu abbia verificato la loro solvibilità.
Il canone deve essere calcolato in base ai parametri dell'Accordo Territoriale, e se opti per la cedolare secca paghi il 10%.
Controlla cosa prevede il Comune per l'aliquota IMU agevolata: forse è richiesta la residenza di entrambi i conduttori.

Quando uno dei due ti presenterà disdetta e andrà via, potrà subentrare un'altra persona.

Non ho capito la questione della detrazione per lo studente che presenta i cedolini universitari: se lui non vuole un contratto cointestato la cosa si complica.

Il padre dello studente detrae ogni anno l'affitto del figlio dalle tasse, quindi nel caso io faccia un 3+2 ad entrambi lui può continuare a detrarle anche se non si tratta di un contratto specifico per studenti?

 

[malma]

Mi rendo conto di tirare la corda ...., ma se almeno un contraente è studente, perchè dovrebbe essere impedito a costui di ripartire la spesa con un amico?
Gli sarebbe possibile ad esempio subaffittare all'amico stesso?
E se ospitasse invece l'amico (... a pagamento ... ) col consenso del locatore, dove sarebbe l'illecito (... diciamo pure "come potrebbe emergere"?)

Io stesso non ho l'abitudine di cercare sotterfugi: ma questo caso mi pare dimostri una eccessiva invadenza da parte dello stato: da una parte uno studente mantenuto dalla famiglia; dall'altra un giovane alle prime esperienze lavorative, magari precarie, che inizia a costruirsi una vita...
Mi sembrano due situazioni da agevolare, invece che mettere bastoni tra le ruote.

Il tutto fa il paio con quanto sentivo in un servizio TV: un artigiano che voglia aprire una autoofficina, deve assolvere a più di 85 adempimenti, presso oltre 30 istituti diversi, al folle costo in tributi vari di 18.000 €, prima ancora di acquistare il primo cacciavite.....

Poi ci si interroga sul perchè la nostra società ed economia siano sempre più asfittiche.

è dura basty, pensa che io ho pagato anche più tasse del dovuto negli anni per errori di agenzie "specializzate" e anche delle agenzie delle entrate, riconosciuto dalle agenzie delle entrate stesse, aspetto ancora da anni rimborsi

 

[malma]

Guarda, la materia è complessa e delicata e si è in difficoltà a dare consigli. Un parente si era trovato in una situazione simile: tre amici volevano stare insieme ma solo uno aveva una scadenza certa del contratto. All'Agenzia delle Entrate avevano detto che bastava che uno dei tre avesse il diritto alla transitorietà per stipulare il contratto. Avevano anche detto che loro non entravano nel merito di quanto veniva scritto nel contratto, che però diventava materia di contenzioso se c'era qualcosa di sbagliato e uno degli inquilini lo avesse contestato.
Sulla base di quanto scritto negli Accordi Territoriali di quella città e avendo trovato che indipendentemente dalle esigenze individuate negli accordi locali, le parti possono stipulare un contratto di locazione transitoria per “soddisfare qualsiasi esigenza specifica, espressamente indicata in contratto, del locatore o di un suo familiare ovvero del conduttore o di un suo familiare, collegata ad un evento certo a data prefissata” (così l’art. 1 del decreto ministeriale del 2006), avevo inventato questa clausola (metto i grassetto le frasi tratte dagli Accordi Territoriali):

"(Esigenza della parte conduttrice) Ai sensi di quanto previsto dall'Accordo Territoriale citato in intestazione presso il Comune di ....., le parti concordano che la presente locazione ha natura transitoria in quanto la parte conduttrice espressamente ha l'esigenza di abitare l’unità immobiliare per un periodo non eccedente i ……. mesi per il seguente motivo: il sig. …………… ha un documentato contratto di lavoro a tempo determinato fuori del comune di sua residenza mentre i sigg. ……………… hanno esigenza di natura abitativa lontano dal loro luogo di residenza, quindi diversa dalla necessità primaria, e per motivi personali intendono condividere la locazione e le spese connesse col sig. ….. terzo cointestatario del contratto, sino alla scadenza indicata.

Ti dico anche che, grazie al cielo, la cosa era andata a monte e quindi la mia clausola non è mai stata adoperata: io per prima avevo molte perplessità... Se ti riesce di scrivere qualcosa di analogo usando frasi consentite dalle leggi e dagli accordi della tua città, puoi provare a sottoporlo a un Caf o direttamente all'Agenzia delle Entrate

è una buona idea