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Ivan Longo

Membro Junior
Proprietario Casa
Buongiorno, recentemente abbiamo richiesto all'amministratore che non è stato riconfermato, di indire un'assemblea per presentare le offerte dei candidati amministratori.
Egli ci ha inviato una scarna convocazione senza la classica premessa con le date di prima e seconda convocazione. Siccome in passato egli ha già tenuto comportamenti "furbetti", non vorremmo che questa "dimenticanza" sia mirata ad invalidare l'assemblea richiesta.
Credo che l'assenza di data di prima convocazione sia illegale; qualcuno gentilmente mi sa confermare il nostro sospetto e, in caso affermativo, indicarci i riferimenti del Codice che ha violato nel fare ciò?
Sarebbe sufficiente far verbalizzare questa negligenza della convocazione ad inizio assemblea oppure è meglio inviare una PEC richiedendo una convocazione conforme?
Grazie come sempre per la vostra l'attenzione,
Ivan
 

Franci63

Membro Senior
Proprietario Casa
Meglio inviare una PEC.
Senza la corretta convocazione qualcuno, favorevole all’amministratore uscente, potrebbe impugnare.
 

meri56

Membro Assiduo
Proprietario Casa
Senza la corretta convocazione qualcuno, favorevole all’amministratore uscente, potrebbe impugnare.
Non mi sembra che il codice civile preveda che l'avviso di convocazione debba contenere la data della prima e della seconda convocazione. La convocazione deve contenere la data e l'ora della riunione, il luogo dove si svolgerà e l'ordine del giorno. Qualora non si raggiungesse il quorum per la validità dell'assemblea o delle delibere si potrà sempre riconvocarla. In questo caso poi la maggioranza necessaria per la nomina dell'amministratore è la stessa sia in prima sia in seconda convocazione. Mi sembra più importante verificare che la convocazione sia stata inviata a tutti gli aventi diritto, per non rischiare l'impugnazione dell'assemblea.
 

Ivan Longo

Membro Junior
Proprietario Casa
Franci63 e Meri56 vi ringrazio entrambi per le vostre sollecite ed utili risposte.

Sì, scriverò una PEC segnalando l'anomalia della singola convocazione.

Se infatti questo è ininfluente da un punto di vista dei millesimi necessari, la cosa mi insospettisce perché, in tutte le convocazioni di questi anni (ne conservo le scansioni), sono sempre state riportare entrambe le date di prima e seconda convocazione (incluso quando all'ordine del giorno vi era la riconferma dell'amministratore).

Inoltre, invece della solita frase di rito della lettera di convocazione, quest'ultima inizia con "Su richiesta di alcuni condomini ...", cosa peraltro falsa perché la convocazione in questione era già stata verbalizzata nell'assemblea del mese scorso, quando l'amministratore non è stato riconfermato.

Grazie ancora,
Ivan
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
Piuttosto che badare ai "sofismi" letterari (la norma non prevede una particolare formulazione) ... é più importante che compattiate una maggioranza sufficente scegliendo un candidato qualificato.

Imperativa anche la figura del Presidente che estrometta l'amministratore attuale dall'assemblea e verifichi il verbale.
 

Luigi Criscuolo

Membro Storico
Proprietario Casa
la prassi di indicare le date di prima convocazione e di seconda convocazione è dettata dal fatto che, generalmente, nella seconda comunicazione è richiesto un quorum costitutivo e deliberativo inferiore rispetto alla prima convocazione. Non indicare la data della seconda convocazione potrebbe essere una mossa per tenere alto il quorum e non dichiarare valida l'assemblea o farla invalidare dopo il ricevimento del verbale (opposizione entro 30 gg dal ricevimento per gli assenti e 30 gg dalla data della assemblea per i contrari ed astenuti). Ma nel caso di nomina conferma e revoca i quorum deliberativi sono identici in prima e seconda convocazione mentre i quorum costitutivi sono differenti.
Nel caso specifico della nomina dell'amministratore i quorum sono questi:Quorum.JPG
 

Ivan Longo

Membro Junior
Proprietario Casa
Grazie Luigi Criscuolo per la dettagliata spiegazione e l'utilissima tabella.

Ringrazio anche Dimaraz e concordo sulla necessità di un Presidente che, con razionalità e determinazione estrometta l'amministratore attuale dall'assemblea e verifichi il verbale.

Tuttavia non concordo con Dimaraz sull'inutilità dei "sofismi letterari", perché se da un lato è vero che la norma non prevede una particolare formulazione, dall'altro la storia insegna che quando, in un qualsivoglia contesto, la solita forma e proprietà di linguaggio, verbale o scritta, muta improvvisamente, gatta ci cova.

Tant'è che proprio un ora fa due consiglieri che sono andati a visionare i pagamenti delle rate di riscaldamento sono tornati basiti dinanzi all'impagato (e relative more); tutto questo in un condominio con morosità praticamente inesistente.

Ivan
 

Ivan Longo

Membro Junior
Proprietario Casa
Buongiorno a tutti, mi rimane un ultimo dubbio su questo argomento.
Ci è giunta voce che l'amministratore non confermato vuole comunque ricandidarsi sostenendo che molti condomini lo vogliono ancora (sic!).

Ora, nel frattempo abbiamo identificato tre candidati amministratori e, quando finalmente riusciremo a fare un assemblea valida, vorremmo capire se:
1) vale la regola che chi piglia più voti è il nuovo amministratore, oppure,
2) se, nel proporre tre candidati si disperdono i voti a favore del precedente amministratore

Insomma, vorremmo capire quali sono le regole ed il modo più opportuno per non farci fregare un'altra volta.

Grazie come sempre,
Ivan
 

Luigi Criscuolo

Membro Storico
Proprietario Casa
Insomma, vorremmo capire quali sono le regole
per quanto riguarda la ricandidatura del vecchio amministratore occorre qualcuno degli aventi diritto a partecipare alla assemblea che lo proponga.
Nel caso di terna di candidati se non c'è ne è uno che raggiunge subito il quorum previsto si prende chi ha avuto più preferenze e lo si vota. Nel caso di due ex aequo, si rifà la votazione tra i due: chi ha avuto più voti deve raggiungere il quorum previsto subito o tramite apposita votazione di nomina. Se gli ex aequo sono 3 fate prima a rivolgervi ad un giudice che nominerà un amministratore giudiziale; anche negli altri casi, se non trovate accordi sulla persona oppure il candidato non riesce a prendere il quorum, dovrete rivolgervi ad un giudice.
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
per quanto riguarda la ricandidatura del vecchio amministratore occorre qualcuno degli aventi diritto a partecipare alla assemblea che lo proponga
Non risulta da alcuna norma.
L'amministratore uscente non necessita di alcun "proponente" perché quale mandatario in carica può benissimo riproporsi...salvo sia revocato da un Giudice.
 

Ivan Longo

Membro Junior
Proprietario Casa
Grazie ad entrambi!
@ Luigi Criscuolo: per "quorum" intendi 500 millesimi come da tabella più sopra?

@ Dimaraz: quando abbiamo selezionato i tre candidati, lo abbiamo fatto tra quelli che soddisfacevano una tabella di requisiti (dimensioni dello studio, copertura assicurative ecc). Qualora l'ex amministratore si ricandida deve attenersi a questi criteri di selezione? (siccome nel frattempo due suoi collaboratori se ne sono andati e non è chiaro quali coperture assicurative esso abbia).

Ancora grazie,
Ivan
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
Qualora l'ex amministratore si ricandida deve attenersi a questi criteri di selezione?
Chiunque è libero di proporsi come candidato anche se privo delle caratteristiche richieste....è chi deve scegliere che deve scartare quanti non soddisfano i requisiti richiesti in primis quelli fissati per Legge:
Art. 1129 Codice Civile
Art. 71 bis Disposizioni Attuative del Codice Civile


 

Luigi Criscuolo

Membro Storico
Proprietario Casa
L'amministratore uscente non necessita di alcun "proponente" perché quale mandatario in carica può benissimo riproporsi...salvo sia revocato da un Giudice.
verissimo ; ma se l'amministratore non rinnovato rimasto in carica " in prorogratio" fino alla nomina del nuovo si "autocandida" senza adeguati "sponsor" fa la fine di coloro che partecipano alle selezioni con spirito olimpico dove l'importante non è vincere ma è partecipare.
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
fa la fine di coloro che partecipano alle selezioni con spirito olimpico
Metafora poco azzeccata.
Ad una competizione olimpica non si vince perché sponsorizzati ma perché la propria prestazione atletica in quel momento è la migliore di tutte.

Quantomeno auguriamoci sia ancora il caso prevalente visto che il "doping" è fenomeno mai escluso e spesso "pagato" da certe nazioni (ultima Russia...ma DDR femminile docet anni 70...e qualche domanda sull'esplosione prestazionale atleti cinesi post caduta muro di Berlino la farei).

Purtroppo nei Condomini (come in altre realtà) esistono i tanti che al momento cruciale scelgono il "vecchio" e conosciuto "male" piuttosto che rischiar con uno sconosciuto "nuovo".
nel frattempo abbiamo identificato tre candidati amministratori
La "pluralità" è indice di democrazia...ma rischia di disperdere i voti si che alcuno raggiunga i 500 millesimi.
 

Ivan Longo

Membro Junior
Proprietario Casa
Ho letto con attenzione i vostri scambi di opinione e colgo l'occasione per ringraziarvi della documentazione (in particolare per l'art. 1129 che sembra calzato sulla nostra situazione).

Mi scuso se proseguo il discorso (ma so, ad esempio, che questo thread è seguito anche dai condomini di un palazzo accanto al nostro con medesimo amministratore, e quindi è sicuramente utile a tante persone). Comunque non mi offendo se non mi rispondete perché vi siete stufati :)

Ieri c'è stata una riunione condominiale che, definire "estenuante e rissosa" è un sottile eufemismo. A tal proposito riporto la citazione sopra molto azzeccata:

Purtroppo nei Condomini (come in altre realtà) esistono i tanti che al momento cruciale scelgono il "vecchio" e conosciuto "male" piuttosto che rischiar con uno sconosciuto "nuovo".
Comunque alla fine l'abbiamo spuntata nel senso che a breve si terrà un'assemblea condominiale , convocata ufficialmente dall'amministratore, con all'ordine del giorno la presentazione dei candidati e nomina dell'amministratore. Ma non è stato facile.

Già subito dopo, i "fedelissimi" del precedente amministratore, arrabbiati perché messi in minoranza, elaboravano strategie del tipo: "presenteremo così tanti candidati che non raggiungeranno mai la maggioranza necessaria" ecc.

Però un fatto che mi pare più grave è il seguente: già da molto tempo diversi condomini "neutri o disinteressati o semplicemente pigri" danno la delega in bianco alla custode che le porge all'amministratore, che a sua volta inoltra ai suoi fedelissimi che appongono il loro nome in qualità di delegati. Inutile dire che questa modalità si intensificherà alla luce dei recenti fatti.
Purtroppo non credo ci sia modo di bloccare ciò: vero?
Scusate se l'ho fatta lunga e buona domenica.
Ivan
 

Fift@

Membro Ordinario
Professionista
Prova a cambiare condominio se la cosa ti dà fastidio, io abito in un condominio di 6 appartamenti, mai un diverbio o un problema su niente
 

Ivan Longo

Membro Junior
Proprietario Casa
Fift@ ha scritto:
Prova a cambiare condominio se la cosa ti dà fastidio, io abito in un condominio di 6 appartamenti, mai un diverbio o un problema su niente
Beh, io ho un'idea migliore: vado in una villa così non corro rischi!:D
Comunque non mi da fastidio, è una bella partita a scacchi da cui si imparano molte cose. Buona domenica.
Ivan
 

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sono proprietaria al 50% di un appartamento di una casa bifamiliare. L'altro 50% e di proprietà del mio ex marito,L'altro appartamento che si trova al piano di sotto e' di proprieta' al 50% sempre del mio ex marito e 50% di mia figlia. Ora ci sono delle spese da sostenere per il tetto della casa. Per quanto io devo partecipare ? grazie
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