Dai vani ai metri quadrati

[arciera]

questa mi è sfuggita. non la ricordo proprio. Il ritmo è proprio d'epoca.

 

[alberto bianchi]

Non sei rimasta all'età venerea? Io sono Gaudenzio Maiale, per gli amici Maiale Gaudenzio da Roma. Cerco Immacolate non Addolorate.

Jaco, ma che razza di messaggi mandi ?

 

[arciera]

per darsi un pò di tono: come quei bambini terribili delle barzellette:
in realtà lo conosciamo bene. tanto bene.

 

[Daniele 78]

Tornando per un'attimo sul discorso dei vani e de mq notando una totale ignoranza del problema (nel senso di non conoscenza) porto queste descrizioni

Innanzitutto il vano si calcola non a muzzo ma esiste comunque una logica nel farlo (faccio copia ed incolla su quanto segue):

Si premette che tutto viene regolamentato dal d.l.652/39 (nascita NCEU) ed il d.p.r. 1142/49 (regolamento formazione NCEU)

Occorre, innanzitutto, puntualizzare che il calcolo della rendita presunta, non vuole e non può, in alcun modo sostituirsi alla procedura DOCFA, ma si propone solo come indicazione agli utenti che non si siano ancora attivati per la procedura sopramenzionata.


Alcuni chiarimenti:


I vani catastali non corrispondono ai vani fisici delle abitazioni.

Infatti i vani catastali sono i locali utili effettivi detti anche vani principali (camere, stanze, saloni, soggiorni, ecc.); in linea di massima l'ampiezza di un vano non può superare i 15/20 mq;

i vani principali vengono contati un vano;

la cucina viene contata un vano indipendentemente dalla superficie.

Gli accessori diretti (bagni, ripostigli, ingressi, corridoi, ecc.) vengono contati un terzo di vano.

Gli accessori complementari (soffitte, cantine, ecc.) vengono contati un quarto di vano.

Se un vano ha superficie inferiore a quella minima prevista dal Catasto, anche se esso viene utilizzato come vano principale va conteggiato come accessorio diretto. Invece, se un vano ha superficie maggiore di quella massima prevista dal Catasto, si calcola l'eccedenza.

In merito alle dipendenze (scoperti esclusivi, vani di servizio in comune, ecc.) vengono conteggiate come percentuale della consistenza complessiva fino ad un massimo del 10%.

La consistenza viene arrotondata al mezzo vano il che significa che ad esempio: se dal conteggio della consistenza risultano vani 5,21 si arrotonda a vani 5; se invece dal conteggio della consistenza risultano vani 4,62 si arrotonda a vani 4,5; così come se dal conteggio della consistenza risultano vani 6,81 si arrotonda a vani 7.

Per quanto riguarda gli immobili a destinazione commerciale (gruppo C, come negozi C/1, magazzini C/2, garage C/6, ecc.) la consistenza viene espressa in metri quadrati che corrispondono alla superficie netta di tali immobili.

Fanno eccezione i negozi (categoria C/1) per i quali vengono contati per intero i metri quadrati dei locali principali (effettivamente adibiti a negozio, bottega, bar, ristorante, ecc.) mentre i locali accessori (retrobottega, servizi igienici, locali di deposito, ecc.) vengono calcolati in percentuale (mediamente del 50%); sempre per i negozi la percentuale riferita alle dipendenze può arrivare fino al 20% della consistenza.


LA CONSISTENZA DELLE CATEGORIE ORDINARIE CAT. ‘’A’’ (D.P.R. 1142/49)

Per il computo della consistenza si deve tener conto principalmente di quattro elementi Fondamentali:

1. Il VANO PRINCIPALE

2. Gli ACCESSORI DIRETTI,

3. Gli ACCESSORI INDIRETTI

4. Le DIPENDENZE


VANO PRINCIPALE:

Sono quei vani con utilizzo principale nel contesto dell’ unità immobiliare, aventi superficie utile compresa entro i limiti minimo e massimo di ciascuna categoria, e per ciascun comune. In caso di destinazione abitativa sono considerati come tali: saloni, soggiorni, camere, stanze e cucine, anche se quest’ultima ha una superficie inferiore alla minima per essere considerata vano.

ACCESSORI DIRETTI:

Si intendono accessori diretti i locali necessari al servizio e/o al disimpegno dell’abitazione che non hanno caratteristica di vano, sono tali: corridoi, bagni, W.C., ripostigli, vani bui, vani con superficie inferiore al minimo stabilito, ecc. A ognuno di questi è assegnato 1/3 di vano.
Gli accessori diretti possono eventualmente anche non essere direttamente comunicanti con l’abitazione o addirittura esterni, sempre che essi siano inequivocabilmente a servizio indispensabile dei vani principali, si pensi ad esempio ad un abitazione che ha un solo servizio igienico al quale si accede passando per il cortile. Nel caso di accessori diretti con superficie e caratteristiche assimilabili ad un vano principale, essi sono da computarsi comunque come un vano principale, e quindi per intero. Si pensi ad esempio ad un ripostiglio di 16 mq munito di sufficiente apertura all’esterno, esso sarà da considerarsi ai fini del calcolo dei vani come 1vano e non 1/3.

ACCESSORI INDIRETTI:

Gli accessori indiretti sono tutti quei vani che pur non essendo strettamente necessari alla utilizzazione dei vani principali ne integrano la funzione, ovvero: cantine, ripostigli posti nel cortile o in soffitta, lavatoi ecc. sono computati 1/4 di vano.
Gli accessori indiretti sono suddivisi in comunicanti e non, la definizione stessa indica la loro tipologia, così può essere accessorio diretto comunicante una cantina alla quale si può accedere passando dalle scale interne dell’abitazione, mentre è “non comunicante” una legnaia alla quale si accede passando in cortile. Più in generale gli accessori indiretti sono dei vani che nel loro complesso hanno un autonomia funzionale data anche dalla loro disposizione fisica nell’insieme dell’unità immobiliare. Essi sono infatti spesso relegati a interi piani a ciò destinati, più frequentemente locali sottotetto o interrati/seminterrati, o ancora realizzati in vari modi nell’area di pertinenza del fabbricato (sempre che non possa configurarsi u.i. a se stante)

DIPENDENZE:

Vanno intese come tali tutte quelle superfici libere a servizio della U.I.U. (anche in comune), quali cortili, giardini, terrazze ecc., e quei locali destinati al servizio comune di più unità immobiliari (portici, tettoie aperte)

ECCEDENZA:

Qualora la superficie è superiore al valore massimo si sottrae alla superficie del vano eccedente il limite massimo, quindi si divide il risultato per lo stesso limite massimo e tale valore va sommato al resto della consistenza.

% DI INCREMENTO O DECREMENTO:

Alle dipendenze, quali terrazze, cortili esclusivi e comuni, ecc. viene assegnata una percentuale che si va a sommare al totale dei vani, accessori diretti e accessori indiretti, fino a un massimo del 10%. Questa percentuale può essere anche negativa, fino a un massimo del 10%.
Possono essere cause di detrazione alcuni fattori particolarmente negativi, quali la presenza di vani bassi che sono stati comunque computati per intero, servizi igienici insufficienti o incompleti e così via; in ogni caso è piuttosto raro ricorrere a una percentuale negativa in quanto, di solito, in casi simili s'interviene abbassando la classe.

ARROTONDAMENTO:

Il valore complessivo della consistenza si arrotonda al mezzo vano

Esempio: abitazione civile

Stanze da letto di mq 16 ciascuna 2

Cucina 1

Soggiorno di mq 40 1

Bagni 2

Corridoio 1

Disimpegno 1

Cantina 1

Con giardino condominiale

Calcolo Consistenza:

Vani Principali 3

Cucina 1

Eccedenza (40-28)/28= 0,43

Accessori diretti 4 * 1/3 = 1,33

Accessori indiretti 0,25

Totale Vani 6,01

Dipendenze ( giardino comune 5%) 0.3

somma.......................... 6,31

TOTALE VANI CATASTALI 6,5

Premesso che conosco bene la problematica ora vi posto anche l'esempio di un frontespizio di un Docfa, dove oltre al vano viene considerata la superficie catastale (ossia la superficie dei locali calpestabili abitativi + eventuale superfici di portici e terrazzi + eventuale superfici di vani accessori indiretti comunicanti o non comunicanti + eventuale superfici di parti esterne come giardini) i dati del frontespizio vengono riportati anche nella "Ricevuta di avvenuta dichiarazione Di Fabbricato Urbano", nel momento in cui viene costruita l'unità immobiliare perchè funziona così non in altro modo.
Inoltre appare anche il garage annesso come pertinenza all'abitazione con tutte le sue caratteristiche
Non posterò planimetrie in quanto non più di proprietà dell'azienda ma ormai ceduto a privati ed essendo soggetta a privacy (la richiesta della planimetria non allegherò nulla).

Forse per chiarire le idee a chi non è del mestiere sarebbe sufficiente riportare anche nelle visure catastali ordinarie ciò che si trova sulle visure di avvenuta dichiarazione (anche con i mq catastali) in modo da dimostrare la bontà dell'esistente senza andare a stravolgere il catasto.
Ho sempre il terrore quando si vogliono fare riforme sul catasto perchè il 100% delle volte manco si conoscono queste "piccolezze", ecco perchè sono fermamente contrario alle Riforme così fatte con colpo di spugna.
Se per un semplice aggiornamento per passare dal Docfa 4.00.00 al 4.00.01 hanno messo circa 3 anni (l'unica differenza era una migliore gestione dei fabbricati rurali) per far scomparire i vani ed utilizzare SOLO i mq sarebbe da ridisegnare completamente l'interfaccia (che comporta un ricalcolo completo di tutti gli algoritmi moltiplicatori) e prima bisogna decidere quali debbano essere PRIMA di farlo.

Potrà sembrarvi un discorso tecnico, ma il decidere questi benedetti algoritmi (o fattori di calcolo) del programma comporta la variazione delle rendite catastali.
Se lo strumento viene dato nelle mani di chi non lo conosce per niente non c'è da stupirsi che TUTTE le rendite possano venire ritoccate all'insù.

 

[jac0]

Secondo me hai parlato in vano: qualche secolo fa siamo passati dalle braccia ai metri lasciando il contado ed entrando in città. Allora io dico:
GIU' LE MANI DAI METRI, SIANO ESSI LINEARI, O QUADRATI O CUBI!
MENO RAGIONIERI E PIU' GEOMETRI!
Voglio vedere chi acquista un immobile senza conoscerne la superficie!!!

 

[arciera]

avevo o no ragione a porlo come candidato almeno per un sottosegretariato? ci vedo ancora bene...(tra parentesi, una mia amica ha sei vani e più di 200 metri quadrati.)

 

[jac0]

avevo o no ragione a porlo come candidato almeno per un sottosegretariato? ci vedo ancora bene...(tra parentesi, una mia amica ha sei vani e più di 200 metri quadrati.)

Faccio solo il sottosegretaria, sopra infatti ci sta bene solo una segretaria, tra l'altro esuberante (non come pensa la benpensante Fornero, autrice della famosa sant'allocuzione "Totus meum!").

 

[arciera]

c'è già chi ha messo in pratica la tua visione delle cose. t'avevo detto che non c'è peggio della contraddizione, mai contraddire perchè qualsiasi cosa potrebbe essere usata contro di te. Mai guerreggiare contro il nemico. Già i gesuiti nel 700 dicevano che con il guerreggiare ci si ciba dello spirito dell'avversario. Come i berluscones e gli antiberluscones. hai guerreggiato troppo. c'è già chi ha le sue segretarie esuberanti.

 

[Daniele 78]

Secondo me hai parlato in vano: qualche secolo fa siamo passati dalle braccia ai metri lasciando il contado ed entrando in città. Allora io dico:
GIU' LE MANI DAI METRI, SIANO ESSI LINEARI, O QUADRATI O CUBI!
MENO RAGIONIERI E PIU' GEOMETRI!
Voglio vedere chi acquista un immobile senza conoscerne la superficie!!!

In realtà alcune delle misure che tu identifichi come antiche in gergo contadino (per la misura e la coltivazione dei terreni) da noi in Piemonte si usano tuttora le "giornate". Non sto scherzando.

 

[arciera]

ci vuole una giornata per attraversare la proprietà?