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possessore

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Proprietario Casa
Dipende certamente da come viene gestito amministrativamente il tutto e punto fondamentale come stiano effettivamente le cose riguardo a quel Bilancio (l'ultimo dell'ex amministratore) presentato ma non approvato.



Pure il "nuovo" non brilla per essere "ligio" ai propri doveri.
Ha assunto l'incarico di amministarre il Condominio...non ha responsabilità per gli errori pregressi ma deve sistemare la situazione contabile propnendo all'assemblea 2 alternative:
1-Condono "tombale" e riparto fra tutti (su base millesimale) dell'ammanco totale per sanare il pregresso.
2-Incarico ad un contabile con i controcazxi per provare a ricostruire tutto cercando i tasselli mancanti.
Per il punto 1, non si può fare perché giustamente alcuni condomini, tra cui il sottoscritto, non sono d'accordo, in quanto da quel consuntivo non approvato risulta che c'è gente che deve dare più di 1000 euro (coi miei stessi millesimi), e io ne devo dare 200. Se permetti, non ci sto a fare il gran totale e spalmare per millesimi di proprietà generali, significherebbe pagare per i furbi. E' chiaro, magari verbalizzeranno proprio questo! Io ti ho detto il mio pensiero, ma il mio pensiero potrebbe non essere quello della maggioranza assembleare. Ti terrò aggiornato, e se non lo faccio, per piacere ricordamelo, perché è stata solo distrazione o dimenticanza.
Per il punto 2, l'incarico a un contabile l'ha sconsigliato lo stesso amministratore attuale dicendo che ci chiederebbe 3000 euro in più e non ricostruirebbe niente perché mancano fisicamente le pezze di appoggio: i regolamenti in contanti, gli assegni tratti su conti sconosciuti al condominio, le fatture quietanzate con firma apocrifa, i prelievi bancomat non giustificati... Ci vorrebbe Mago Zurlì per capire cosa realmente è accaduto.
Ripeto, ti farò sapere come va a finire, perché sono sicuro che in fondo t'interessa capire come, in certi condomini d'Italia, si amministra il tutto.
Roma è un mondo a sé, questo è chiaro sin da adesso.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Per il punto 2, ...
Che sia facile, no. Ma nemmeno serve un premio Nobel. Non ho mai fatto il contabile, ma in due , ne siamo venuti a capo.
Vero che un condominio di 80 appartamenti non è paragonabile ad uno di 13 appartamenti. il numero di movimenti è certamente superiore, ma in fondo i capitoli di spesa più significativi non si discostano da un condominio di minori dimensioni.

In ordine di priorità, immagino che le voci di spesa più significative riguardino:
- riscaldamento - combustibile
- bollette luce ed eventualmente gas
- bollette acqua
- pulizia scale
- assicurazione
- contratti di manutenzione ascensore, e centrale termica
Qui i fornitori sono unici e sostanzialmente stabili, e si fa in fretta a contattarli per sapere se sono stati pagati e anche quando:
Rimangono gli interventi di manutenzione spicciola, che possono essere molti e potrebbe essere difficile avere i riscontri. Ma pesano forse tra il 10 e 15% del totale annuo.
A latere di queste uscite, occorre verificare la situazione fiscale/contributiva in modo da accertarsi che siano state effettuate e versate le ritenute, le dichiarazioni, ed i contributi previdenziali.

Dopo 7 anni darei per scontato che chi non vi ha ancora chiamato in causa deve essere stato quietanzato. Quindi avete il totale delle uscite e note le partite debitorie in sospeso (al netto dei costi per interessi e legali, che saranno definiti a procedimento concluso)

Con un controllo incrociato sull'estratto conto si verificano i movimenti che corrispondono, ed i movimenti in entrata ed uscita da considerare estranei al condominio.
Questo costituisce una spada di Damocle: qualche condominio potrebbe saltar fuori a chiedervi indietro dei soldi, così come potreste scoprire dei crediti verso altri/o condominio. Per ora questo non impatta direttamente sul bilancio dell'anno da approvare.

Poi vengono gli incassi: alcuni saranno in grado di documentare i propri acconti, altri rimarranno col cerino in mano. E sarà da confrontare lo scoperto di cassa, con le entrate accertate e quelle solo dichiarate.

A quel punto dovete decidere: lo scoperto di cassa direi è costituito da due partite: una parte da imputare ad ammanchi riconducibili a sottrazioni del vecchio amministratore, ed una parte da mancati o insufficienti acconti dei proprietari.

La prima voce , visto che non è esigibile dal vecchio amministratore, non può che essere trattata in modo tombale.
La seconda sta alla decisione dei singoli:
o si prendono per buoni gli accrediti consuntivati dal vecchio amm e le giustificazioni verbali dei proprietari, che si desumono anche dal vecchio riparto, ed eventualmente si rettifica il conguaglio in funzione delle spese cumulate accertate, o si disconoscono i versamenti senza ricevuta/traccia: e bisogna decidere se si è disposti singolarmente a mantenere ad oltranza tale atteggiamento.

A parte occorrerà costituire un fondo cassa per far fronte alle spese sorte con le liti in corso: ad ogni seduta viene aggiornato il conto...integrato con le nuove spese legali .
 

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