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uva

Membro Storico
Proprietario Casa
Indipendentemente dalla tipologia contrattuale (il tuo è un contratto della durata di 3 anni + 2) e dal fatto che tu intenda ristrutturare quella casa, se da diversi mesi l'inquilino non paga canone e oneri accessori puoi procedere con lo sfratto per morosità.
 

micheleaicha

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Grazie per la risposta UVA
E sostanzialmente è quello che ho pensato di fare
Tuttavia, poichè intenderei procedere alla ristrutturazione avvalendomi del 110 % , scelta che intrattiene una laboriosa e complessa procedura, non vorrei che ad un cero punto dell' iter dello sfratto, il moroso venisse improvvisamente ai propri doversi, versando i canoni arretrati . In questo caso, lo sfratto andrebbe ugualmente a compimento ?
Grazie per le eventuali risposte
 

Nemesis

Membro Storico
Proprietario Casa
il moroso venisse improvvisamente ai propri doversi, versando i canoni arretrati . In questo caso, lo sfratto andrebbe ugualmente a compimento ?
Art. 55 della legge n. 392/1978:
La morosità del conduttore nel pagamento dei canoni o degli oneri di cui all'articolo 5 può essere sanata in sede giudiziale per non più di tre volte nel corso di un quadriennio se il conduttore alla prima udienza versa l'importo dovuto per tutti i canoni scaduti e per gli oneri accessori maturati sino a tale data, maggiorato degli interessi legali e delle spese processuali liquidate in tale sede dal giudice.
Ove il pagamento non avvenga in udienza, il giudice, dinanzi a comprovate condizioni di difficoltà del conduttore, può assegnare un termine non superiore a giorni novanta.
In tal caso rinvia l'udienza a non oltre dieci giorni dalla scadenza del termine assegnato.
La morosità può essere sanata, per non più di quattro volte complessivamente nel corso di un quadriennio, ed il termine di cui al secondo comma è di centoventi giorni, se l'inadempienza, protrattasi per non oltre due mesi, è conseguente alle precarie condizioni economiche del conduttore, insorte dopo la stipulazione del contratto e dipendenti da disoccupazione, malattie o gravi, comprovate condizioni di difficoltà.
Il pagamento, nei termini di cui ai commi precedenti, esclude la risoluzione del contratto.
 
Ultima modifica:

micheleaicha

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Grazie Nemesis,
Quindi l' ingiunzione di sfratto , finalizzata allo scopo di poter disporre della casa per sottoporla a ristrutturazione, potrebbe risultare un azzardo
Altre strade, per la disdetta ?
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
l' ingiunzione di sfratto , finalizzata allo scopo di poter disporre della casa per sottoporla a ristrutturazione
Occorre distinguere tra procedura di sfratto per morosità e disdetta del contratto di locazione da parte del locatore per impedirne il rinnovo.

Il presupposto dello sfratto è appunto la morosità dell'inquilino, indipendentemente dalla tua volontà di ristrutturare la casa. Se l'inquilino sana la morosità davanti al giudice il contratto non viene risolto e la locazione continua (ho riassunto quanto ha giustamente scritto @Nemesis ).

Altre strade, per la disdetta ?
Sono quelle previste dalla legge 431/1998.

1) Al termine del secondo periodo (nel tuo caso alla scadenza del quinto anno) puoi evitare il rinnovo del contratto inviando la disdetta al conduttore senza necessità di alcuna motivazione. Devi osservare il preavviso di 6 mesi.

2) Invece al termine del triennio la tua disdetta (da comunicarsi col preavviso di 6 mesi) è possibile solo nei casi espressamente elencati nell'art. 3, c. 1 l. 431/1998.

Copio e incollo:
Art. 3.
Disdetta del contratto da parte del locatore

1. Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell'articolo 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi:
a) quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
b) quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l'immobile all'esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;
c) quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;
d) quando l'immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;
e) quando l'immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l'integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all'ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell'immobile stesso;

f) quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l'immobile senza giustificato motivo;
g) quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.


Ti potrebbero interessare le motivazioni di cui alle lettere d) ed e) che ho sottolineato, nel caso siano le situazioni in cui si trova il tuo immobile.
 

micheleaicha

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
GRAZIE A TUTTI, un' ultima cosa : ho diritto di compiere i lavori col moroso dentro, o lui si puo' opporre ? ( rumore , svuotamento stanze m bagni ecc ?
 

Gagarin

Membro Assiduo
Professionista
rinvia l'udienza a non oltre dieci giorni dalla scadenza del termine assegnato
Dopo di che, che io sappia, a meno che il parassita non abbia sanato le pendenze nei 90 giorni o non le sani in udienza, il giudice convaliderà lo sfratto (che diverrà esecutivo) e non mi sembra che il parassita possa più fare gran che, salvo accordarsi col proprietario (se questi incautamente accettasse) per pagare e proseguire nella locazione.
 

micheleaicha

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Gagarin, quindi se il moroso, che questa volta è da Maggio che non paga, prima della causa, mi inia un bonifico complessivo sanando fino a Novembre, io potrei rimandarglielo indietro ?
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
salvo accordarsi col proprietario (se questi incautamente accettasse) per pagare e proseguire nella locazione.
Se l'inquilino non sana la morosità il contratto viene risolto dal giudice a seguito convalida dello sfratto, che diventa esecutivo.

Successivamente il locatore può tentare il recupero bonario del credito accordandosi col conduttore. Se e quando ci riesce, ciò non comporta la prosecuzione della locazione.
Per proseguire nella locazione occorre stipulare un nuovo contratto: cosa che nessun locatore farebbe con un soggetto già sfrattato per morosità!
 

Gagarin

Membro Assiduo
Professionista
Per proseguire nella locazione occorre stipulare un nuovo contratto
Vero in parte, perchè il giudice convalida lo sfratto e (forse) l'annullamento del contratto ai fini civili dovrebbe essere implicito; mentre non annulla il contratto ai fini fiscali all'Agenzia delle Entrate, che, quindi, non sa nulla e per lei il contratto resta valido, salvo che il locatore non invii il mod. RLI con la chiusura (anche se, nella dichiarazione dei redditi, dichiari di non aver percepito i canoni).
 

Nemesis

Membro Storico
Proprietario Casa
il giudice convalida lo sfratto e (forse) l'annullamento del contratto ai fini civili dovrebbe essere implicito
L'intimazione di sfratto per morosità rappresenta l’esercizio, in forme speciali, di un’azione costitutiva di risoluzione del contratto per inadempimento, congiuntamente a un’azione di condanna del conduttore al rilascio dell’immobile e al pagamento dei canoni e oneri non corrisposti.
Ne deriva che la domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore è implicitamente contenuta e, quindi, tacitamente proposta con l’istanza di convalida dello sfratto, con la conseguenza che, in esito al giudizio a cognizione ordinaria, susseguito alla trasformazione dell’originario procedimento per convalida, il giudice deve statuire sulla domanda di risoluzione; così come nella domanda di convalida di sfratto per morosità e in quella conseguente di risoluzione del rapporto di locazione per inadempimento del conduttore deve ritenersi implicita l’istanza di rilascio dell’immobile oggetto del contratto.
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
ai fini fiscali
Certamente ai fini fiscali il locatore deve comunicare la risoluzione anticipata del contratto all'Agenzia delle Entrate, col mod. RLI.
La convalida dello sfratto gli permette di non dichiarare e non pagare le imposte sui canoni non incassati (in caso di locazioni abitative).
Se si dimentica, ciò non implica che il contratto venga riattivato ai fini civilistici.
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
io non posso inviare una pec all Agenzia delle entrate, rappresentando che quello non paga ?
Non ha senso e non serve comunicare all'Agenzia delle Entrate la morosità del conduttore.
Se lui non paga devi rivolgerti ad un avvocato e iniziare la pratica di sfratto per morosità.
Quando il contratto verrà risolto (= chiuso) dal giudice con la convalida dello sfratto, dovrai comunicare la risoluzione anticipata all'Agenzia delle Entrate col mod, RLI.
Lo si può fare telematicamente con Fisconline: al servizio si accede con lo Spid.
 

Nemesis

Membro Storico
Proprietario Casa
non posso inviare una pec all Agenzia delle entrate, rappresentando che quello non paga ?
Se lo scopo è quello di evitare di dover pagare le imposte sui canoni non percepiti, la legge prevede che
I redditi derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, se non percepiti, non concorrono a formare il reddito, purché la mancata percezione sia comprovata dall'intimazione di sfratto per morosità o dall'ingiunzione di pagamento.
 

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