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Gio48

Membro Junior
Proprietario Casa
#1
Anni orsono ho acquistato una nuda proprietà e, grazie al supporto del forum, ho stabilito che ora all'usufruttaria resterebbe ancora il 6% della proprietà.
Entrambe siamo d'accordo che ci conviene vendere la proprietà intera per diversi motivi.
Lei è anziana e vive in casa di riposo fuori a Parma, assistita da una nipote che ha tutte le sue procure.
Qualcuno tempo fa mi consigliò di farmi dare una semplice procura speciale a vendere anche il diritto di usufrutto.
MI chiede dove si deve fare; da un notaio? oppure?
Grazie per i vostri sempre utili contributi
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
#3
E per la vendita occorre il nulla osta del giudice tutelare al quale dovrà essere presentata un'istanza corredata da una perizia giurata con la stima dell'immobile e del valore dell'usufrutto.
 

Gio48

Membro Junior
Proprietario Casa
#4
Mamma mia che percorso complicato ! Forse allora Conviene comprare il 6% della casa da lei evitare tutti questi passaggi.
La signora è in casa di riposo ma è totalmente capace di intendere e di volere.
La nipote ha la delega per fare per lei tutte le attività amministrative ( ritirare la pensione eccetera).
In questo caso penso che possiamo andare dal notaio a fare un normalissimo rogito D'Acquisto mettendo il valore che ho trovato sul sito dell'agenzia delle entrate.
Si tratta comunque di una bella sommetta e comunque di spendere x fare un rogito per un immobile che poi io vorrei vendere.
Naturalmente la beffa sarebbe che dopo 27 anni di usufrutto la signora potrebbe mancare da un momento all'altro.
Nel frattempo però Avremmo deciso di chiudere perché entrambe abbiamo delle gran spese Perché il condominio fa continuamente spese straordinarie importanti e lei deve pagare l'IMU è un'altra serie di spese
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
#5
Non c'è alternativa se un atto pubblico interessa uno sottoposto ad amministratore di sostegno, ogni intervento straordinario de ve essere autorizzato dal giudice tutelare.
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
#7
Lei è anziana e vive in casa di riposo fuori a Parma, assistita da una nipote che ha tutte le sue procure.
La mia ipotesi sarebbe valida se l'anziana fosse assistita da amministratore di sostegno. Evidentemente, se fosse in grado d'intendere e volere, come ha evidenziato @Nemesis, non ha necessità di verifica superiore.
 

Antonio Abiuso

Membro Attivo
Proprietario Casa
#8
Da quanto riferito dalla postante l'anziana non è sottoposta ad amministrazione di sostegno e perciò se è d'accordo di concorrere per l'usufrutto nella vendita dell'immobile (di persona o tramite la nipote procuratrice, poco cale) la cosa è regolarmente fattibile. L'unico problema lo potrebbe a mio avviso sollevare il notaio chiamato a rogare l'atto avendo egli la piena facoltà, riconosciutagli dalla normativa notarile, di subordinarlo - data l'età dell'usufruttuaria situata in una casa di riposo per anziani - ad un previo accertamento peritale sulle relative sue capacità.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
#9
Per vendere l'usufrutto la signora deve presenziare all'atto di vendita o recarsi da un notaio e rilasciare una procura speciale a vendere alla nipote o a terza persona, compreso l'acquirente potenziale.
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
#10
@basty, cosa intendi per "compreso l'acquirente potenziale"? Certamente la procura non la farà all'acquirente, come non è necessario che sia presente quando sottoscriverà la procura notarile.
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
#12
L'acquirente deve necessariamente presente alla stipula perché dovrà firmare l'atto assieme alla venditrice o alla delegata, davanti al notaio.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
#13
@basty, cosa intendi per "compreso l'acquirente potenziale"? Certamente la procura non la farà all'acquirente, come non è necessario che sia presente quando sottoscriverà la procura notarile.
Dubito che un notaio avvalli una procura speciale a vendere a terzi, senza la firma di chi rilascia la procura. Specie se trattasi di persona anziana. Non è da escludere che il notaio sia disposto a recarsi presso il ricovero.
Una tale procura deve essere preparata e rilasciata prima di andare a rogito: all'atto di vendita presenzierà poi solo il delegato.

Quanto al secondo punto, nulla vieta di rilasciare una procura speciale a vendere, compreso a se stesso, al futuro acquirente. Raccomandabile stabilire un tempo massimo.
Ovviamente ciò avviene quando chi delega è già stato soddisfatto economicamente dal delegato.
Mi è capitato questo caso 25 anni fa. L'acquirente intendeva acquisire, ristrutturare, e rivendere: in quel modo non scontava la plusvalenza per rivendita entro i 5 anni.
 

Gio48

Membro Junior
Proprietario Casa
#16
Grazie ragazzi! Ammesso che io abbia capito bene è
Interessante l'ipotesi di saldare l'usufruttuario prima e avere tempo x ristrutturare prima di vendere!
 

Antonio Abiuso

Membro Attivo
Proprietario Casa
#17
Per acquisire la piena proprietà dell'immobile necessita che in sede di rogito ne risulti pagato il prezzo congiuntamente al nudo proprietario e all'usufruttuaria in ordine ai rispettivi diritti. Alla forma del trasferimento ci pensa il notaio. Dopo di che, liberi tutti. Chiaro adesso?
 

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