Dubbio possibilità di mutuo per usufruttuario

[Lauracri]

Ciao a tutti! Vi ringrazio in anticipo per le risposte che mi darete!
Avrei un quesito da porvi: sono proprietaria di un appartamento come prima casa con il mio fidanzato. Presto dovrò acquistare un appartamento per mia madre, siccome metto io i soldi lei non vuole intestarlo a sé per motivi di eredità ma vuole che sia intestato a me, quindi per me risulterebbe seconda casa. Inoltre lei vorrebbe fare un piccolo prestito/mutuo per l'acquisto dell'arredamento, anche se visti i tassi converrebbe fare un piccolo mutuo. Vi chiedo se è percorribile questa opzione: io acquisto solo la nuda proprietà (seconda casa) e lei l'usufrutto (per lei sarebbe prima casa), lei contestualmente potrebbe richiedere un mutuo prima casa intestato a lei e usufruire dei vantaggi come prima casa?
In questo caso se io ho la nuda proprietà devo pagare IMU o altre tasse o solo il notaio per la quota della nuda proprietà come seconda casa?
Se fosse fattibile eviterei di fare un mutuo seconda casa (o prestito) e sarei sicura che in futuro la casa non verrà ereditata dai miei fratelli. Ci sono altre soluzioni delle quali non sono a conoscenza?
Grazie mille!
Cristina

 

[Gianco]

La banca non finanzia l'acquisto dell'usufrutto perché esso cessa con il decesso dell'usufruttuario e la banca non avrebbe la certezza del recupero del mutuo concordato. L'IMU la paga l'usufruttuario. L'alternativa è che tu chieda il mutuo ed acquisti la nuda proprietà.

 

[moralista]

chi vende gli arredi fa rate di pagamento molto convenienti e senza problemi di eredità

 

[Lauracri]

La banca non finanzia l'acquisto dell'usufrutto perché esso cessa con il decesso dell'usufruttuario e la banca non avrebbe la certezza del recupero del mutuo concordato. L'IMU la paga l'usufruttuario. L'alternativa è che tu chieda il mutuo ed acquisti la nuda proprietà.

Grazie. Neanche se io risulto come garante del mutuo e do la firma per l'ipoteca sulla casa? Quindi il mutuo sarebbe intestato a lei come prima casa ma avrebbero la garanzia della casa. Non posso chiedere io il mutuo perché ne ho appena chiesto uno. E inoltre sarebbe mutuo seconda casa, preferivo intestare a lei il prestito o il mutuo.

 

[Lauracri]

chi vende gli arredi fa rate di pagamento molto convenienti e senza problemi di eredità

La cifra mi servirebbe per sostituzione infissi, acquisto arredi e anche per spese tipo notaio. Ho bisogno di una cifra da un unico istituto bancario.

 

[moralista]

allora devi chiedere un prestito bancario e/o postale, non un mutuo ipotecario

 

[Dimaraz]

Vi chiedo se è percorribile questa opzione: io acquisto solo la nuda proprietà (seconda casa) e lei l'usufrutto (per lei sarebbe prima casa), lei contestualmente potrebbe richiedere un mutuo prima casa intestato a lei e usufruire dei vantaggi come prima casa?

La tua idea è fattibile ma prima devi verificare se trovi una banca disposta a concedere mutuo ad un usufruttuario (non dovrebbero esserci difficoltà se il nudo proprietario da garanzia ipotecaria sull'immobile)

Se vuoi sfruttare tutte le agevolazioni possibili allora preferibile tua madre acquisti l'immobile come prima casa e successivamente ti venda la nuda proprietà.
Godrà dei "bonus" previsti e della detraibilità degli interessi passivi sul mutuo (ammesso abbia IRPEF annuale) ...e gli altri eredi mai potrebbero avanzare pretese.

La cifra mi servirebbe per sostituzione infissi, acquisto arredi

Occhio alla "disponibilità" di IRPEF perchè se facendo il cumulo fra interessi passivi mutuo e bonus fiscali per riparmio energatico/ristrutturazione/mobili si supera il totale di tasse annulai dovute...il surplus andrà perso.

 

[Lauracri]

La tua idea è fattibile ma prima devi verificare se trovi una banca disposta a concedere mutuo ad un usufruttuario (non dovrebbero esserci difficoltà se il nudo proprietario da garanzia ipotecaria sull'immobile)

Grazie mille! Infatti questa mattina sono stata in banca per informarmi e mi hanno confermato che possono concedere fino all'80% del valore dell'usufrutto con la firma del nudo proprietario come garanzia ipotecaria (in più il nudo proprietario firmerà da garante per il mutuo, ma questo non era necessario).

Se vuoi sfruttare tutte le agevolazioni possibili allora preferibile tua madre acquisti l'immobile come prima casa e successivamente ti venda la nuda proprietà.
Godrà dei "bonus" previsti e della detraibilità degli interessi passivi sul mutuo (ammesso abbia IRPEF annuale) ...e gli altri eredi mai potrebbero avanzare pretese.

Quindi intendi che se noi facciamo un rogito dove io acquisto la nuda proprietà e lei l'usufrutto contemporaneamente e poi lei richiede un mutuo come prima casa lei non potrà detrarre gli interessi sul mutuo? Idem per gli interventi detraibili come per esempio sostituzione infissi/cambio del condizionatore? Comunque lei non dovrà pagare l'IMU o altre tasse, essendo per lei prima casa, giusto?

Grazie mille per i preziosi consigli!

 

[Dimaraz]

Quindi intendi che se noi facciamo un rogito dove io acquisto la nuda proprietà e lei l'usufrutto contemporaneamente e poi lei richiede un mutuo come prima casa lei non potrà detrarre gli interessi sul mutuo?

Esiste recente sentenza di Cassazione che ammette la detraibilità fiscale degli interessi sul mutuo anche per l'usufruttuario.
Quello che intendevo e che se la somma fra interessi passivi e bonus per risparmio energetico e/o ristrutturazione e/o mobili supera il valore dell?IRPEF dovuta da tua madre per redditi da pensione od altro...tutto il surplus verrebbe perso.

Supponendo (ipotesi) che tua madre debba pagare annulamente IRPEF per un importo di 4mila Euro..e abbia le seguenti detazioni:
Euro 3.000 per interessi passivi su mutuo+
Euro 2.000 bonus ristrutturazione+
Euro 1000 bonus risparmio energetico+
Euro 500 bonus mobili
....avrebbe un totale detraibile dall' IRPEF di 6.500,00 Euro stane i soli 4.000, dovuti ...ergo perde 2.500 Euro di vantaggi.

Servirà fare bene i calcoli onde valutare ipotesi alternative. (esempio tu paghi e detrai i bonus sulle ristrutturazioni).

 

[Lauracri]

Esiste recente sentenza di Cassazione che ammette la detraibilità fiscale degli interessi sul mutuo anche per l'usufruttuario.
Quello che intendevo e che se la somma fra interessi passivi e bonus per risparmio energetico e/o ristrutturazione e/o mobili supera il valore dell?IRPEF dovuta da tua madre per redditi da pensione od altro...tutto il surplus verrebbe perso.

Supponendo (ipotesi) che tua madre debba pagare annulamente IRPEF per un importo di 4mila Euro..e abbia le seguenti detazioni:
Euro 3.000 per interessi passivi su mutuo+
Euro 2.000 bonus ristrutturazione+
Euro 1000 bonus risparmio energetico+
Euro 500 bonus mobili
....avrebbe un totale detraibile dall' IRPEF di 6.500,00 Euro stane i soli 4.000, dovuti ...ergo perde 2.500 Euro di vantaggi.

Servirà fare bene i calcoli onde valutare ipotesi alternative. (esempio tu paghi e detrai i bonus sulle ristrutturazioni).

Grazie del consiglio, mi è chiaro. Faremo a modo i conti per verificare questa cosa.
In ogni caso questa soluzione mi sembra la più conveniente perché intestandomi la casa come seconda casa dovrei pagare una grossa cifra di notaio, le tasse sulla seconda casa e in più gli interessi sul prestito che farebbe lei sarebbero sicuramente più alti di un mutuo di 10 anni come prima casa.
In alternativa intestando la casa a lei dovrei sicuramente dividere l'eredità e quindi perdere 2/3 di valore speso. Così riesco ad ottenere il mutuo in alternativa al prestito ma in futuro la casa sarà mia.