Fabbricato in zona speciale a parco naturale.

[Ennio Alessandro Rossi]

1-ogni zona destinata a parco è soggetta ad una specifica norma che è ottenibile presso la Comunità-Parco (ente apposito) Bisognerebbe verificare bene quanto prevede la normativa per avere una chiara dimensione della problematica

2-ll diritto di prelazione è una "brutta bestia" ; sull'argomento negli ultimi 3 anni sono state emanate una settantina di sentenze della sola Cassazione. Spesso alcune di queste hanno punito il tentativo di eludere la norma .
Alcune di queste in sostanza hanno sancito che non è possibile creare artificiosi diaframmi al fine di eliminare il requisito della confinanza fisica tra i suoli onde precludere l’esercizio della prelazione (così il riservarsi una porzione di terreno allo scopo di precludere la prelazione)

Stò anch 'io curando una problematica del genere per un ns. cliente e tanto per dirle (seppure non sono un novellino) mi stò avvalendo della collaborazione di un avvocato . Abbiamo tratto la conclusione che per fare bene le cose occorre contattare e contrattare con il vicino e portarlo a rogito ove in calce dichiarerà di essere stato avvisato per tempo e rinuncia al diritto di prelazione. E con un margine minimo di incertezza che questi non sollevi eccezione l'indomani sostenendo che noi non si abbia rispettato perfettamente la procedura formale (notifica del preliminare , attesa di trenta gg etc.)

L'unica via sicura al 100% è fargli esperire il diritto di prelazione con il rischi che si avvalga di tale facoltà ( in tal caso non ci si puo' poi tirare indietro e bisogna poi venderglielo se decide di comperare ) ; e neppure vale proporre un prezzo esorbitante (da confermare in atto) perchè potrebbe invocare la perizia dell'ute e fare revocare l'atto a suo favore entro un anno dal rogito.

La soluzione in pratica che abbiamo scelto di adottare è quella evidenziata con l'aggiunta della garanzia di evizione da parte del venditore

 

[valdevin]

Il dubbio stimola l'umiltà, a documentarsi di più e meglio, ossia la crescita.
Son parimenti convinto del fatto che la verità in tasca ce l'abbia solo il presuntuoso.
Ed è per questo che pur essendo avvocato (ahimé penalista e fallimentarista) ho chinato il capo su libri e riviste e ho provveduto a fare una ricerca sull'argomento.
Ebbene, fermo quanto da Lei sostenuto,
gli ultimi orientamenti giurisprudenziali e dottrinali pare sostengano che:
""- non si reputano ostative alla prelazione agraria la destinazione paesistica od a verde pubblico attribuita al terreno, perché esse non appaiono incompatibili con la vocazione agricola del terreno;
- l’esistenza di un caseggiato nel fondo non esclude la prelazione, se esso è strumentale alla coltivazione del terreno (fabbricato rurale o casa colonica, che comunque sono accatastati come terreni).
In proposito è sorto il problema se debba ritenersi sussistente la prelazione agraria allorquando il terreno agricolo abbia al suo interno una costruzione che sia stata accatastata al catasto edilizio. Si è avuto modo di precisare che se la costruzione sia stata accatastata all'urbano, essa ha perso il suo connotato di fabbricato rurale e, come tale, la costruzione non rientra tra gli immobili a cui è applicabile la prelazione agraria.
Il secondo comma dell’articolo 8 della legge n. 590 del 1965 stabilisce poi che “la prelazione non è consentita … quando i terreni in base a piani regolatori, anche se non ancora approvati, siano destinati ad utilizzazione edilizia, industriale o turistica”.
La circostanza della ristrutturazione di casa colonica (o fabbricato rurale) in civile abitazione e della conseguente destinazione del terreno a servizio ed ornamento della stessa, come piazzale e giardino, non comporta, nel caso di vendita, l'insorgenza del diritto di prelazione del coltivatore-proprietario al fondo confinante ,a condizione che resti accertata l'irreversibile perdita dell'attitudine del terreno alla coltivazione agricola.
Se il terreno abbia destinazione agricola soltanto in parte, mentre per altra parte abbia acquisito destinazione edilizia, la prelazione ed il relativo retratto possono essere esercitati soltanto per la parte con destinazione agricola.""

Tenendo conto di quanto sopra e tornando al caso concreto ... il terreno ed le unita collabenti che vorrei acquistare sono da anni state trascritte nel catasto fabbricati! Hanno quindi perso "il connotato di fabbricato rurale" (cito le Sue parole la "vocazione agricola") e quindi, stando a quanto sopra, non sono sottoposte alla compressione del diritto di prelazione agraria!
Non trova?
Quanto detto spero possa esserLe utile.

Ps. l'ente Parco non ancora è nato... é al momento alla appprovazione delle camere!
E' il PRG che prevede (con estrema lungimiranza e come da direttive della regione) che la zona in cui é sita la casetta sia destinata a "zona speciale a parco naturale"!!!

Saluti!

 

[Ennio Alessandro Rossi]

Piacevole conversazione (fra 'altro anche io sono di origine abbruzzese-Lanciano è in Abruzzo per chi legge). Ora vado in Commissione tributaria ma proseguiremo il discorso alquanto interessante

 

[Ennio Alessandro Rossi]

Ad integrazione del suo assunto cui ovviamente concordo, riporto il caso che sto seguendo perchè credo sintomatico e istruttivo e chiarisce l'equivoco di cui molti sono vittima ;

Un medico 40 anni fà costrui' un fabbricato (non rurale) contornato da un appezzamento di terreno di 10.000 mc. ; secondo il catasto un appezzamento cos' grande non potè essere "pertinenziale " nè tantomeno graffato . Il terreno è rimasto agricolo (cosa riscontrabile tutt'ora dal certificato di destinazione urbanistica) seppure momentaneamente trasferito al catasto fabbricati con la dizione "area urbana" per mere ragioni fiscali . E questo ( e forse anche nel caso del signore che ha posto la domanda) puo' determinare un equivoco: ossia che il terreno sia divenuto urbano ma non è cosi' ; in verità solo momentaneamente ha perso la sua vocazione agricola (perchè non coltivato) ed è stato trasferito all"urbano" solo per essere tassato come area non agricola (infatti l catasto - ancora per poco-è un ufficio fiscale-inventariale senza rilevanza civilistica )
Morale : il medico dovrà fare esercitare il diritto di prelazione per il terreno ma non per l'abitazione cui al limite spetterà una servitù di passaggio.
Spero che la mia esperienza venga utile ( ho sudato sette camice prima di capire il meccanismo e mi creda anche depistato dal notaio e geometra che non avevano le idee ben chiare sui collegamenti fiscali, civilistici ed urbanistici che vanno interpretati in maniera coordinata)
cordialtà

 

[valdevin]

E di grazia,
cosa vuol dire "graffato" e cosa "pertinenziale"?
E confrontando la Sua esperienza con la mia e mettendo in rilievo le differenze:
- Il fatto che i fabbricatI (le due casupole) in questione siano due "sub" di una particella di terreno di poco superiore a 900mq e non insistano, come nel Suo caso, su un'area di 10.000 mq. può configurare una diversa, significativa, situazione di fatto?
- Il fatto che il proprietario (venditore), anni addietro, ha evidentemente, scientemente ed appositamente deciso di:
1) frazionare (dai terreni agricoli d'intorno) la particella di terreno di 900mq (da destinare a cortile);
2) accatastare particella e casette nel catasto fabbricati (sopportandone costi per goderne benefici);
3) far diventare la particella creata "ente urbano" con due "sub" NEL CATASTO FABBRICATI;
può portare alla applicazione di una disciplina normativa diversa da qualla che si applica per i terreni agricoli (DI 10000MQ) oppure la situazione normativa in cui si trova la paricella "ente urbano" al catasto fabbricati (su cui insistono i due "sub" unità collabenti) è da ritenere della stessa natura di terreni agricoli e nello stesso regime per gli agricoli?
- Insomma, il dato innegabile che il PICCOLO "cortile" (sul quale insistono le due costruzioni) sia stato separato anche catastalmente oltre che di fatto dagli altri terreni (distaccato e frazionato con autonoma particella, inserito nel catasto fabbricati e mai coltivato) può portare "l'Interprete" (Giudice, notaio, parti contrattuali) a considerarlo una "pertinenza", un cortile, un'aia e quindi sottrarlo dalle ganasce della prelazione agraria?
Io credo di si.
La ringrazio!

Aggiunto dopo 23 minuti :

Ad integrazione:
il terreno è graffato alle due costruzioni;
le due costruzioni sono graffate al terreno!
Nella rappresentazione che da l'estratto di mappa sono presenti i "segnetti" che uniscono le due casupole col terreno!
E' un terreno graffato!
Pertinenzialità se non accertata, quanto meno "corroborata"!
Non trova?
Salutissimi!