Immobile prossimamente all'asta, come salvarci ?

[Ennio Alessandro Rossi]

IL SOLE 24 ORE DEL
4.1.2009

- Controversie legali - LA PROPRIETÀ INDIVISA È PARZIALMENTE PIGNORABILE

D.Tre fratelli sono proprietari pro indiviso, con quota pari al 33,33% ciascuno, di un unico fabbricato costituito da unità immobiliari classificate in C1, C2 e A3.Poiché uno dei tre versa in una situazione economica disastrata, essendo già stato sottoposto a pignoramento e messa all'asta giudiziale un altro immobile di sua esclusiva proprietà, l'immobile in comproprietà indivisa potrebbe essere pignorato, nel limite del valore (33,33%) della quota indivisa del fratello insolvente?Con quali criteri si può poi procedere alla successiva procedura esecutiva di messa all'asta, stante la unitarietà indivisa dell'immobile stesso?
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R.L’articolo 599 del Codice di procedura civile dispone che possono essere pignorati i beni indivisi anche se non tutti i comproprietari sono obbligati verso il creditore. In questo caso è riconosciuto al giudice dell’esecuzione il potere-dovere di adottare i provvedimenti contemplati dall’articolo 600 del Codice di procedura civile, che prevede, in via principale, la separazione della quota in natura e, solo quando questa non sia chiesta o sia impossibile, la divisione della comunione, salvo che il giudice ritenga probabile la vendita della quota indivisa a un prezzo pari o superiore al valore della stessa. Se si deve procedere alla divisione, l’esecuzione è sospesa finché sulla divisione stessa non sia intervenuto un accordo fra le parti o pronunciata sentenza. Dopo la divisione, la vendita o l’assegnazione dei beni attribuiti al debitore all’esito del procedimento di divisione seguono le regole ordinarie della procedura espropriativa immobiliare (articolo 601 Codice di procedura civile).

 

[Ennio Alessandro Rossi]

procedura scorretta (ma protetta dalla legge) piu' volte attuata in caso di potenziali pignoramenti
Tuo suocero prima del pignoramento divorzia da sua moglie e trasferisce la residenza da te.
Il tribunale nella pratica del divorzio concede la casa coniugale a tua suocera.
La figlia convivente (sorella di tua moglie) e' minorenne oppure maggiorenne ma disoccupata e quindi a carico.

Il "noto giochino" cui tu fai cenno è stato largamente adottato in spregio ai diritti dei creditori ma è in disuso dopo una giusta sentenza che riporto in funzione delle conclusioni e dei principi in essa contenuti . ciao ennio

Cassazione III 27 marzo-13 maggio 2008 n. 11914
...omissis....
I principi di cui sopra trovano conferma in una giurisprudenza ormai consolidata.
Si è precisato che l'accordo con il quale i coniugi, nel quadro della complessiva regolamentazione dei loro rapporti in sede di separazione consensuale, stabiliscano il trasferimento di beni immobili o la costituzione di diritti reali minori sui medesimi, rientra nel novero degli atti suscettibili di revocatoria fallimentare ai sensi degli art. 67 e 69 legge fall., non trovando tale azione ostacolo né nell'avvenuta omologazione dell'accordo di separazione, che lascia inalterata la natura negoziale della pattuizione; né nell'ipotetica inscindibilità di tale pattuizione dal complesso delle altre condizioni della separazione; né, infine, nella circostanza che il trasferimento immobiliare o la costituzione del diritto reale minore siano stati pattuiti in funzione solutoria dell'obbligo di mantenimento del coniuge o di contribuzione al mantenimento dei figli, venendo nella specie in considerazione non già la sussistenza dell'obbligo in sé, di fonte legale, ma le concrete modalità del suo assolvimento (Cass. civ., Sez. I, 12 aprile 2006 n. 8516. Nello stesso senso, fra le altre, Cass. Civ., Sez. III, 26 luglio 2005 n. 15603. Quanto ai criteri di valutazione dei presupposti per la revoca, Cass. civ., Sez. I, 23 marzo 2004 n. 5741).
4.- In accoglimento del ricorso, la sentenza impugnata deve essere cassata, con rinvio della causa alla Corte di appello di Torino, in diversa composizione, la quale dovrà valutare se ricorrano o meno i presupposti per l'accoglimento dell'azione revocatoria, alla luce degli accordi di separazione - in particolare, quanto alla configurabilità di un effettivo pregiudizio per i creditori, e quanto alla gratuità od onerosità dell'attribuzione, per gli effetti che ne conseguono in ordine allo stato soggettivo dell'acquirente - uniformandosi pregiudizialmente ai seguenti principi di diritto:a)
- È suscettibile di revoca ai sensi dell'art. 2901 cod. civ. il contratto con cui un coniuge trasferisca all'altro un immobile, al dichiarato fine di dare esecuzione agli obblighi assunti in sede di separazione consensuale omologata.
b) La domanda di revoca del contratto di trasferimento sottopone alla cognizione del giudice anche l’esame degli accordi preliminari stipulati in sede di separazione, che abbiano dato causa al trasferimento, senza necessità che sia proposta specifica impugnazione contro gli stessi, sempre che siano stati dedotti in giudizio i presupposti di diritto e di fatto rilevanti ai fini della decisione.
c) La valutazione relativa alla sussistenza dei requisiti per la revoca ai sensi dell'art. 2901 cod. civ. va compiuta con riferimento sia ai preliminari accordi di separazione, sia al contratto definitivo di trasferimento immobiliare.
5.- Il giudice di rinvio provvederà anche in ordine alle spese del presente giudizio.
P.Q.M.
La Corte di Cassazione accoglie il ricorso. Cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa alla Corte di appello di Torino, in diversa composizione, che deciderà anche in ordine alle spese del giudizio di cassazione.

massima (applicabilità per analogia)
Revocatoria – accordi tra coniugi – impugnazione accordo – sufficienza – precisazioni [art. 2901 c.c.]
È suscettibile di revoca ai sensi dell'art. 2901 c.c. il contratto con cui un coniuge trasferisca all'altro un immobile, al dichiarato fine di dare esecuzione agli obblighi assunti in sede di separazione consensuale omologata.
La domanda di revoca del contratto di trasferimento sottopone alla cognizione del giudice anche l’esame degli accordi preliminari stipulati in sede di separazione, che abbiano dato causa al trasferimento, senza necessità che sia proposta specifica impugnazione contro gli stessi, sempre che siano stati dedotti in giudizio i presupposti di diritto e di fatto rilevanti ai fini della decisione.
La valutazione relativa alla sussistenza dei requisiti per la revoca va compiuta con riferimento sia ai preliminari accordi di separazione, sia al contratto definitivo di trasferimento immobiliare.

 

[castro]

x raflomb : tendenzialmente gli speculatori non investono su quote di immobile ma solo su piene proprietà e possibilmente occupate dall'esecutato perchè il decreto di trasferimento è un atto esecutivo e pur con tribolazioni varie con uff.giudiziale, forza pubblica di norma in tempi brevi (6 mesi- 1 anno) si libera, secondo al mia esperienza, non è la legge ovviamente.

 

[raflomb]

Gli speculatori acquistano l'uno e l'altro quando conviene. Ma una persona normale, che speculatore di professione non è, ma che si vuole limitare solo fare un buon affare, acquista solo ed esclusivamente la piena proprietà, mai penserebbe di ad andare ad ingarbugliarsi in comproprietà con terze persone, che fra l'aktro si sentono defraudate di un bene a loro caro.
Lì veramente occorre essere qualcosa in più e di peggio che semplici speculatori! Tu acquisteresti una compropietà?

 

[Marco Costa]

ciao Ennio,
ti ringrazio infinitamente per quanto mi stai facendo scoprire :-o

Il "noto giochino" cui tu fai cenno è stato largamente adottato in spregio ai diritti dei creditori ma è in disuso dopo una giusta sentenza che riporto in funzione delle conclusioni e dei principi in essa contenuti . ciao ennio

dissento PURTROPPO solo sul fatto che il "noto giochino" sia in disuso (o forse si tratta solo di pignoramenti ante maggio 2008)
secondo te sarebbe utile aprire un altro post dedicato ? ?
sono felice che sia una giurisprudenza consolidata
anche perche' farebbe cambiare alcune valutazioni al mio titolare
sapresti pero' dirmi i tempi di realizzazione di tale azione giuridica ?
cordiali saluti Marco

 

[castro]

io ho partecipato ad aste che magari vedevano iscritti parenti dell' esecutato ed ho rinunciato in partenza!

 

[Ennio Alessandro Rossi]

secondo te sarebbe utile aprire un altro post dedicato ? ?

scusa se intendi un post dedicato a come svicolare le azioni del creditore credo improponibile perchè al limite della legalità

Riguardo all'azione revocatoria : conosco il problema in teoria ma dovrebbe rispondere un avvocato che opera sul campo: credo siano temopi mediamente lunghi 1-2 anni e dipendenti dal Tribunale (in un tribunale piccolo i tempi credo siano inferiori ad un tribunale grande e un po' caotico come Napoli o Roma )
ciao ennio

 

[raflomb]

x Castro: se acquisivi in assegnazione la comproprietà del bene, che cosa avresti fatto dopo? Come ti saresti comportato? E' normale che quando ci sono quote indivise in vendita sia un parente che tenti il riacquisto.

 

[castro]

io non ho mai preso in considerazione acquisti di quote indivise e ti dirò a volte capitano anche prezzi molto bassi, ma non vedo come si possa raggiungere accordi con altri comproprietari sconsigliatissimo! già mi è capitato con case vuote di aver comprato all'asta e per il solo fatto di non rintracciare l'esecutato ho dovuto ricorrere all'uff.giudiziario a prescindere, anche se fare il solo accesso

 

[raflomb]

Allora capisci l'animus di coloro, che non parenti, acquistan quote indivise?