Abbonato ad "immobili " del sole 24ore , lo stesso dava la possibilità di fare alcune domande ad un legale ; cosi' avendo fatto delle ricerche e non avendo trovato molto sull'argomento ho approfittato e proposto il quesito sotto riprodotto simulando che il caso mi appartenesse . Lo propongo: Credo sia di interesse generale anche in funzione della crisi economica per la quale molti puntano a concentrare in un unico contratto abitazione ed ufficio (anche in relazione ai vantaggi fiscali, dati dalla deduzione parziale del costo che questo comporta )
Quesito
Secondo la normativa edilizia posso richiedere la residenza nell'ufficio locato ? Lo stesso è fornito di regolare bagno. Vorrei fare di una stanza un monolocale con angolo cucina (leggi attacco del gas) . Le altre due stanze vorrei destinarle effettivamente ad ufficio. La proprietaria è d'accordo e anche per il condominio nulla osta.
Ennio Alessandro Rossi
Risposta:
Inquadramento: Nel caso sottoposto alla nostra attenzione, l’immobile risulterebbe concesso in locazione con un contratto uso commerciale (“uso ufficio”) e, pertanto, a livello catastale risulterebbe registrato nella categoria A10. Ciò detto, affinchè l’interessato possa effettuare un regolare cambio di residenza, è necessario che lo stesso sia preceduto da un cambio di destinazione d’uso dell’immobile, dalla categoria catastale A10 alle categorie A3 o A4. Il cambio di destinazione d’uso, che assicura la piena abitabilità, deve essere richiesto al comune dove è sito l’immobile. Viceversa, qualora l’immobile fosse stato accatastato come uso abitativo (A3-A4), in tal caso il richiedente avrebbe potuto svolgere all’interno anche un’attività professionale, pur in assenza di cambio di destinazione d’uso.
Giurisprudenza: Sul punto, è interessante segnalare che, secondo la giurisprudenza, l’affitto di un immobile con destinazione ad abitazione civile/residenziale, a uso ufficio o studio professionale (o viceversa), non è legittimo e espone il locatore, tra l’altro, al rischio risoluzione del contratto e risarcimento danni. Infatti, il difetto della concessione amministrativa necessaria per la legale destinazione all’uso pattuito della cosa locata è tra i vizi che, escludendo o diminuendo in modo apprezzabile l'idoneità della cosa locata all’uso convenuto, possono legittimare alla risoluzione del contratto, a meno che il conduttore, a conoscenza dell'idoneità dell’immobile a realizzare il suo attuale interesse, abbia accettato il rischio relativo all'impossibilità di utilizzarla (Cassazione 5 novembre 2002, numero 15489). Conclusioni: Il trasferimento della residenza necessita del cambio di destinazione d’uso. In caso contrario, l’interessato abiterà all’interno dell’immobile abusivamente ed in caso di controlli, potrà incorrere in sanzioni pecuniarie.
avv. CARPINETI – CUSMAI STUDIO LEGALE
Quesito
Secondo la normativa edilizia posso richiedere la residenza nell'ufficio locato ? Lo stesso è fornito di regolare bagno. Vorrei fare di una stanza un monolocale con angolo cucina (leggi attacco del gas) . Le altre due stanze vorrei destinarle effettivamente ad ufficio. La proprietaria è d'accordo e anche per il condominio nulla osta.
Ennio Alessandro Rossi
Risposta:
Inquadramento: Nel caso sottoposto alla nostra attenzione, l’immobile risulterebbe concesso in locazione con un contratto uso commerciale (“uso ufficio”) e, pertanto, a livello catastale risulterebbe registrato nella categoria A10. Ciò detto, affinchè l’interessato possa effettuare un regolare cambio di residenza, è necessario che lo stesso sia preceduto da un cambio di destinazione d’uso dell’immobile, dalla categoria catastale A10 alle categorie A3 o A4. Il cambio di destinazione d’uso, che assicura la piena abitabilità, deve essere richiesto al comune dove è sito l’immobile. Viceversa, qualora l’immobile fosse stato accatastato come uso abitativo (A3-A4), in tal caso il richiedente avrebbe potuto svolgere all’interno anche un’attività professionale, pur in assenza di cambio di destinazione d’uso.
Giurisprudenza: Sul punto, è interessante segnalare che, secondo la giurisprudenza, l’affitto di un immobile con destinazione ad abitazione civile/residenziale, a uso ufficio o studio professionale (o viceversa), non è legittimo e espone il locatore, tra l’altro, al rischio risoluzione del contratto e risarcimento danni. Infatti, il difetto della concessione amministrativa necessaria per la legale destinazione all’uso pattuito della cosa locata è tra i vizi che, escludendo o diminuendo in modo apprezzabile l'idoneità della cosa locata all’uso convenuto, possono legittimare alla risoluzione del contratto, a meno che il conduttore, a conoscenza dell'idoneità dell’immobile a realizzare il suo attuale interesse, abbia accettato il rischio relativo all'impossibilità di utilizzarla (Cassazione 5 novembre 2002, numero 15489). Conclusioni: Il trasferimento della residenza necessita del cambio di destinazione d’uso. In caso contrario, l’interessato abiterà all’interno dell’immobile abusivamente ed in caso di controlli, potrà incorrere in sanzioni pecuniarie.
avv. CARPINETI – CUSMAI STUDIO LEGALE
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