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  1. Elizabeth

    Elizabeth Nuovo Iscritto

    Nel 2000 ho ricevuto in donazione un appartamento da mio zio, locato. Un anno dopo, mio padre proprietario dell'appartamento attiguo, decide di donarmi il suo, anche questo locato e bisognoso di grosse opere di ristrutturazione che lui non poteva sostenere. Quindi divengo proprietaria di tutto il piano.
    Oggi che quell'appartamento si è liberato e sto per iniziare questi (costosi :triste:) lavori di manutenzione ci siamo accorti che in catasto la sua planimetria depositata è quella del subalterno donatomi da mio zio e il subalterno di mio zio ha la planimetria di quello donatomi da mio padre :shock:
    Negli atti delle donazioni però la descrizione è esatta nei confini, i dati catastali delle visure pre-donazione corrispondevano ai rispettivi proprietari e in base a quelle si sono pagate le tasse, oneri vari, si sono redatti gli atti di locazione nel tempo.... Le planimetrie però sono invertite! Mi dicono: ma che ti importa, man mano che si presenterà il problema l'aggiusterai, ora sei proprietaria di tutto. Ma io voglio sanare questa cosa E SOPRATTUTTO IN CASO DI VENDITA, COME LA METTEREI CON IL TITOLO DI PROVENIENZA?

    Gli appartamenti non sono perfettamente identici, c'è una differenza di mezzo vano, forse il corridoio...
    I dati catastali sono questi (qui fittizi ma la forma è simile)
    foglio 100, particella 1986, sub. 17,cat. A/2, cl. 6, vani 7,5, R.C. euro 752,16 > ex mio zio (locato)
    foglio 100, particella 1986, sub. 18, cat. A/2, cl. 6, vani 8, R.C. euro 808,95 > ex mio padre (libero)
    e figuravano così al catasto a nome dei rispettivi proprietari, negli atti notarili etc etc. Nessuno aveva mai verificato le planimetrie corrispondenti depositate al catasto.


    Soluzione 1: Mi avevano consigliato di rettificare i sub negli atti di donazione per renderli corrispondenti alla planimetria: il sub 18 diventa di mio zio e il sub 17 di mio padre ma a quel punto salterebbero fuori implicazioni varie, la corrispondenza delle utenze telefoniche-luce- gas dove tutto sarebbe invertito da rettificare, i dati catastali dell'appartamento locato non corrisponderebbero più e dovrei rettificarli al registro, per non parlare del costo (se fattibile) dell'eventuale rettifica notarile...:shock: Inoltre invertendo i sub, i confini descritti negli atti di donazione sarebbero invertiti e da correggere da un notaio? Ho anche scoperto che quando mio zio ha acquistato il suo appartamento negli anni settanta non si menzionano gli identificativi catastali (forse non era ancora stato accatastato?) ma solo i confini che sono poi quelli riportati nel suo atto di donazione anche se la planimetria abbiamo oggi scoperto corrisponde all'appartamento vicino. E poi, nel tempo ognuno ha usato l'appartamento dell'altro?

    Soluzione 2: A me sembrerebbe una soluzione meno "invasiva" e logica invertire solo le planimetrie tra loro e tutto tornerebbe alla normalità per il passato, per il presente e per il futuro. Nessuna implicazione fiscale perchè ognuno ha pagato sempre per sub in base a quello che c'è segnato al catasto e nessuna variazione di quello che abbiamo sempre creduto fosse la proprietà di ognuno né per le utenze, né per altro.

    La mia domanda è: cosa fare per correggere l'inversione della planimetria? Basta fare un'istanza presso l'Agenzia del Territorio spiegando la situazione ed allegando titolo di proprietà con i confini, visure e planimetrie catastali con correzione sub? Il mio tecnico non è convinto di questa mia soluzione perchè dice che non poso invertire, un appartamento è di 7,5 vani e uno di 8 quindi la diversa area poi non corrisponderebbe alla planimetria. Ma leggevo che qualcuno l'ha fatto in passato in una situazione simile e che solo mezzo vano in più non è così tanto influente da non poter correggere.
     
  2. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    Il problema delle utenze mi sembra l'ultimo in ordine d'importanza:
    dal punto di vista pratico potresti ignorare tutto, intestarti le utenze, visto che la proprietaria oggi sei tu e tutto funziona
    il problema si pone nei diritti sulle proprietà, infatti, in caso di vendita di una ci sarebbe una discordanza sulle certificazioni storiche che metterebbero l'operazione in difficoltà

    direi che il tuo tecnico ha ragione ad esprimere le sue perplessità, la soluzione è secondo me un atto pubblico di rettifica, cioè, vai da un notaio il quale redige un atto nel quale racconta tutta la storia, introdice la rettifica e la cosa è sistemata, costerà qualcosina ma neanche troppo
     
  3. salves

    salves Membro Assiduo

    Professionista
    Un'altra soluzione che in ogni caso può essere percorsa è che il tecnico redattore del censimento catastale verifichi se quanto successo a voi è successo anche ai piani inferiori o superiori e redigere apposita docfa di rettifica dell'assegnazione dei sub alle planimetrie.

    Ciao salves
     
  4. Elizabeth

    Elizabeth Nuovo Iscritto

    Nel senso che riattribuirà i giusti subalterni negli atti passati (vendita e donazione) visto che i confini sono più o meno ben descritti?
    Quello che è successo al catasto che ha sempre avuto mio zio al 17 e mio padre al 18 potrebbe creare qualche problema invertendo i sub? Non saprei neanche di che tipo, vi chiedo....(tipo, non so.. le tasse pagate fino al 2011 in base a quei sub, la spazzatura...). Ho già un appuntamento con il notaio ma è tra oltre una settimana e nel frattempo parlandone qui volevo capire che poteva succedere, che spese dovevo prevedere in linea di massima.
     
  5. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    non credo tu possa avere problemi relativi alle tasse comunali, me nemmeno alle altre
    i vari enti non hanno nè l'interesse, nè l'opportunità di accorgersi e comunque hanno ricevuto i pagamenti
    non credo sia risolvibile con un DOCFA, senti il notaio

    sostanzialmente lui redigerà un atto nel quale sarà raccontata la storia di tutte e due le unità e allineerà la situazione chiarendo quanto è successo, questo atto servirà a chiarire la storia dei passaggi, non deve nemmeno fare una voltura perchè è già tutto tuo
     
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