Mediazione quando pagarla?

[cshape]

Ciao Giuseppe
Interessante il link. Si parla pero' sempre di contratto preliminare, mentre credo in questo caso ci serva trovare qualcosa che chiarisca quando un contratto può dirsi preliminare di acquisto (cioè se deve essere necessariamente un atto pubblico registrato). Io credo che la trascrizione (che secondo la legge del 1997 dovrebbe essere obbligatoria) non infici sulla pubblicità dell'atto, mentre il fatto imprescindibile e' che sia stipulato davanti ad un pubblico ufficiale (il notaio) e sia registrato. La trascrizione dovrebbe essere solamente una tutela per l'opponibilita' erga omnes, ma non una conditio sine qua non perché si abbia un atto pubblico. Pero' non sono un avvocato e potrei aver interpretato male...
Marco

 

[mimipost]

Marcella grazie mille... se mi dici che è possibile fare questa cosa.. ;P Grazie grazie grazie !!!

Aggiunto dopo 20 minuti :

Castro
Ecco per quanto riguarda il mandato, anche se non scritto in realtà il nostro agente è l'unico ad avere l'incarico della vendita del ns appartamento e ne è ben al corrente visto che ne abbiamo parlato solo che non ha mai chiesto che fermassimo nulla (cosa che a questo punto devo valutare con mio marito). Per le provigioni come spiegavo sopra si è raggiunti all'accordo che a lui spettavano solo quelle della nuova casa e che avrebbe venduto il "vecchio" intascandosi solo ciò che gli spetta da chi coprerà. Per me qui infatti non è in discussione il fatto che gli spetti qualcosa ma che ovviamente saldando subito non avrei nessun modo per spronare un venditore a vendere; e si sa che l'unico modo per motivare un commerciale è fargli vedere il dio denaro. Dico questo senza voler sembrare offensiva, infatti in una vita passata sono stata commerciale con altri commerciali da motivare....
Oltretutto come dicevo a Jrogin mi pare scorretto pagare qualcuno prima ancora che mi abbia reso un servizio completo. Sarebbe come pagare una macchina nuova prima ancora di averla comprata a tutti gli effetti. Vada x l'anticipo o caparra che sia ma sicuramente non il saldo.
Detto questo, sono curiosa di vedere se sarà possibile arrivare ad una sicura risposta, mi pare infatti che la questione sia abbastanza nebulosa per tutti.
E' proprio x questo che i forum sono utili!

Ringrazio tutti x la collaborazione

M

 

[marcella]

marcella il mediatore media sull'acquisto .... una volta accettata la proposta e sottoscritto il preliminare si paga, che l'acquirente dia l'incarico di vendita del suo è un'altra cosa altra trattativa altre provvigioni eventuali anche perchè in questo caso specifico essendo un incarico verbale il privato può vendersi da solo o a mezzo altro mediatore l'immobile e la prima agenzia non lo saprebbe neanche volendo quindi come fai a vincolare un mediatore a prendere i soldi quando non si sa? mi sembra ovvio che mimipost non si voglia legare con un mandato/incarico esclusivo ,e x iscritto, di vendita a d un mediatore
a proposito della clausola sospensiva ovviamente si può mettere ma non si può obbligare il venditore ad accettarla, quindi la proposta solitamente senza tempi certi non viene accettata e non ti sei comprata la casa...

Ovviamente la nuova compravendita è un'altra trattativa, ma io non sto parlando di vincolare il mediatore alla vendita di quell'immobile o meno. La condizione sospensiva riguarda solo l'acquirente, cioè ad esempio, io acquirente prometto di acquistare il nuovo immobile a condizione (sospensiva) che io riesca a vendere la mia vecchia casa entro la data del rogito, stabilita per il giorno entro e non oltre il xxxxxxxxxx .
Poi, che la casa la venda io, l'agenzia, o il presidente degli stati uniti, poco importa.
Tu dici come si fa a vincolare il mediatore a prendere i soldi quando non si sa? Si sa, perchè è, per legge, quando la condizione si avvererà, se si avvererà, entro e non oltre la data stabilita del rogito.
Da ciò che ho capito mimipost ha intenzione di dare in esclusiva la vendita della propria casa, che mi pare giusto, visto che in virtù del fatto che non le vengono richieste provvigioni per entrambe le compravendite, allora potrebbe anche lei fare questo sforzo.
L'unica cosa da verificare, è quella del costruttore, se è d'accordo o meno per fare un preliminare condizionato.
E anche questo lo avevo detto.

@ mimipost: dalla leggerezza con cui scrivi... "anticipo" o "caparra".... forse è meglio se ti informi bene prima di scrivere perchè sono due cose totalmente differenti e con obblighi diversi, inoltre come caparra va specificata se confirmatoria o penitenziale. Insomma, ogni parola produce un effetto giuridico, quindi è meglio se fai attenzione.
un grosso in bocca al lupo
m.

 

[castro]

jrogin: per quanto riguarda il momento storico in cui nasce il diritto alla provvigione è l'accettazione della proposta di acquisto cioè la messa in contatto tra le parti e il raggiungimento di un accordo e in quel momento va pagata, anche perchè non è compito dell'AI fare preliminari o essere presente al rogito, questa è la legge ma tutti, almeno lo spero, assistono il cliente fino all'atto
cshape: l'atto pubblico lo può fare solo un pubblico ufficiale (notaio), mentre il preliminare di vendita può essere fatto anche con una scrittura privata che nel momento in cui viene registrata diventa "solo" opponibile a terzi, mentre per i rapporti tra contraenti non cambia nulla gli accordi presi in contratto sono comunque validi, spero di essermi spiegato

 

[Jrogin]

E' la trascrizione, a mio modo di vedere, che rende il preliminare opponibile a terzi.
La registrazione mi da' semplicemente la data certa del preliminare.

Per quanto riguarda la proposta concordo che già all'accettazione da parte del proprietario venditore della proposta di acquisto formulata dall'acquirente (se non condizionata), sorge il diritto del mediatore al proprio compenso.

 

[cshape]

Castro: non per spirito di contraddizione ma quello che stai dicendo è inesatto.
Il diritto alla provvigione matura alla conclusione dell'affare, se esso è si è concluso per effetto del suo intervento (art. 1755 c.c.). L'affare, nel caso di compravendita immobiliare, può dirsi concluso alla stipula del rogito notarile o al contratto preliminare, perchè se quest'ultimo viene fatto nelle modalità previste dalla legge (cioè nella stessa forma del contratto che precede), è di per sé una vendita e il rogito diventa una mera esecuzione differita nel tempo del contratto. Il mediatore può non essere presente al momento del preliminare, tanto è vero che il diritto alla provvigione si prescrive dopo 12 mesi dalla effettiva conclusione dell'affare, ma matura a partire dalla effettiva conclusione dello stesso. L'accettazione della proposta di acquisto non può essere legalmente equiparata alla conclusione dell'affare, tanto è vero che si può recedere perdendo la cifra pari all'acconto versato. Nel preliminare, nel caso di versamento di caparra confirmatoria, chi acquista può chiedere l'esecuzione forzata del contratto anche se chi vende decidesse di rinunciare, quindi come vedi è equiparato ad una vendita.
Chiaro che se io agente riesco a far accordare le parti su cifre e condizioni (con la proposta di acquisto) e poi una delle due parti decide di recedere, posso chiedere un rimborso spese (non la provvigione) perchè verrebbe vanificato il mio lavoro pur avendo adempiuto all'incarico, ma di certo non lo potrei chiedere alla parte che invece voleva mantenere gli impegni presi e andare al preliminare. Se fosse vero quello che dici, maturerei il diritto alla provvigione anche nei confronti di chi non si voleva tirare indietro: secondo te avrebbe senso? Io faccio una proposta di acquisto, il venditore accetta, poi rinuncia e dovrei pagare la provvigione all'agenzia? Se l'affare fosse da considerarsi concluso alla accettazione della mia proposta, il diritto alla provvigione sarebbe nei confronti di entrambe le parti...
La registrazione è un onere dell'acquirente e ha finalità meramente fiscali (è un modo come un altro che ha lo Stato per prendersi soldi ), mentre la trascrizione serve per opporre l'atto a terzi (se un venditore stipula tre preliminari con tre acquirenti diversi ignari di tutto, chi lo trascrive per primo è colui che può rogitare, gli altri si devono rivalere sul venditore per riavere indietro i soldi).
La questione che io e Jrogin cercavamo di chiarire era circa l'obbligatorietà della trascrizione nel contratto preliminare di acquisto (appurato che sia un atto pubblico perchè in presenza di notaio e quindi con obbligo di registrazione): io avevo trovato un riferimento alla legge 28-2-1997 n° 30 introducendo nel corpo del codice civile l'art. 2645bis che così recita:" I contratti preliminari aventi ad oggetto la conclusione di taluno dei contratti di cui ai numeri... dell'art. 2643 (nb tra questi c'è appunto il contratto di compravendita immobiliare), anche se sottoposti a condizione o relativi ad edifici da costruire o in corso di costruzione, DEVONO ESSERE TRASCRITTI se risultano da atto pubblico o da scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente". Ovviamente, trattandosi nello specifico di compravendita immobiliare, essendo per questo prevista la sola forma di atto pubblico, va da sé che il preliminare deve anch'esso essere un atto pubblico.
Giuseppe, riguardando questi articoli del codice mi sono rinfrescato la memoria: secondo l'art. 2699 del Codice civile "L'atto pubblico è il documento redatto, con le richieste formalità, da un notaio o da altro pubblico ufficiale autorizzato ad attribuirgli pubblica fede nel luogo dove l’atto è formato". Quindi questa è l'unica forma prevista per il preliminare di acquisto affinché esso possa essere equiparato ad una vendita e quindi sia in grado di far nascere il diritto alla provvigione.

 

[castro]

Cassazione, 17/5/02 n. 7253, accettazione=conclusione affare=pagamento provvigione, cshape , quindi la cassazione ha torto?
se una delle parti si ritira perde la caparra che serve all'adempiente per pagarsi i danni ricevuti dalla mancata esecuzione del contratto, leggi anche provvigioni all'AI e riserva di richiedere maggior danno

 

[cshape]

Castro, non prenderla come una polemica, ma io ho trovato questo:
Cassazione, 17/5/02 n. 7253
Nella mediazione, anche la semplice attività consistente nella segnalazione dell'affare, legittima il diritto alla provvigione, quando tale attività costituisca il risultato utile di una ricerca fatta dal mediatore, successivamente valorizzata dalle parti.

Cassazione, 18/5/01 n. 6827
Al fine di riconoscere il diritto del mediatore alla provvigione l’affare deve ritenersi concluso quando tra le parti, poste in relazione dal mediatore, si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per la esecuzione del contratto; pertanto, anche un contratto preliminare di vendita di cosa altrui deve essere considerato atto conclusivo dell’affare, in quanto tale tipo di contratto non é né nullo né annullabile, importando solo l’obbligo a carico del venditore di acquistare dal proprietario il bene per trasmetterlo al compratore che ne diviene proprietario nel momento in cui il venditore ne consegue la proprietà.


Non facciamo confusione: un conto è quando si ha diritto alla provvigione, dove per quando si intende "i casi in cui" e un conto quando dove per quando si intende "in che momento".
Come conferma la Cassazione (ma non ce n'era bisogno, basta guardare il codice civile) il momento in cui si matura il diritto alla provvigione è alla firma del contratto preliminare di compravendita. Quello che è implicitamente inteso è che esso deve essere nell'unica forma prevista dalla legge, ovvero un atto pubblico. Infatti la sentenza 18/5/01 n. 6827 dice anche, come avevo scritto nei post precedenti, che a quel punto il contratto definitivo (o rogito) è la mera esecuzione differita nel tempo di quanto stabilito nel preliminare, e che l'acquirente potrebbe in linea teorica chiedere la vendita forzata dell'immobile qualora il venditore si volesse tirare indietro (solo nel caso della caparra confirmatoria, però)

Poi nomini la caparra: la caparra, penitenziale o confirmatoria , si da al contratto preliminare di acquisto, non alla proposta. Quello che si da alla proposta è un acconto, e, come per la caparra, è il "costo" dell'eventuale rinuncia di una delle due parti. La differenza è che se salta l'affare dopo il preliminare fatto secondo la legge, il mediatore ha comunque diritto alla provvigione da parte di entrambi, se salta dopo la proposta, come ho già scritto, può chiedere un rimborso spese da parte del sono inadempiente. Anche perchè in quanti casi quella che tu chiami caparra è di 5 o massimo 10.000 euro e la provvigione magari è ben più alta? Mettiti nei panni dell'adempiente: riceve 10.000 euro di acconto e poi ne deve pagare 20.000 di provvigione se l'acquirente ci ripensa?