Bardo89

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Buongiorno a tutti,



sono nuovo del forum e mi sono iscritto in cerca di una consulenza e parere.
Sono da poco divenuto proprietario di un appartamento al primo piano.
Il condominio è composto da 10 unità abitative, 2 per piano distribuite tra i 4 piani sopraelevati e il piano terra. Come molti immobili nel centro, questo è dotato di un ascensore installato successivamente (anni 90) di cui però il primo piano non beneficia dato che non partecipò finanziariamente all'installazione.
Sfogliando la quota dei millesimi, ho notato però che la ripartizione attuale non tiene conto dell'installazione dell'ascensore. Ovvero, a parità di dimensione degli appartamenti le quote sono distribuite come se quest'ultimo non fosse presente. Di conseguenza le quote sono più alte per me che sono al primo piano e vanno via via a decrescere per i piani superiori. Al punto che l'ultimo piano ha una quota di millesimi sensibilmente più bassa (-15%) rispetto alla mia. Da cui ne derivano spese condominiali e ripartizioni a lungo andare, vantaggiose.
Dall'idea che mi sono fatto leggendo in giro, siccome può trattarsi di un errore dovrebbe essere possibile chiedere un'aggiornamento dei millesimi all'amministratore a fronte del parere positivo del 50% dei presenti nella prossima riunione.
Chiedo a chi ha più esperienza di me in materia:
  • Se la mia interpretazione dell'errata attribuzione attuale dei millesimi è corretta;
  • e il modo migliore e sicuro per me per ottenere un aggiornamento dei parametri
Ringrazio chiunque possa e abbia voglia di darmi una dritta,
Saluti,
il Bardo
 

basty

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Proprietario Casa
Vedo che scrivi da Torino. Anche a Milano ho trovato una situazione simile. Casa di inizio 900 con 6 piani fuori terra ed il piano terra (negozi) che si faceva carico non di 1/6 ma ben 1/4 se non più dei millesimi e quindi delle spese.
Per la verità la cosa aveva fatto comodo nel passato perché agevolmente facevano maggioranza. Poi i tempi sono cambiati, e proposta installazione ascensore.
Millesimi contrattuali. Il PT ha posto come condizione per acconsentire all’ascensore, anche la revisione dei mm. Si è trovato un compromesso: i mm proprietà sono rimasti invariati, ma utilizzati solo per specifiche voci di spesa. Si sono invece fatte redigere nuove tabelle per ripartire le spese generali di gestione, oggi più aderenti ed eque, e la tabella ascensore.

Forse anche in presenza di Rdc e mm contrattuali rimane possibile una revisione a maggioranza qualificata dei millesimi, ma alla lettera il cc lo ipotizza in presenza di errore.
Nel tuo caso non lo considererei un errore, bensì la applicazione di criteri di valutazione oggi obsoleta e non più adeguata. Ma è anche vero che acquistando ognuno ha valutato tante cose, compreso la quota millesimale di cui si sarebbe fatto carico, ecc.

Temo costi di più una lite che un ragionevole compromesso
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
Dall'idea che mi sono fatto leggendo in giro, siccome può trattarsi di un errore dovrebbe essere possibile chiedere un'aggiornamento dei millesimi all'amministratore a fronte del parere positivo del 50% dei presenti nella prossima riunione

Non è un "errore" ...al limite potrebbe essere una dimenticanza...oppure potrebbe essere una cosa convenuta a suo tempo.

Vero che nella determinazione delle quote millesimali si può tener conto del coefficiente di piano, con funzione inversa se l'ascensore sia presente o meno.
Ma siccome non esiste una norma "imperativa" su come determinare la Tabella di Proprietà tali criteri sono opzionali.

Per precisione si considera un coefficente piano variabile da 1 a 0,9 (senza ascensore) e viceversa (con ascensore) distribuendo la differenza proporzionalmente al piano (per esempio nel tuo caso sarebbe 0,9 per il primo piani, 0,93 per il secondo, 0,96 per il terzo e 1 per il quarto).
Tecnicamente la differenza sarebbe un 10%.

La Legge prevede la possibilità di variare la Tabella Millesimale Contrattuale a maggioranza "classica" (senza effetti retroattivi) solo qualora si riscontri un errore di calcolo oppure a seguito di una modifica che comporti una variazione di almeno 1/5 (20%) della proprietà/unità (in tal caso la impone a spese di chi effettua la modifica).

Resta sempre facoltà dell'assemblea il modificare "discrezionalmente" e in qualsiasi momento la Tabella ...ma in tal caso il voto dovrà essere unanime 1000/1000.

Per quanto spiegato nel tuo caso s'impone l'unanimità.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Mi permetto di aggiungere una osservazione: oggi mi pare che la applicazione dei coefficienti sia piuttosto “prudente”: non così in passato, almeno per la mia limitata esperienza.

Come ricordavo di quel condominio di Milano, presumo che il Regolamento e millesimi sia nato col frazionamento dello stabile nell’ante guerra. Ed è evidente che si è dato un particolare peso anche al valore economico del tempo, che oggi mi sembra opposto, per cui i negozi del piano terra erano e sono in gravati da una maggiorazione.
In altro caso, condominio in Liguria anni 60-70 , sembra abbiano ragionato anche in funzione “vista mare” che oggi non c’è più.
Per cui c’è una curiosa progressione sinusoidale, del tipo: primi due piani 1,00, altri due 0,90, ultimi due 1,10
Eccesso di fantasia....!
 

Luigi Criscuolo

Membro Storico
Proprietario Casa
Come molti immobili nel centro, questo è dotato di un ascensore installato successivamente (anni 90) di cui però il primo piano non beneficia dato che non partecipò finanziariamente all'installazione.
secondo me siccome l'ascensore installato in un edificio che ne è privo è una innovazione soggetta ad uso separato,la tabella per la sua manutenzione, in questo caso, va ripartita solo tra gli utilizzatori/finanziatori della innovazione e non va inserita nella tabella scale.
Di conseguenza le quote sono più alte per me che sono al primo piano e vanno via via a decrescere per i piani superiori.
questo mi sembra una incongruenza: la tabella scale si fa per metà in base ai millesimi di proprietà e per l'altra metà in base all'altezza dal piano strada. Chi abita all'ultimo piano usa tutte le scale chi abita al piano rialzato solo la rampa che porta al suo piano.
 

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