Modifica tabella millesimale per sottotetto che diventa camera

[JohnAbruzzi79]

Buongiorno, vi espongo il problema del nostro condominio.
Alcuni appartementi (tra cui il mio) sono costituiti da 2 piani... in cui il 2° era nato come soffitta, essendo sottotetto.
Come spesso accade, in realtà il 2° piano è stato poi utilizzato per camere e bagno: l'abitabilità è stata comunque concessa quando erano già presenti letto, sanitari ecc.
Oggi, una condomina chiede la revisione della tabella millesimale.... minacciandoci di rivolgersi a vigili urbani o al comune per segnalare la nostra irregolarità.
Come dovremmo comportarci, secondo voi ?
Grazie, buona giornata a tutti.... e scusate se ho espresso il problema in modo confuso

 

[Dimaraz]

Non è chiaro se il sottotetto sia diventato abitabile ottenendo la variazione d'uso.

A prescindere da ciò, se le tabelle millesimali non hanno valorizzato adeguatamente tali locali dovrete cedere alla richiesta

 

[Gianco]

Come spesso accade, in realtà il 2° piano è stato poi utilizzato per camere e bagno: l'abitabilità è stata comunque concessa quando erano già presenti letto, sanitari ecc.

Come è stata ottenuta l'abitabilità? Un condono edilizio potrebbe sanare il fabbricato, ma non la destinazione, perché per essere abitabile deve rispettare le norme igienico-sanitarie.

 

[griz]

Se l'abitabilità è stata concessa "senza vedere" i letti in una posizione illegale non significa che sia diventata legale, se il sottotetto è un accessorio a termini di legge non ci potete dormire, poi il mondo è pieno di camere da letto dove non sarebbe possibile averle. La vicina però potrebbe realmente creare dei problemi e vi trovereste disarmeti, sanare oggi una camera nel sottotetto è sicuramente difficile

 

[basty]

Come è stata ottenuta l'abitabilità? Un condono edilizio potrebbe sanare il fabbricato, ma non la destinazione, perché per essere abitabile deve rispettare le norme igienico-sanitarie.

Pragmaticamente vero, ho esattamente avuto lo stesso problema. Ma è un curioso paradosso. Mi chiedo poi se i termini giuridici usati siano ineccepibili. Ti spiego cosa intendo.

Un condono edilizio potrebbe sanare il fabbricato: forse sana la irregolarità amministrativa, ma faccio fatica a vedere la necessità di una sanatoria del fabbricato.
Questo, inteso come volumetria esistente, non è cambiato di una virgola; è semmai cambiata la destinazione d'uso di alcuni volumi esistenti.

Ammetto di essere condizionato dal pregiudizio di base, visto che sono allergico a certe pretese di condizionare l'uso che un cittadino fa dei suoi beni, fin che non reca danno al prossimo: ma ammettiamo pure che lo stato abbia diritto a questo potere.

Cosa allora condona, se non la variazione d'uso? Non mi spiegherei altrimenti il rilascio della sanatoria. Se no si chiamerebbe multa (senza condono)

Un condono edilizio . (non sana) ... la destinazione, perché per essere abitabile deve rispettare le norme igienico-sanitarie: allora dovreste spiegare cosa sana questo condono. Una prima risposta me la do da solo: le finanze dell'ente locale.
Poi?

sanare oggi una camera nel sottotetto è sicuramente difficile

Direi soprattutto costoso e/o antieconomico: i maggiori ostacoli per l'agibilità sono le altezze medie ed i rapporti aeroilluminanti: ammesso che ci sia la prima, i secondi comportano la realizzazione o ampliamento delle luci, quindi notevoli interventi strutturali sul tetto per permettere l'ampliamento delle superfici finestrate.

 

[basty]

Oggi, una condomina chiede la revisione della tabella millesimale....

Questo è quasi scontato: poi ci possono essere due situazioni:
1) la prima è che le soffitte abbiano già comportato un incremento di millesimi. La variazione di destinazione potrebbe incrementare il valore, ma a quel punto, al di la di appellarsi al fatto che non incrementi di più del 20% come previsto dal c.c., c'è da valutare l'effettiva entittà della variazione attesa, in modo da giustificare la spesa della redazione delle nuove tabelle.
2) originariamente il possesso delle soffitte non incideva sui millesimi; effettivamente la trasformazione d'uso delle stesse ha certamente mutato le consistenze in gioco.

In tutti i casi, comunque, opporsi a tali richieste oltre che essere poco giustificabile, è anche controproducente; anche mettendo in chiaro che il costo della revisione millesimale è a carico di chi ha usufruito dell'ampliamento.

 

[chiacchia]

John leggi e rispondi perché se siete in regola e sono sole le tabelle millesimali deficienti vi conviene trovare un accordo anche perché le tabelle rifarle è costoso e alla fine la vostra condomina si troverà con l'amaro in bocca perché la differenza sarà minima e voi avrete speso una barca di soldi.

 

[griz]

1) la prima è che le soffitte abbiano già comportato un incremento di millesimi. La variazione di destinazione potrebbe incrementare il valore, ma a quel punto, al di la di appellarsi al fatto che non incrementi di più del 20% come previsto dal c.c., c'è da valutare l'effettiva entittà della variazione attesa, in modo da giustificare la spesa della redazione delle nuove tabelle.
2) originariamente il possesso delle soffitte non incideva sui millesimi; effettivamente la trasformazione d'uso delle stesse ha certamente mutato le consistenze in gioco.

In tutti i casi, comunque, opporsi a tali richieste oltre che essere poco giustificabile, è anche controproducente; anche mettendo in chiaro che il costo della revisione millesimale è a carico di chi ha usufruito dell'ampliamento.

le soffitte, a prescindere dall'uso, non hanno incrementato i millesimi, già c'erano, la variazione di destinazione è pratica ma mai autorizzata quindi ufficialmente non esiste, tendenzialmente non è vietato rifinire un sottotetto come un locale abitabile (se voglio stendere in panni in un bel posto sono affari miei); non è legale dormirci e se la camera nel sottotetto è l'unica camera dell'appartamento si invalida l'abitabilità, se invece è una camera perchè un letto è stato posizionato li e si può sostenere di dormire in una camera adeguata, il problema non sussista. E' necesario fare le adeguate valutazioni e in caso di denuncia e visita dei vigili urbani, dimostrare che il sottotetto non è impiegato per la permanenza di persone.

 

[basty]

le soffitte, a prescindere dall'uso, non hanno incrementato i millesimi, già c'erano, .....

E' chiarissimo quello che dici:
Dato atto che la norma è quella che è, le conseguenze sulla abitabilità ecc sono quelle che descrivi (al di la del paradosso che evidenziavo al post #5, paradosso per il senso comune delle parole utilizzate dalla burocrazia).

Quanto invece ai millesimi, la mia osservazione nasceva da un fatto concreto.
Quando ho acquistato il mio primo appartamento, all'ultimo piano di una palazzina, il costruttore ci ha vincolato ad acquistarlo con annessa la soffitta (che aveva tentato di rendere abitabile senza riuscirci per limiti di cubatura concessa.)
Le relative tabelle millesimali contrattuali assegnavano già una quota millesimale maggiorata a questo appartamento rispetto ai due sottostanti, proprio tenendo conto di questa pertinenza consegnata allo stato grezzo. Tutti hanno finito per approfittare del condono degli anni 80 per sistemare questo ambiente di circa 65-70 mq, pavimentando e realizzando un bagno e cucinino.

Una revisione delle quote, in considerazione della diversa godibilità di questa pertinenza, non è stato deliberato proprio in considerazione del fatto che la variazione ulteriore avrebbe solo marginalmente mutato le percentuali. Diverso sarebbe stato se i nostri m/m fossero stati identici a quelli degli appartamenti sottostanti.
p.s.: a parte il livello del piano, l'esposizione e la conformazione sono identici, quindi in sostanza i m/m di proprietà derivano dalla superficie utile.

 

[Dimaraz]

le soffitte, a prescindere dall'uso, non hanno incrementato i millesimi,

Converrai che i valori millesimali hanno "pesi" diversi secondo la destinazione d'uso..

Se le tabelle fossero state redatte tenendo conto dei soli mq. allora avresti ragione.