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  1. Gagarin

    Gagarin Membro Attivo

    Professionista
    Nei seminterrati uniti (unico enorme locale) di due palazzi anni '60 affiancati e con due condomìni distinti, per anni adibiti a magazzino, sono stati costruiti, dal nuovo proprietario costruttore, numerosi box singoli, poi venduti a privati (uno dei quali sono io). Quindi, sommariamente, la situazione attuale è la seguente:
    1 - Il locale e, quindi, i box fanno parte dei due condomini ben distinti (A e B) sotto i quali si trova.
    2 - L'unica rampa di accesso al locale ed ai box appartiene al solo condominio A (regolazione transiti con semaforo automatico).
    3 - Finora tutte le incombenze riguardanti i box sono state sostenute dal costruttore, cui noi singoli proprietari abbiamo pagato delle quote sulla base di note-spese da lui di volta in volta presentate.
    4 - Venduto l'ultimo box, il costruttore ha detto di volersi "sfilare" da tale incombenza.
    Tanto premesso, sperando di essere stato chiaro, vengo alle problematiche:
    A - Come proprietari dei box dovremmo essere tutti considerati condòmini di entrambi i condomìni sovrastanti?
    aa) Se cosi NON fosse saremmo obbligati a creare un "subcondominio" solo per i box il cui amministratore partecipi in nostra rappresentanza alla "vita" dei due condomìni sovrastanti? Come si configurerebbe tale "subcondominio" ai fini legali e fiscali? I due amministratori hanno già detto che loro non intendono occuparsi dei box (bollette, guasti, lampadine, etc..).
    ab) Se così fosse, noi proprietari dei box dovremmo partecipare direttamente alla "vita" dei due condomìni sovrastanti ovvero incaricare personalmente per iscritto (pagandolo) uno di noi o un estraneo perchè si occupi delle incombenze dei box e tenga per nostro conto i rapporti coi due condomìni sovrastanti, pagando le quote per l'intero locale eppoi risuddividendole per i singoli box: il tutto senza creare un vero e proprio nuovo condominio. In tale ipotesi, per esempio, in caso di morosità, il moroso dovrebbe esser segnalato agli amministratori dei due condomìni perchè provvedano a quanto necessario alla riscossione coatta. E' tutto corretto? Chissà!
    B - Le polizze globale fabbricati attive per ciascuno dei due condomìni sovrastanti copriranno anche il locale ex-magazzino e ora box per i danni di competenza (per esempio lo scoppio di un tubo fognario) oppure sarà necessario accendere una nuova globale fabbricati solo per i box, fermo restando che sarà sempre possibile accendere una polizza specifica per i box e accessoria (nel senso che vada a coprire danni specifici non coperti dalla globale fabbricati) alle globali fabbricati esistenti.

    Tra noi nuovi proprietari c'è moltissima confusione circa gli argomenti citati e conto molto sull'esperienza, in merito, di qualche forumista, che ringrazio fin d'ora per l'aiuto che ci potrà dare.
     
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  2. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Già il primo problema grande mi pare sia il punto 2. Ossia il fatto che ci sia un unica rampa di accesso nel condominio A, quando non potrebbe essere così visto l’utilizzo di fatto comune delle autorimesse.
    A mio avviso la rampa andrebbe censita come particella comune ai 2 edifici (ma con identificativo catastale a se stante) e mantenere inalterato il resto, ossia la divisione del fabbricato in 2 condomini e ripartire tra i 2 condomini solo le spese della rampa senza fare ulteriori casini con subcondomini.
    Poi volevo chiederti se a Catasto o in Concessione edilizia come sono stati inquadrati questi box (se seguono i mappali ed i subalterni dei condomini) o hanno un mappale diverso.
    Di norma, per semplicità dovrebbero utilizzare i mappali dei condomini sopra e continuare con nuovi subalterni legati alle autorimesse.
     
  3. Franci63

    Franci63 Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Oltre a vedere come sono accatastati i box,dai documenti che hai in mano potresti ricavare altre indicazioni.
    Negli atti di acquisto dei box dovrebbero essere indicate alcune informazioni sulla situazione condominiale .
    Dovrebbe esserci scritto "facente parte di condominio X o Y" " si compra la comproprietà delle parti comuni" "le parti comuni sono......." " i millesimi sono .."
    "confina con parte comune del condominio ......"

    Ci dovrebbe essere anche una tabella condominiale ,con i millesimi relativi ad ogni unità immobiliare.
    Se non esiste credo sia compito del costruttore che ha venduto i box completare le sue incombenze e predisporre tale tabella .Come era considerato il magazzino preesistente a livello condominiale?
    Gli amministratori non possono rifiutarsi di farsi carico di parte del condominio,se è accertato che i box facciano parte di esso.Al massimo possono chiedere un ritocco del compenso per un lavoro non previsto in fase di conferimento dell'incarico ad amministrare,oppure dimettersi se non vogliono occuparsene.

    Per la polizza credo che sia necessario prima capire a che condominio poter fare riferimento,poi leggere la polizza relativa e capire se è sufficiente;altrimenti (come da te scritto) valutare di farne una nuova per i soli box.
     
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  4. Gagarin

    Gagarin Membro Attivo

    Professionista
    Ringrazio delle risposte e cerco di rispondere alle numerose osservazioni che avete giustamente sollevato e già il loro numero e la loro articolazione denota la complessità del/i problema/i.
    Teoricamente sarebbe giusto, ma non credo sia il caso di imbarcarsi, almeno per ora, in variazioni catastali, che, peraltro, non mi sembra possano spostare il problema; d'altra parte ci sono tutti i corridoi di manovra che ricadono in parte in un condominio e in parte in un altro (nessun box, per fortuna, si trova a cavallo tra i due condomini: sono tutti o da una parte o dall'altra della rampa, che, in pratica, divide un condominio dall'altro).
    Non so cosa intendi con questa frase: ti posso dire che, dai dati catastali, il Foglio è identico per tutti i box e per entrambi i condomini sovrastanti; le Particelle, a seconda dell'ubicazione dei box, sono quelle su cui insistono i due condomini (si tratta di due particelle su cui insistono entrambi i condomini, ciascuno per una parte, per cui alcuni box hanno una particella e altri un'altra, indipendentemente dal condominio sotto cui si trovano); mentre ogni box ha un suo proprio Subalterno, al pari degli appartamenti dei due condomini. Quindi, secondo me, per rispondere alla tua osservazione, utilizzano i mappali dei condomini.
    Queste informazioni non sono riportate sugli Atti, tranne i millesimi, che il costruttore ha fatto calcolare da un tecnico partendo dai millesimi originali del locale (la somma dei m/m dei box corrisponde ai m/m A+B del locale-magazzino): in pratica, il vecchio proprietario del locale-magazzino pagava, in base ai rispettivi millesimi, una quota al condominio A e una al condominio B e la stessa cosa ha fatto finora il costruttore, riscuotendo, però, da ogni box la subquota calcolata sulle nuove tabelle millesimali dei box (la somma delle subquote corrisponde alla somma di quanto dovuto ai due condomini).
    ..proverò a farlo presente alla prossima riunione dei proprietari dei box, però è evidente che il "ritocco" di cui parli dovrebbe essere solo a carico dei box e non di tutti gli altri condòmini: come si potrebbe fare tecnicamente?
    Non è una cosa così difficile perchè la rampa divide esattamente un condominio dall'altro, quindi è sufficiente sapere dove si sarà verificato il danno per far intervenire una polizza o un'altra. Per quanto riguarda le coperture, le globali fabbricati sono tutte uguali e coprono i danni da acqua condotta, da scarichi condominiali, da danni strutturali come il crollo di un muro, da danni a terzi come la caduta di un frammento di muro, il valore stabilito di un immobile in caso di catastrofe, etc.. Questi danni, a mio parere, dovrebbero essere ricompresi nelle due polizze globali esistenti, in quanto i locali, anche se hanno modificato la loro destinazione d'uso, esistevano e facevano parte dei fabbricati (anche per questo le polizze si definiscono "globali"); diverso sarebbe stato il caso in cui il locale box fosse stato "scavato" ex-novo e non esistesse al momento dell'accensione delle polizze: in tal caso le polizze stesse andrebbero adeguate o se ne potrebbe fare una solo per i box.
     
  5. Franci63

    Franci63 Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Credo non sia corretto che il costruttore continui a riscuotere le sub-quote, anche perché mi pare di aver capito che ha venduto tutti box,quindi non è più parte in causa,non essendo più condomino a nessun titolo.
    Penso sia necessario che facciate fare (direi a spese di chi vi ha venduto, se possibile,ma dipende anche da eventuali accordi in merito) delle nuove tabelle condominiali,che prendano atto della nuova situazione.Oltretutto un magazzino o dei box possono avere coefficienti diversi per il calcolo dei millesimi,quindi non sono certa che per il condominio sia possibile mantenere la stessa incidenza proporzionale per un unico magazzino rispetto ad un certo numero di box ricavati da esso.
    Non mi pare poi che i box possano essere considerati un condominio a parte,ma alcuni pagheranno le spese ad A ,altri a B,in basa all'appartenenza.
    Chi non fa parte del condominio proprietario della rampa rimborserà i costi relativi ad essa e all'impianto semaforico di accesso,a titolo di servitù di passaggio (se non stabilito diversamente).
    I costi di amministrazione normalmente sono stabiliti da alcune variabili ( presenza di custode,presenza di giardino,presenza di altre parti comuni importanti) ma anche e soprattutto dal numero dei condomini.
    Ma la suddivisione di tali costi poi è sempre in base ai millesimi.
    Per questo immagino che l'amministratore potrà legittimamente chiedere un compenso maggiore,che graverà appunto su tutti,in base ai millesimi ricalcolati.
     
  6. Gagarin

    Gagarin Membro Attivo

    Professionista
    Già, ma l'Amministratore A o B (entrambi non vorrebbero interessarsi dei box)? Su quale dei due insistere? Non possiamo mica avere 2 Ammnistratori, ognuno per metà locale, anche perchè le spese di luce, acqua, passo carrabile, etc.. sono uniche.
     
  7. Gagarin

    Gagarin Membro Attivo

    Professionista
    Ti ringrazio del tuo interessamento. Quello che scrivi è sostanzialmente corretto, ma le nuove tabelle sono già state fatte e penso sia inutile impelagarsi in revisioni dei millesimi, che, peraltro, mi sembra che ai fini delle problematiche piuttosto pratiche che ho esposto inizialmente, non cambiano nulla, perchè uno dei problemi non è quanto si paga o se si paga il giusto, ma come regolamentarci nei rapporti coi condomini sovrastanti.
     
  8. Dimaraz

    Dimaraz Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Non esiste alcuna norma in tal senso.

    Pare una situazione gestita male fin dal principio.

    Unica soluzione corretta sarebbe la "formalizzazione" di un Supercondominio.
    Vedere gli atti per capire meglio.
     
  9. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Beh ma una rampa accesso comune a un gruppo di autorimesse divise in 2 condomini per forza deve essere comune ad entrambi anche sulla carta.
    Altrimenti come fai vendere le autorimesse di B se l’accesso alle stesse appartiene solo ad A?
     
  10. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Teoricamente è proprio quella la situazione ideale, sulla carta si lega ogni parte di autorimessa al condominio soprastante e si mette con un mappale a parte l’accesso/rampa (bene comune non censibile) in modo che sia comune ad entrambe !
     
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  11. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    @Gagarin credo di aver capito la tua situazione, ma hai la possibilità di postare qualche documento? Giusto per avere un’idea più chiara!
     
  12. Gagarin

    Gagarin Membro Attivo

    Professionista
    La possibilità ce l'ho: dipende da quali documenti ti servono e, soprattutto, dipende se li ho o no (per esempio, non sono ancora riuscito ad avere copia del Regolamento del condominio A...)
     
  13. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Le schede catastali sarebbero sufficienti, anche perchè il regolamento condominiale dovrebbe seguire anche le indicazioni riportate li sopra...vedi per indicazioni delle parti comuni, qualcuno aggiuge anche i mappali.
    L'importante è capire come a livello documentale è messo, anche perché da quello che ho capito sotto è un unico blocco con tanti garage ed un unica entrata/uscita che insisterebbe su un solo condominio, e non va bene.
    Deve per forza essere comune a tutti e due.
     
  14. Gagarin

    Gagarin Membro Attivo

    Professionista
    Nella scheda catastale del mio box, oltre ai dati catastali (Foglio, Particella, Sub., Zona, Categ., Consistenza e Rendita) ci sono solo riportati la data ed il protocollo della "variazione di classamento" (suppongo da locale magazzino a box) e, nella colonna Dati Ulteriori, c'è scritto "Annotazione notifica", che non so cosa voglia dire. Non ho idea di quale utilità possano essere tali dati ai fini delle problematiche esposte.
    Non credo di poter avere le schede degli altri box (che, peraltro, saranno simili alla mia) o delle parti comuni. Ho una planimetria di tutti i box allegata all'Atto. Altre cose non ne ho.
    Intanto, appena possibile provvederò a richiedere agli Amministratori la copia delle polizze fabbricati e dei regolamenti di condominio e vedremo cosa diranno; mentre, parlando in giro, ho scoperto che la problematica descritta è abbastanza comune sia nella mia zona, sia in altre e che ognuno di "arrangia" come può e come sa, nel senso che nessuno ha le idee chiare (e qualcuno neanche le vuole avere...troppi fastidi e incombenze: l'importante è avere un posto dove ricoverare la macchina...) e le situazioni sono piuttosto "variegate".
     
  15. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Il problema che ognuno si “arrangia” come può e come sa potrebbe creare futuri problemi in caso di trasferire possesso (compravendita, successione o donazione) per il mancato rispetto della corrispondenza urbanistica dell’immobile con lo stato di fatto, obbligatoria dal 1985; e con la corrispondenza tra stato di fatto e catasto obbligatoria ormai dal 2010!

    Purtroppo lo si scopre all’ultimo, e possono diventare seri problemi che minano la commerciabilità dell’immobile!
     
  16. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
  17. basty

    basty Membro Storico

    Proprietario di Casa
    A me sembra che la risposta corretta te la abbia data @Franci63: in ogni caso provo a riassumere cosa si è capito.
    1) A e B sono due condomini distinti, e sembra (non sicuro dalla descrizione) che insistano su due particelle distinte.
    2) Gli stessi box, originariamente magazzino unico appartenente all'originario costruttore/proprietario, sono sorti da un frazionamento e cambio di destinazione d'uso (si spera con regolare licenza urbanistica)
    3) I due fabbricati sono stati successivamente frazionati e venduti dal costruttore, venendo quindi a costituirsi una condominialità: da come esponi i fatti, fin da principio si è scelta la soluzione di identificare e gestire due condomini separati, ognuno per la propria particella e relativi sub.

    In queste condizioni i due condomini sembrano non aver nulla in comune se non la servitù sulla rampa: salvo gli atti considerino detta rampa comune ai due condomini.

    Se quindi richiedessi in catasto l'elaborato planimetrico della particella A e di quella B, (ammesso che esista visto che parli di edifici anni '60) potresti vedere come è stata identificata la rampa:
    -BCNC di tutti i box? o solo dei sub di A?-
    -Ha un proprio subalterno?

    -Gli atti non dicono nulla sulla rampa, in termini di proprietà o uso?
    -Sono identificate le relative parti comuni di ciascun condominio, o nascendo da un unico proprietario si sono dimenticati di identificarle e citarle? (nel qual caso sarebbero rimaste ad in comune A e B tutte le originarie parti comuni, tipo tetti, scale, cortili ecc?)

    Quanto alla amministrazione, non vedo soverchi problemi, una volta chiarita la sostanza:
    i box verranno ad essere contemplati come u.i. di ciascun condominio e l'amministratore dovrà prenderne atto
    - le spese di gestione e manutenzione della rampa saranno :
    1) gestite da A se la rampa è di proprietà A, comunicando a B la quota di spettanza derivante dalla servitù (come ripartire il costo sarà in funzione dei millesimi o del nr di box di Dx e Sx, o secondo la convenzione/consuetudine finora adottata)
    2) Se la rampa fosse comune, nulla vieta di scegliere ad amministrala o A o B, o a turno, con i medesimi criteri di ripartizione.
     
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  18. Gagarin

    Gagarin Membro Attivo

    Professionista
    Sì basty, hai fatto un quadro molto chiaro e anche tu hai aperto un'altro squarcio di luce nel buio e di questo ti ringrazio.
    Rispondo alle tue osservazioni:
    Non è proprio esatto: sia il condominio A sia quello B insistono ambedue, ciascuno per una parte, sulle stesse particelle.
    Penso proprio di sì, altrimenti non ci sarebbero i sub per ogni box.
    Anche in questo caso sembra proprio che sia così: corretto.
    Come si richiede tecnicamente tale elaborato, che non ho mai sentito? Di cosa si tratta esattamente? Tempi, luoghi, costi e modalità su Roma?
    Anche questo è esatto: gli atti non dicono nulla al riguardo e in essi le parti comuni non vengono identificate con esattezza, ma solo nominate genericamente, appunto, "parti comuni ai box" ("...confina con box n.... e con area comune di manovra...").
    Sono anch'io ormai convinto di questo, anche perchè ormai ne l'avete detto in più di uno, ma uno dei problemi è proprio che gli Amministratori dei condomìni sovrastanti NON VOGLIONO prenderne atto: nei preventivi e nei consuntivi dei due condomini il locale viene tuttora identificato come un tutt'uno (ovviamente per ciascun condominio), con un solo valore millesimale e con un'unica somma da versare, come se ci fosse ancora il vecchio proprietario che pagava le rispettive quote a ciascun condominio. Come si può fare per convincerli o obbligarli (come mi sembra si debba fare), beninteso pagando un compenso extra a carico dei soli proprietari del box? Raccomandata firmata da tutti? Ricorrere agli avvocati o addirittura al giudice mi sembrerebbe eccessivo. Quindi, come suggerite di procedere su questo argomento?
     
  19. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    L'elaborato planimetrico è come una planimetria dove hai riportati tutti i subalterni dell'immobile @Gagarin .
    Se i condomini insistono entrambi sulla stessa particella significa tutta la superficie dell'area di manovra dei garage + la rampa sono beni comuni non censibili comuni hai 2 condomini mentre tutti i garage hanno un subalterno differente, ma fatti così fdiventa difficile stabilire quali garage appartengano al blocco A e quali al blocco B.
    Non so se mi sono spiegato.
    Non avendo uno schizzo in mano è ancora più difficile farsi capire da @Gagarin
     
  20. basty

    basty Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Non avertene, ma faccio anche più fatica a capire te, Daniele 78, anche se siamo quasi conterranei.

    In effetti lo temevo/sospettavo: mi chiedo allora se "oggi" l'insieme sarebeb stato accatastato allo stesso modo.
    Mi verrebbe da sospettare che "oggi" se un costruttore compra due particelle e vi costruisce a cavallo due edifici, verosimilmente avrebbe prima operato catastalmente la fusione delle due particelle di terreno, e successivamente accatastato le varie u.i. con i relativi subalterni, soggetti all'unica particella.

    Detto questo mi chiederei quali siano le conseguenze giuridiche sui diritti corrispondenti alle rispettive particelle.

    a) Un tempo un geometra mi aveva risposto che ciascuna particella originaria è titolare di distinti diritti, che si tramandano sui successori aventi titolo. (mi si passi la eventuale terminologia non tecnica)
    b) Successivamente sullo stesso tema, il giovane geometra subentrato al primo mi aveva invece operato la fusione delle due particelle su cui era edificata la proprietà del nonno di mia moglie.

    Qui c'è una ulteriore complicazione: poiche i due fabbricati A e B insistono su entrambe le particelle, farei fatica a pensare che le parti comuni siano distinguibili tra A e B.

    Poichè i geometri e gli addetti catastali non sono filosofi del diritto, propenderei a pensare che non sia mai avvenuta una distinzione: e che quindi tutte le parti comuni, siano in comune tra A e B.

    Allora, anche se ciò è di fatto avvenuto, forse in realtà avrebbe dovuto trattarsi di due condomini minimi sotto un unico cappello, come se si trattasse di due scale di un unico complesso.
    Al di la delle denominazioni, oggi potreste considerarvi come due condomini appartenenti ad un supercondominio: dove in quest'ultimo farete convergere le parti comuni ad entrambi, o per proprietà o per servitù.

    Se poi gli atti (tutti gli atti) nulla specificano, e vi trovate tutti (A+B) concordi, forse potreste addivenire ad un accordo/convenzione, dove in ogni caso convenite che ciascun edificio si tiene il 100% delle sue parti comuni (come se vi scambiaste le rispettive quote) identificando come unica parte comune (o in servitù) tra A e B, la rampa e la eventuale sezione di manovra insistente sotto A, che dà accesso ai box di B.
    Purtroppo non so se oggi sarebbe ancora fattibile l'unificazione delle due particelle, essendo le ditte diverse: da valutare se sia possibile almeno rinominare in unica particella ogni fabbricato (sicuri che oggi non ci siano alloggi a cavallo delle due particelle? Come sono identificati catastalmente)

    E' un documento che oggi è tassativamente richiesto quando si presenta una domanda di accatastamento: rappresenta globalmente l'intero fabbricato insistente sulla particella, con la sommaria rappresentazione di tutti i subalterni presenti, sia di proprietà esclusiva, che per quelli comuni e non censibili: con quel documento si è obbligati a rappresentare l'insieme del fabbricato , con i suoi annessi e connessi (cortili, passaggi in comune, ecc): purtroppo negli anni 60 non era obbligatorio. E se non sono intervenute sostanziali richieste di riaccatastamento , non lo troverai.
    Lo può richiedere un soggetto che abbia titolo su un subalterno di quella particella (oltre ai professionisti con delega)
    Per la verità non mi riferivo solo ai box: ma specificatamente per gli appartamenti. Su quegli atti sono identificate le parti comuni' (scale, tetto, impianti, cortili, e delimitazione del suolo di pertinenza?)
     

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