Offerta d’acquisto immobile con misure non corrispondenti a quelle dichiarate dall’agenzia

[uva]

tu offrigli un prezzo equo da bilocale.

Infatti è proprio ciò che pensiamo di fare, nel caso si arrivi a presentare una proposta d'acquisto.

 

[Gianco]

Aldilà del bi o tri locale, l'importante è che il prezzo soddisfi le parti per la compravendita di quell'immobile.

 

[uva]

l'importante è che il prezzo soddisfi le parti per la compravendita di quell'immobile.

Sì, certo. Ma è saltato fuori anche un problema fiscale.

L'appartamento è ancora intestato alla società costruttrice, che vorrebbe vendere quest'ultimo immobile con IVA per recuperare un credito IVA che altrimenti pare andrebbe perso (dopo quest'ultima vendita la società chiude definitivamente).

L'acquirente è una persona fisica, che acquista come seconda casa.
Anziché pagare l'IVA 10% sul valore commerciale, l'acquirente preferisce pagare l'imposta di registro 9% sul valore catastale notevolmente inferiore. Così risparmierebbe circa 23.000 euro di tasse!
L'appartamento è in classe energetica D; quindi l'acquirente non ha diritto alla detrazione del 50% dell'IVA pagata, suddivisa in 10 rate annuali.

Essendo trascorsi più di 5 anni dal termine della costruzione, la legge prevede che la società possa vendere con imposta di registro.
Ma la società (che pare sia una cooperativa) insiste nel voler fatturare con IVA. Quindi penso che l'acquirente non sia più interessato, perché il costo finale sarebbe troppo elevato!

Anche quest'importante aspetto fiscale deve essere chiarito nell'eventuale proposta di acquisto che (se accettata dalla società venditrice) l'agente immobiliare registrerebbe come preliminare. Per non avere sorprese al rogito: 23.000 euro di tasse in più sarebbero una bruttissima sorpresa!

 

[User_29045]

ok grazie.. quindi riepilogando visura catastale completa di planimetria (conforme) e con gli intestatari della proprietà che devono coincidere con i committenti la vendita, a questi documenti si deve aggiungere l’APE! Speriamo bene..

La visura catastale e compagnia cantante te la puoi fare in ASSOLUTA AUTONOMIA:

Visura catastale da Indirizzo

Devi solo sapere questi dati: INDIRIZZO, PIANO, INTERNO, PROVINCIA e COMUNE. Paghi, e il sistema ti dà tutto ciò che vuoi sapere: foglio, particella, subalterno, a chi è attualmente intestato, e così via.

Una volta che hai il codice fiscale / i codici fiscali dell'intestatario / degli intestatari, puoi anche fare una VISURA IPOTECARIA E CATASTALE per iniziare a toglierti qualche dubbio.

Io ho rinunciato all'acquisto di un box perché ho scoperto che ci stavano sopra due ipoteche giudiziali.

 

[Luigi Criscuolo]

Essendo trascorsi più di 5 anni dal termine della costruzione, la legge prevede che la società possa vendere con imposta di registro.
Ma la società (che pare sia una cooperativa) insiste nel voler fatturare con IVA.

L'IVA vendite va a compensazione con l'IVA acquisti.
Se insistono a fatturare con IVA significa che non vogliono andare con IVA a credito, forse perché hanno paura di qualche ispezione fiscale, che potrebbe avvenire se il credito è elevato.

 

[uva]

non vogliono andare con IVA a credito

Sarà come dici tu. Perché se la loro contabilità fosse in regola, potrebbero tranquillamente chiedere il rimborso dell'IVA nella dichiarazione annuale dell'esercizio in cui chiudono la società.
Ci vuole un po' di tempo, e forse l'Agenzia delle Entrate farebbe l'ispezione, ma se è tutto a posto il credito IVA gli viene rimborsato dall'erario.

 

[Gianco]

Se insistono a fatturare con IVA significa che non vogliono andare con IVA a credito, forse perché hanno paura di qualche ispezione fiscale, che potrebbe avvenire se il credito è elevato.

Se hanno necessità di chiudere e vogliono recuperare l'IVA addivenissero a più miti consigli.

 

[Gianco]

il credito IVA gli viene rimborsato dall'erario.

Mentre rispondevo ho ricevuto il tuo intervento. Il mio pensiero spontaneo è: ... Ma quando riusciranno a recuperare il credito?

 

[uva]

quando riusciranno a recuperare il credito?

Se chiedono il rimborso IVA all'erario, i tempi possono essere un po' lunghi.
Ricordo che quando circa 5 anni fa venne chiusa una piccola società di cui ero socia (s.a.s. tra miei familiari) compilai l'ultima dichiarazione annuale con un credito IVA di circa 1.500 euro chiedendone il rimborso. Che arrivò dopo circa due anni.
Forse adesso il fisco è più veloce e in caso di importi elevati potrebbe fare, giustamente a mio parere, dei controlli.

Comunque è un problema della società venditrice.
La persona interessata all'appartamento se decide di acquistarlo non intende buttar via tanti soldi per questa ulteriore difficoltà.

 

[Gianco]

Il problema non è tanto relativo all'IVA o all'imposta di registro, ma il valore dell'immobile che verrebbe dichiarato in atto. Altrimenti non si spiga la differenza di costo di € 23.000.