Parere su affitto immobili parente anziano in casa di cura

[Gotthard]

Buongiorno a tutti, apro questa discussione in cerca di consigli qualificati da parte di chi ha già esperienza in materia di locazione in Italia (essendo la mia esperienza zero).
Vivo all'estero e ho una anziana nonna in Italia, invalida al 100%, che è stata da poco ricoverata in casa di cura. Essendo mia madre mancata anzitempo, siamo io e mio fratello a doverci occupare della nonna. Entrambi abbiamo famiglia, viviamo lontano, e abbiamo lavori manageriali molto impegnativi (pochissimo/zero tempo libero).
La pensione di mia nonna è minima e copre solo una piccola frazione della rata. Abbiamo chiesto l'accompagnamento, che a breve dovrebbe esserci riconosciuto.
Il patrimonio "liquido e liquidabile" della nonna non è tanto, verrà eroso in pochi mesi di RSA. Restano due immobili:
- il suo appartamento, trilocale in condominio anni 70 in contesto di città di provincia in zona Monza e Brianza, con però a pochi minuti a piedi stazione ferroviaria che permette di raggiungere il centro di Milano in meno di 30 minuti
- casa con 8 posti letto in paesino di 20 anime sulle Alpi Cozie, in cui mia nonna passava le estati (fu acquistata dal mio bisnonno molto tempo fa)

Io e mio fratello non siamo della stessa visione sul da farsi. Io preferirei vendere perché la locazione in Italia mi fa paura. Ho esperienze positive di affitto qui dove vivo, ma in Italia non affitterei mai.
Mio fratello obietta che cosi facendo i soldi finiranno nel giro di pochi anni di RSA, costringendoci poi a metterne di tasca nostra; preferirebbe quindi avere delle rendite per tentare di coprire la retta della struttura, ergo affittare la casa in provincia MB (è convinto che la vicinanza a Milano possa farla fruttare bene) e affitti brevi turistici per la casa sulle alpi Cozie.

Considerato che:
- siamo entrambi lontani
- abbiamo entrambi le nostre famiglie a cui dare priorità
- siamo entrambi molto indaffarati (lavori manageriali di responsabilità, con tante ore extra e trasferte)

Voi cosa fareste?
Esistono possibilità per gestire a distanza un affitto con impegno minimo, pagando una % ad una agenzia oppure ad un property manager? Esistono metodi di mitigazione del rischio insolvenza dell'inquilino?
Dal punto di vista fiscale, come converrebbe gestire gli introiti della locazione? (mia nonna prende la minima)

Grazie anticipatamente.

 

[Dimaraz]

Mio fratello obietta che cosi facendo i soldi finiranno nel giro di pochi anni di RSA, costringendoci poi a metterne di tasca nostra;

Tuo fratello non sa fare i conti.

PS.
Avete provato a sentire la RSA se accetta gli immobili in cambio?

 

[uva]

appartamento, trilocale in condominio anni 70 in contesto di città di provincia in zona Monza e Brianza

Concordo con tuo fratello. In questo periodo storico le locazioni, specialmente a canone libero di appartamenti arredati destinati a studenti e lavoratori, sono redditizie. La posizione dell'immobile di vostra nonna pare interessante: ben collegato con mezzi pubblici utili a chi studia o lavora a Milano e non riesce a pagare i canoni molto costosi della metropoli.
Non essendo in grado di occuparvene direttamente dovreste valutare il costo di un'agenzia che gestisca tutto: ricerca inquilini, redazione e registrazione contratti, consegne e rilasci, eventuali manutenzioni.

casa con 8 posti letto in paesino di 20 anime sulle Alpi Cozie

Gli affitti brevi danno buone soddisfazioni in località turistiche montane dove si pratica lo sci d'inverno e vi sono attrazioni durante l'estate; non mi pare sia il vostro caso. C'è anche un turismo di nicchia in alcuni paesini di valli "selvagge" (tipo Val Maira) ma è più difficile da intercettare.
Inoltre affidare la gestione ad un'agenzia specializzata comporta costi abbastanza elevati.
Se non potessi occuparmene direttamente, io venderei la casa di montagna.

metodi di mitigazione del rischio insolvenza dell'inquilino?

Per gli affitti brevi il rischio è praticamente azzerato; per le locazioni residenziali di durata pluriennale è opportuno scegliere accuratamente gli inquilini e chiedere delle garanzie.