Parere su affitto immobili parente anziano in casa di cura

[Gotthard]

Buongiorno a tutti, apro questa discussione in cerca di consigli qualificati da parte di chi ha già esperienza in materia di locazione in Italia (essendo la mia esperienza zero).
Vivo all'estero e ho una anziana nonna in Italia, invalida al 100%, che è stata da poco ricoverata in casa di cura. Essendo mia madre mancata anzitempo, siamo io e mio fratello a doverci occupare della nonna. Entrambi abbiamo famiglia, viviamo lontano, e abbiamo lavori manageriali molto impegnativi (pochissimo/zero tempo libero).
La pensione di mia nonna è minima e copre solo una piccola frazione della rata. Abbiamo chiesto l'accompagnamento, che a breve dovrebbe esserci riconosciuto.
Il patrimonio "liquido e liquidabile" della nonna non è tanto, verrà eroso in pochi mesi di RSA. Restano due immobili:
- il suo appartamento, trilocale in condominio anni 70 in contesto di città di provincia in zona Monza e Brianza, con però a pochi minuti a piedi stazione ferroviaria che permette di raggiungere il centro di Milano in meno di 30 minuti
- casa con 8 posti letto in paesino di 20 anime sulle Alpi Cozie, in cui mia nonna passava le estati (fu acquistata dal mio bisnonno molto tempo fa)

Io e mio fratello non siamo della stessa visione sul da farsi. Io preferirei vendere perché la locazione in Italia mi fa paura. Ho esperienze positive di affitto qui dove vivo, ma in Italia non affitterei mai.
Mio fratello obietta che cosi facendo i soldi finiranno nel giro di pochi anni di RSA, costringendoci poi a metterne di tasca nostra; preferirebbe quindi avere delle rendite per tentare di coprire la retta della struttura, ergo affittare la casa in provincia MB (è convinto che la vicinanza a Milano possa farla fruttare bene) e affitti brevi turistici per la casa sulle alpi Cozie.

Considerato che:
- siamo entrambi lontani
- abbiamo entrambi le nostre famiglie a cui dare priorità
- siamo entrambi molto indaffarati (lavori manageriali di responsabilità, con tante ore extra e trasferte)

Voi cosa fareste?
Esistono possibilità per gestire a distanza un affitto con impegno minimo, pagando una % ad una agenzia oppure ad un property manager? Esistono metodi di mitigazione del rischio insolvenza dell'inquilino?
Dal punto di vista fiscale, come converrebbe gestire gli introiti della locazione? (mia nonna prende la minima)

Grazie anticipatamente.

 

[Dimaraz]

Mio fratello obietta che cosi facendo i soldi finiranno nel giro di pochi anni di RSA, costringendoci poi a metterne di tasca nostra;

Tuo fratello non sa fare i conti.

PS.
Avete provato a sentire la RSA se accetta gli immobili in cambio?

 

[uva]

appartamento, trilocale in condominio anni 70 in contesto di città di provincia in zona Monza e Brianza

Concordo con tuo fratello. In questo periodo storico le locazioni, specialmente a canone libero di appartamenti arredati destinati a studenti e lavoratori, sono redditizie. La posizione dell'immobile di vostra nonna pare interessante: ben collegato con mezzi pubblici utili a chi studia o lavora a Milano e non riesce a pagare i canoni molto costosi della metropoli.
Non essendo in grado di occuparvene direttamente dovreste valutare il costo di un'agenzia che gestisca tutto: ricerca inquilini, redazione e registrazione contratti, consegne e rilasci, eventuali manutenzioni.

casa con 8 posti letto in paesino di 20 anime sulle Alpi Cozie

Gli affitti brevi danno buone soddisfazioni in località turistiche montane dove si pratica lo sci d'inverno e vi sono attrazioni durante l'estate; non mi pare sia il vostro caso. C'è anche un turismo di nicchia in alcuni paesini di valli "selvagge" (tipo Val Maira) ma è più difficile da intercettare.
Inoltre affidare la gestione ad un'agenzia specializzata comporta costi abbastanza elevati.
Se non potessi occuparmene direttamente, io venderei la casa di montagna.

metodi di mitigazione del rischio insolvenza dell'inquilino?

Per gli affitti brevi il rischio è praticamente azzerato; per le locazioni residenziali di durata pluriennale è opportuno scegliere accuratamente gli inquilini e chiedere delle garanzie.

 

[Bunny]

La casa in montagna è ora di cercare di venderla.
Nel frattempo chiedi agli assistenti sociali del Comune del paese di residenza come fare domanda per avere un'integrazione della retta. Occorre inanzitutto fare l'ISEE della nonna, perchè lo richiedono per valutare se ha i requisiti. Finchè è in vita sulla casa di residenza, lasciata sfitta, non si paga l'IMU e si può avere una detrazione di TARI ... chiudendo le utenze individuali restano le spese di condominio .. però almeno continuerebbe ad avere un posto dove tenere le sue cose. A proposito delle utenze luce e gas inutilizzate sulla casa di residenza, se l'ISEE è basso, coi bonus degli ultimi anni praticamente le bollette gli verrebbero azzerate

 

[Nemesis]

Finchè è in vita sulla casa di residenza, lasciata sfitta, non si paga l'IMU

Rimane l'abitazione principale, se vi mantiene la residenza.
Se il ricovero è a tempo indeterminato, il responsabile della RSA con elevata probabilità richiederà l'iscrizione anagrafica nella sua convivenza.
In tal caso, è nella facoltà del comune prevedere nel proprio regolamento IMU di considerare abitazione principale l'unità immobiliare posseduta da anziani o disabili che acquisiscono la residenza in istituti di ricovero o sanitari a seguito di ricovero permanente, a condizione che la stessa non risulti locata.

 

[Gotthard]

Grazie a tutti per le risposte! A integrazione di quanto da voi scritto/chiesto:

Avete provato a sentire la RSA se accetta gli immobili in cambio?

Non li accettano.

Non essendo in grado di occuparvene direttamente dovreste valutare il costo di un'agenzia che gestisca tutto: ricerca inquilini, redazione e registrazione contratti, consegne e rilasci, eventuali manutenzioni.

Credo anche io sia la soluzione piú conveniente. Abbiamo a pochi minuti dalla casa una filiale di Soloaffitti, li ho giá contattati e ci vedremo questa settimana (mi trovo per lavoro a Milano).
Ci sono un paio di altre agenzie che conosciamo ma sono chiuse per ferie fino a fine mese. Le sentiró comunque piú avanti perché vorrei capire anche quale realizzo (realistico) potremmo aspettarci dalla vendita, per poi valutare antrambe le possibilitá.

C'è anche un turismo di nicchia in alcuni paesini di valli "selvagge" (tipo Val Maira) ma è più difficile da intercettare.

La casa é proprio in quella zona.
Ho sentito un geometra della valle che potrebbe darmi qualche indicazione (non solo circa il "potenziale", ma anche per gli obblighi di legge e tutto il paperwork necessario) magari riesco a passare lá a incontrarlo di persona, impegni permettendo...
Altrimenti si opterá per la vendita; anche se, a quanto mi é stato anticipato, frutterebbe una cifra veramente risibile.

come fare domanda per avere un'integrazione della retta.

Il ricovero é a tempo indeterminato e la RSA é il nuovo indirizzo di residenza.

Abbiamo giá chiesto qualche informazione in Comune. Pare che una integrazione della retta resti fuori discussione fintantoche ci sono proprietá immobiliari o usufrutti: l'ISEE sarebbe troppo alto. Sarebbe prima necessario liberarsi di ogni proprietá.
Una volta fatto ció, va tenuto conto che dalla domanda all'effettivo ottenimento dell'integrazione della retta possono volerci anche piú di 2 anni. Nel frattempo pagano i parenti obbligati in via solidale nel contratto di ingresso (io e mio fratello).

In definitiva, ci concentriamo per il momento a raccogliere tutte le informazioni necessarie per fare una simulazione di cash flow e capire dove si va a parare in tutti gli scenari (affitto o vendita) considerando un orizzonte realistico di 10 anni in RSA (la nonna non é piú autosufficiente ma per fortuna a livello di salute generale é messa bene). Il tutto puntando a prendere una decisione e passare alla fase "esecutiva" entro un paio di mesi al massimo...

 

[uva]

vorrei capire anche quale realizzo (realistico) potremmo aspettarci dalla vendita, per poi valutare antrambe le possibilitá.

Concordo.
Prima di decidere è opportuno valutare le due possibilità.
Secondo me se il ricovero della nonna è definitivo e non rientrerà più in quell'appartamento, non ha senso tenerlo vuoto/a disposizione. Anche se è esente IMU in base al regolamento del Comune, dovreste comunque sostenere delle spese (quota fissa delle utenze, TaRi, oneri condominiali).

frutterebbe una cifra veramente risibile.

Purtroppo è così.
In certe belle vallate piemontesi i prezzi degli immobili sono irrisori, specialmente quelli di case che necessitano di ristrutturazioni più o meno importanti.
Una mia amica ha ereditato un quadrilocale in Val Pellice, abbastanza ben tenuto, al secondo piano senza ascensore, bella esposizione, in un condominio anni '60 modesto ma in buono stato di manutenzione, comodo ai servi di quel paese. L'ha (s)venduto per 50.000 euro.