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  1. wmar

    wmar Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Salve a tutti. L'immobile di Tizio è anteposto al corpo di un condominio, cui è solidale. Per la quasi totalità della sua estensione l'immobile, che è dotato di due tetti estranei al condominio, non ricade sotto il tetto del condominio, con il quale non condivide né il portone né le mura esterne. Dico "per la quasi totalità della sua estensione", perché, secondo l'amministratore del condominio (che da alcuni anni invia a Tizio le convocazioni per le assemblee ed i verbali), una piccola porzione dell'immobile, quella più "profonda", ricade sotto il tetto del condominio. Ora, supponiamo che questa pretesa sia fondata:
    1. Il condominio è in procinto di disporre il rifacimento delle facciate e dei balconi. Tizio, il cui immobile noncondivide nessuna delle facciate del condominio essendo anteposto al corpo del condominio, è costretto a partecipare alle spese per tale rifacimento? Oppure potrebbe pretendere che l'unico effetto della verificata esistenza di una porzione del suo immobile collocata sotto il tetto condominiale sia la partecipazione alle spese per la manutenzione di quest'ultimo (il tetto condominiale)?
    2. Esiste una struttura ad arco che, anteposta al corpo del condominio e non coperta dal tetto condomoniale, sovrasta l'ingresso all'immobile. La manutenzione di questa struttura è questione estranea al condominio?

    In generale vi sto chiedendo come circoscrivere (alla manutenzione del tetto ed, eventualmente in seguito ad un accordo, a quella dell'arco di cui al punto 2.), nella individuazione delle parti comuni tra il condominio e l'immobile di Tizio, la pretesa dell'amministratore, non avendo Tizio intenzione di contribuire alla totalità delle spese condominiale.
    Mille grazie a chi vorrà rispondere!
     
  2. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Ma Tizio ha dei millesimi di sua proprietà nel vostro condominio?
    Comunque ritengo che senza vedere di persona come è costituito questo complesso sarà molto difficile dare una risposta soddisfacente, a parte l'arco che potrebbe essere in comproprietà e/o eventuale piazzale (se c'è)
     
  3. wmar

    wmar Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Tizio sarei io:). A parte questo, le tabelle millesimali del condominio (la cui sagoma esterna non è comune alla sagoma esterna dell'immobile di Tizio, essendo quest'ultimo anteposto al condominio) non annoverano Tizio (che lo sa perché l'amministratore del condominio continua ad inviargli i verbali delle assemblee). Quanto al piazzale/cortile, c'è, ma è parte comune tra i proprietari (nessuno dei quali incluso delle tabelle millesimali del condominio) degli immobili l'accesso ai quali esige il passaggio attraverso il piazzale. Sembrerebbe allora trattarsi di un rapporto tra due condomini. Tieni presente che si tratta di immobili con più di un secolo di vita, e che l'immobile di Tizio è il risultato della aggiunta di un corpo (quello più esterno) ad un corpo (includente l'arco di cui ti ho detto) la cui sagoma è anteposta a quella della struttura che sto chiamando "condominio).
    Ma a parte questo (e credo che ho già discusso brevemente con te questa estate), la domanda che ti/vi pongo è la seguente: supponiamo che venisse accertato che una porzione dell'immobile di Tizio (il quale immobile, quanto alla sua sagoma esterna, è anteposto al condominio e non ha strutture in comune con esso [tralasciando la possibilità che lo sia l'arco]) ricade sotto il tetto del condominio. Tizio può pretendere che la sua partecipazione alle spese condominiali si limiti alla manutenzione del tetto e non anche alla manutenzione della facciata esterna? E' possibile cioè individuare esclusivamente il tetto (arco a parte, che è questione distinta) come "parte in comune", in modo da ricavare una ripartizione delle spese analoga a quella esistente per le "scale" interne ai condomini (il condomino della "scala A" può non essere coinvolto nelle spese di determinate strutture che riguardano la "scala B")? Oppure l'esistenza di una porzione dell'immobile ricadente sotto la sagoma del tetto condominiale implica tout court la partecipazione alle spese di manutenzione delle facciata esterna (e dei balconi)? Una simile ripartizione la vedo come assurda, visto che:
    1. la sagoma esterna dell'immobile di Tizio non ha parti in comune con la sagoma del condominio.
    2. l'ingresso dell'immobile di Tizio non è quello del condominio.
     
  4. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Secondo il mio parere se non possiedi millesimi in quel condominio non devi nulla ne per il tetto ne per le facciate, comunque ti consiglierei di sentire un tecnico abilitato, magari d'accordo con il condominio in questione, così da chiarire una volta per tutte le varie competenze.
    Ripeto, bisogna vedere e valutare da persona competente (un tecnico abilitato), un Forum, secondo me può suggerire cosa fare, ma da questo a risolvere la questione c'è molta strada da compiere.
     
    A ergobbo e wmar piace questo messaggio.
  5. ergobbo

    ergobbo Membro Attivo

    Quindi Tizio non partecipa alle assemblee e non paga.

    E questi dovranno vedersela per il cortile e l'arco.


    Può. E può anche pretendere di pagare solo per quello di cui risulta condomino nelle tabelle millesimali, ossia niente.
    Se poi le tabelle saranno modificate, se ne riparlerà.

    Ma quando mai?!? E' come dire che siccome abbiamo in comune un edificio in città, allora dobbiamo dividere anche le spese delle rispettive case al mare...
     
    A wmar piace questo elemento.
  6. wmar

    wmar Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Domanda. Una eventuale modifica, in seguito all'accertamento della sussistenza dei presupposti, delle tabelle millesimali avrebbe effetti retroattivi nel tempo? Per il resto mi pare che mi hai confermato questo: il fatto che l'immobile di Tizio abbia una porzione ricadente sotto la sagoma di un condominio non implica l'obbligo per Tizio di partecipare alle spese per la manutenzione della facciata esterna del condominio
     
  7. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Sicuramente NO, le tabelle non sono retroattive ma valgono solo dal momento in cui sono state approvate e/o modificate.
     
  8. wmar

    wmar Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Mille grazie per la risposta.
    Circa la risposta fornitami da ergobbo (secondo la quale il fatto che una porzione di un immobile ricada sotto la sagoma di un condominio non implica automaticamente l'obbligo per il proprietario del medesimo di partecipare alle spese per la manutenzione della facciata condominiale), sei in grado di confermarmi che il criterio desumibile dal terzo comma del fondamentale art. 1127 cc. ("[...]. Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità") si applica anche al caso suddetto?
    Cioè, tra le "opere" di un edificio le quali siano destinate a servire una parte dell'intero fabbricato possono essere incluse anche le "facciate" di cui parla l'art. 1117 c.c. recentemente modificato dalla riforma del diritto condominiale (il quale articolo stabilisce le parti comuni)? Cioè, il fondamento della risposta datami da ergobbo (lo domando anche a lui) è rappresentato esattamente dalla inclusione delle "facciate" tra le "opere" assoggettabili al criterio di ripartizione delle spese desumibile dal terzo comma dell'art. 1127 c.c.?
     
  9. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Le facciate in uno stabile normalmente sono quattro, partendo da questo presupposto, se tu non hai nessuna proprietà, quindi millesimi, all'interno di questo perimetro, le facciate non possono essere comuni anche a te.
     
  10. ergobbo

    ergobbo Membro Attivo

    Guarda wmar che la tua situazione è di una semplicità estrema:

    NON rientri nella tabella millesimale della proprietà generale, quindi NON paghi. Punto!
    Come funziona? Quella tabella deve essere allegata al regolamento di condominio, che si presume escluda il tuo immobile dalla comunione delle parti comuni.
    L'art. 1117 da solo un elenco "generale" delle parti comuni e specifica che esse devono essere considerate tali salvo che "il contrario non risulti da un titolo". Quel titolo, nel tuo caso, è appunto il regolamento di condominio.
    Questo a prescindere dalla posizione dei locali: se non sei proprietario, non paghi.

    Il ricorso ai commi dell'altro articolo (che è il 1123 e non il 1127...) può rafforzare il concetto di cui sopra, ma a mio avviso rischia di creare più confusione di quella attuale. Nel tuo caso, infatti, non si tratta di definire il beneficio tratto da una cosa comune, ma dell'assenza stessa della comunione del bene! Se mi siedo sotto l'ombra di un albero, non divendo comproprietario della pianta.
     
  11. wmar

    wmar Membro Attivo

    Proprietario di Casa


    Innanzitutto voglio ringraziare te e condobip per i vostri interventi. Detto questo, il problema che mi pongo è il seguente. Il fatto che Tizio, che non è incluso nelle tabelle millesimali di proprietà, non debba pagare è scontato. Ma si aprono due questioni, la prima delle quali riguarda, potremmo dire, la faccenda dell'albero e della pianta:

    1. se un immobile ha una porzione che ricade sotto la sagoma dell'edificio di un condominio, automaticamente esiste una parte in comune (per esempio il tetto)? Oppure è possibile che esiste sì un porzione dell'immobile ricadente sotto la sagoma condominiale, ma non esiste una parte comune (ovvero, l'immobile non ha nessuna parte in comune con l'edificio condominiale) e dunque Tizio, in seguito all'accertamento della esistenza di siffatta porzione, non deve essere incluso nelle tabelle millesimali?

    Per esempio, potrebbe darsi il caso empirico che la porzione in questione dell'immobile sia "coperta" dalle sovrastanti fondazioni dell'edificio condominiale (e allora si potrebbe dire [ma non necessariamente] che l'immobile di Tizio si avvale delle fondazioni dell'edificio, le quali, secondo un orientamento giurisprudenziale, sono di proprietà condominiale). Oppure potrebbe darsi il caso che la struttura che "copre" la porzione in questione dell'immobile sia incorporata essa stessa nella fondazione e dunque sia situata tra il suolo su cui poggia la fondazione dell'edificio condominiale e il "primo piano" dell'edificio condominiale (e qualcuno potrebbe dire che l'immobile di Tizio ha in comune, relativamente a quella porzione, il tetto (nonché le fondazioni) con l'edificio condominiale).

    2. supponiamo che l'accertamento della esistenza di una porzione dell'immobile di Tizio la quale ricada sotto la sagoma del condominio, implichi l'accertamento della esistenza di un parte comune e dunque l'inclusione di Tizio nelle tabelle millesimali. E' possibile (cioè logicamente coerente con la disciplina emanata dal codice civile) che, in siffatta condizione, l'unica parte in comune tra l'edificio condominiale e l'immobile di Tizio sia (per esempio) il tetto (nonché le fondazioni) e non anche l'insieme delle "facciate"?

    Spero di essere riuscito a rappresentarti il problema che mi sono posto, indipendentemente dal fatto che Tizio al momento non è incluso nelle tabelle millesimali e dunque non deve pagare alcunché. Vorrei riuscire a capire quali effetti possono essere prodotti dall'accertamento dell'esistenza di quella porzione (ricadente sotto la sagoma dell'edificio condominiale).
     
  12. ergobbo

    ergobbo Membro Attivo

    No. Se così fosse non potrebbero esistere i lastrici solari privati...

    Esatto. Tutto dipende non dalla posizione dell'immobile, ma dal trasferimento dei diritti reali.

    Se al momento dell'acquisto era in vigore l'attuale regolamento di condominio (con annesse tabelle) e dal rogito risulta che ne eri a conoscenza e lo accettavi (di solito è una clausola inserita per default), l'ipotesi non regge. Una variazione di regolamento e tabelle che modifichi i diritti reali esistenti deve necessariamente essere approvata con l'unanimità dei condomini.
    In pratica nessuno può decidere autonomamente che da oggi sei proprietario di qualcosa che non vuoi. Anche se tale modifica delle tabelle dovesse passare con l'unanimità, esse non sarebbero applicabili in assenza di una tua esplicita accettazione del nuovo stato di fatto.


    Ammettendo per puro amore di discussione (e anche perché senza vedere tutta la documentazione relativa un giudizio non può essere categorico) che tu venga "di forza" inserito nel novero dei condomini, allora dubito fortemente che tu possa essere escluso dalla comproprietà delle facciate. L'unico modo per inserirti tra i condomini è trovare una forma di superamento dei documenti in tuo possesso e, a questo punto, potresti ritrovarti comproprietario di qualsiasi cosa!
     
  13. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Ribadisco il mio primo concetto, è difficile valutare senza "vedere", per cui per dissipare tutte le tue problematiche ti consiglierei di sentire un tecnico abilitato e far effettuare una perizia dello stato dei luoghi e proprietà.
    E Tizio potrà esmersi dal contribuire alle spese sino a che non sarà dimostrato che fa parte del condominio, ossia se non ha mlm non deve nulla
     
  14. wmar

    wmar Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Grazie (in ritardo) per la risposta. Circa quest'ultimo punto, tieni però presente che può darsi il seguente caso: un edificio condominiale ed un immobile di proprietà di Tizio, che hanno in comune esclusivamente una corte, attraverso la quale Tizio è costretto a passare per accedere al proprio immobile. In questo caso è da ritenersi che debba applicarsi il criterio di ripartizione delle spese desumibile dal terzo comma dell'art. 1123 c.c.) e che dunque Tizio sia escuso dalle spese di manutenzione della facciata dell'edificio condominiale (nonché da quelle del tetto).

    Circa l'altro punto:
    >>Esatto. Tutto dipende non dalla posizione dell'immobile, ma dal trasferimento dei diritti reali.<<

    siamo infine d'accordo che l'accertamento empirico della esistenza di una porzione dell'immobile di Tizio ricadente (a causa della vicenda della costruzione) all'interno della sagoma dell'edificio condominiale (perché collocata "sotto" l'ultimo piano del condominio) non implica di per sé l'esistenza di una parte in comune tra l'immobile di Tizio ed il condominio.
     

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