Parti comuni tra condominio ed immobile anteposto

[wmar]

Guarda wmar che la tua situazione è di una semplicità estrema:

NON rientri nella tabella millesimale della proprietà generale, quindi NON paghi. Punto!
Come funziona? Quella tabella deve essere allegata al regolamento di condominio, che si presume escluda il tuo immobile dalla comunione delle parti comuni.
L'art. 1117 da solo un elenco "generale" delle parti comuni e specifica che esse devono essere considerate tali salvo che "il contrario non risulti da un titolo". Quel titolo, nel tuo caso, è appunto il regolamento di condominio.
Questo a prescindere dalla posizione dei locali: se non sei proprietario, non paghi.

Il ricorso ai commi dell'altro articolo (che è il 1123 e non il 1127...) può rafforzare il concetto di cui sopra, ma a mio avviso rischia di creare più confusione di quella attuale. Nel tuo caso, infatti, non si tratta di definire il beneficio tratto da una cosa comune, ma dell'assenza stessa della comunione del bene! Se mi siedo sotto l'ombra di un albero, non divendo comproprietario della pianta.

Innanzitutto voglio ringraziare te e condobip per i vostri interventi. Detto questo, il problema che mi pongo è il seguente. Il fatto che Tizio, che non è incluso nelle tabelle millesimali di proprietà, non debba pagare è scontato. Ma si aprono due questioni, la prima delle quali riguarda, potremmo dire, la faccenda dell'albero e della pianta:

1. se un immobile ha una porzione che ricade sotto la sagoma dell'edificio di un condominio, automaticamente esiste una parte in comune (per esempio il tetto)? Oppure è possibile che esiste sì un porzione dell'immobile ricadente sotto la sagoma condominiale, ma non esiste una parte comune (ovvero, l'immobile non ha nessuna parte in comune con l'edificio condominiale) e dunque Tizio, in seguito all'accertamento della esistenza di siffatta porzione, non deve essere incluso nelle tabelle millesimali?

Per esempio, potrebbe darsi il caso empirico che la porzione in questione dell'immobile sia "coperta" dalle sovrastanti fondazioni dell'edificio condominiale (e allora si potrebbe dire [ma non necessariamente] che l'immobile di Tizio si avvale delle fondazioni dell'edificio, le quali, secondo un orientamento giurisprudenziale, sono di proprietà condominiale). Oppure potrebbe darsi il caso che la struttura che "copre" la porzione in questione dell'immobile sia incorporata essa stessa nella fondazione e dunque sia situata tra il suolo su cui poggia la fondazione dell'edificio condominiale e il "primo piano" dell'edificio condominiale (e qualcuno potrebbe dire che l'immobile di Tizio ha in comune, relativamente a quella porzione, il tetto (nonché le fondazioni) con l'edificio condominiale).

2. supponiamo che l'accertamento della esistenza di una porzione dell'immobile di Tizio la quale ricada sotto la sagoma del condominio, implichi l'accertamento della esistenza di un parte comune e dunque l'inclusione di Tizio nelle tabelle millesimali. E' possibile (cioè logicamente coerente con la disciplina emanata dal codice civile) che, in siffatta condizione, l'unica parte in comune tra l'edificio condominiale e l'immobile di Tizio sia (per esempio) il tetto (nonché le fondazioni) e non anche l'insieme delle "facciate"?

Spero di essere riuscito a rappresentarti il problema che mi sono posto, indipendentemente dal fatto che Tizio al momento non è incluso nelle tabelle millesimali e dunque non deve pagare alcunché. Vorrei riuscire a capire quali effetti possono essere prodotti dall'accertamento dell'esistenza di quella porzione (ricadente sotto la sagoma dell'edificio condominiale).

 

[ergobbo]

1. se un immobile ha una porzione che ricade sotto la sagoma dell'edificio di un condominio, automaticamente esiste una parte in comune (per esempio il tetto)?

No. Se così fosse non potrebbero esistere i lastrici solari privati...

Oppure è possibile che esiste sì un porzione dell'immobile ricadente sotto la sagoma condominiale, ma non esiste una parte comune (ovvero, l'immobile non ha nessuna parte in comune con l'edificio condominiale) e dunque Tizio, in seguito all'accertamento della esistenza di siffatta porzione, non deve essere incluso nelle tabelle millesimali?

Esatto. Tutto dipende non dalla posizione dell'immobile, ma dal trasferimento dei diritti reali.

2. supponiamo che l'accertamento della esistenza di una porzione dell'immobile di Tizio la quale ricada sotto la sagoma del condominio, implichi l'accertamento della esistenza di un parte comune e dunque l'inclusione di Tizio nelle tabelle millesimali.

Se al momento dell'acquisto era in vigore l'attuale regolamento di condominio (con annesse tabelle) e dal rogito risulta che ne eri a conoscenza e lo accettavi (di solito è una clausola inserita per default), l'ipotesi non regge. Una variazione di regolamento e tabelle che modifichi i diritti reali esistenti deve necessariamente essere approvata con l'unanimità dei condomini.
In pratica nessuno può decidere autonomamente che da oggi sei proprietario di qualcosa che non vuoi. Anche se tale modifica delle tabelle dovesse passare con l'unanimità, esse non sarebbero applicabili in assenza di una tua esplicita accettazione del nuovo stato di fatto.

E' possibile (cioè logicamente coerente con la disciplina emanata dal codice civile) che, in siffatta condizione, l'unica parte in comune tra l'edificio condominiale e l'immobile di Tizio sia (per esempio) il tetto (nonché le fondazioni) e non anche l'insieme delle "facciate"?

Ammettendo per puro amore di discussione (e anche perché senza vedere tutta la documentazione relativa un giudizio non può essere categorico) che tu venga "di forza" inserito nel novero dei condomini, allora dubito fortemente che tu possa essere escluso dalla comproprietà delle facciate. L'unico modo per inserirti tra i condomini è trovare una forma di superamento dei documenti in tuo possesso e, a questo punto, potresti ritrovarti comproprietario di qualsiasi cosa!

 

[condobip]

Innanzitutto voglio ringraziare te e condobip per i vostri interventi. Detto questo, il problema che mi pongo è il seguente. Il fatto che Tizio, che non è incluso nelle tabelle millesimali di proprietà, non debba pagare è scontato. Ma si aprono due questioni, la prima delle quali riguarda, potremmo dire, la faccenda dell'albero e della pianta:

1. se un immobile ha una porzione che ricade sotto la sagoma dell'edificio di un condominio, automaticamente esiste una parte in comune (per esempio il tetto)? Oppure è possibile che esiste sì un porzione dell'immobile ricadente sotto la sagoma condominiale, ma non esiste una parte comune (ovvero, l'immobile non ha nessuna parte in comune con l'edificio condominiale) e dunque Tizio, in seguito all'accertamento della esistenza di siffatta porzione, non deve essere incluso nelle tabelle millesimali?

Per esempio, potrebbe darsi il caso empirico che la porzione in questione dell'immobile sia "coperta" dalle sovrastanti fondazioni dell'edificio condominiale (e allora si potrebbe dire [ma non necessariamente] che l'immobile di Tizio si avvale delle fondazioni dell'edificio, le quali, secondo un orientamento giurisprudenziale, sono di proprietà condominiale). Oppure potrebbe darsi il caso che la struttura che "copre" la porzione in questione dell'immobile sia incorporata essa stessa nella fondazione e dunque sia situata tra il suolo su cui poggia la fondazione dell'edificio condominiale e il "primo piano" dell'edificio condominiale (e qualcuno potrebbe dire che l'immobile di Tizio ha in comune, relativamente a quella porzione, il tetto (nonché le fondazioni) con l'edificio condominiale).

2. supponiamo che l'accertamento della esistenza di una porzione dell'immobile di Tizio la quale ricada sotto la sagoma del condominio, implichi l'accertamento della esistenza di un parte comune e dunque l'inclusione di Tizio nelle tabelle millesimali. E' possibile (cioè logicamente coerente con la disciplina emanata dal codice civile) che, in siffatta condizione, l'unica parte in comune tra l'edificio condominiale e l'immobile di Tizio sia (per esempio) il tetto (nonché le fondazioni) e non anche l'insieme delle "facciate"?

Spero di essere riuscito a rappresentarti il problema che mi sono posto, indipendentemente dal fatto che Tizio al momento non è incluso nelle tabelle millesimali e dunque non deve pagare alcunché. Vorrei riuscire a capire quali effetti possono essere prodotti dall'accertamento dell'esistenza di quella porzione (ricadente sotto la sagoma dell'edificio condominiale).

Ribadisco il mio primo concetto, è difficile valutare senza "vedere", per cui per dissipare tutte le tue problematiche ti consiglierei di sentire un tecnico abilitato e far effettuare una perizia dello stato dei luoghi e proprietà.
E Tizio potrà esmersi dal contribuire alle spese sino a che non sarà dimostrato che fa parte del condominio, ossia se non ha mlm non deve nulla

 

[wmar]

[...]Ammettendo per puro amore di discussione (e anche perché senza vedere tutta la documentazione relativa un giudizio non può essere categorico) che tu venga "di forza" inserito nel novero dei condomini, allora dubito fortemente che tu possa essere escluso dalla comproprietà delle facciate.[...]

Grazie (in ritardo) per la risposta. Circa quest'ultimo punto, tieni però presente che può darsi il seguente caso: un edificio condominiale ed un immobile di proprietà di Tizio, che hanno in comune esclusivamente una corte, attraverso la quale Tizio è costretto a passare per accedere al proprio immobile. In questo caso è da ritenersi che debba applicarsi il criterio di ripartizione delle spese desumibile dal terzo comma dell'art. 1123 c.c.) e che dunque Tizio sia escuso dalle spese di manutenzione della facciata dell'edificio condominiale (nonché da quelle del tetto).

Circa l'altro punto:
>>Esatto. Tutto dipende non dalla posizione dell'immobile, ma dal trasferimento dei diritti reali.<<

siamo infine d'accordo che l'accertamento empirico della esistenza di una porzione dell'immobile di Tizio ricadente (a causa della vicenda della costruzione) all'interno della sagoma dell'edificio condominiale (perché collocata "sotto" l'ultimo piano del condominio) non implica di per sé l'esistenza di una parte in comune tra l'immobile di Tizio ed il condominio.