Prefinanziamento bancario per mutuo, è legittimo?

[ralf]

Buonasera, vorrei sapere se, quando una banca non eroga il mutuo contestualmente al rogito di acquisto e quindi mette in condizione il mutuatario di chiedere alla banca stessa un prefinanziamento costoso, si possa intravedere una sorta di "ricatto" da cui il mutuatario non si può liberare? E' comunque lecito?

 

[paolodm]

E' il classico imbroglio che le banche attuano da anni, ritardano l'erogazione dei mutui ed in alternativa propongono il prefinanziamento a tassi esorbitanti.
Non so se tale comportamento può essere ritenuto illecito o illegittimo visto che per ritardare l'erogazione del mutuo la banca può tirare fuori molti motivi. Secondo me bisognerebbe sentire se della cosa si sono occupate le varie associazioni di consumatori.

In bocca al lupo.

 

[ralf]

Sono dello stesso parere di paolodm, magari le banche adducono motivi tecnici ,la registrazione dell'atto, ma considerando che non lo fanno tutte viene da pensare che poi grandi rischi non li corrano.

 

[Ennio Alessandro Rossi]

Occorre controllare il contratto di mutuo . Alcune banche non danno giuridica validità al mutuo fino a quando l'ipoteca non si è consolidata in primo grado, cosa che avviene dopo un mese dalla data del rogito ( anzi credo che cosi' sia obbligatorio fare ai fini della legge bancaria ). Il problema poco noto nasce dal fatto che prima del consolidamento potrebbe inaspettatamente "infilarsi "un terzo ( un creditore, l'esattoria, o una finanziaria non nota p.es.) che iscrive l' ipoteca (probabilmente giudiziale) in primo grado ; in tal caso l'ipoteca della banca mutuataria finirebbe in secondo grado. Se la banca non procedesse al prefinaziamento il venditore dovrebbe aspettare, per incassare, il consolidamento dell'ipoteca in primo grado, cosa difficile da fare digerire salvo che tale condizione di pagamento non fosse stata pattuita chiaramente nel preliminare; in tal caso il compratore potrebbe rinunciare al prefinanziamento; la banca potrebbe intervenire al rogito e cosegnerebbe al venditore un bonifico irrevocabile ma il cui buon fine sarebbe condizionato al consolidamento dell'ipoteca in primo grado, come da comunicazione notarile-
Questo costituirebbe maggior garanzia per il compratore che verrebbe tutelato anche dal rischio che il venditore nello stesso giorno in maniera truffaldina procedesse a due vendite ( una la mattina da un notaio e una il pomeriggio da un altro). A Brescia è capitato un caso recentemente. Una ventina di anni fà le società di leasing facevano cosi' e cosi' faceva anche la defunta banca 101. Questo ottima modalità è andata purtroppo in disuso per la diffidenza dei venditori che si mostravano restii a vendere senza percepire immediatamente il corrispettivo
www.realessandro

 

[Jrogin]

...... Se la banca non procedesse al prefinaziamento il venditore dovrebbe aspettare, per incassare, il consolidamento dell'ipoteca in primo grado, cosa difficile da fare digerire salvo che tale condizione di pagamento non fosse stata pattuita chiaramente nel preliminare; in tal caso il compratore potrebbe rinunciare al prefinanziamento; la banca potrebbe intervenire al rogito e cosegnerebbe al venditore un bonifico irrevocabile ma il cui buon fine sarebbe condizionato al consolidamento dell'ipoteca in primo grado, come da comunicazione notarile-

nella nostra zona questa la prassi comune più utilizzata quando c'è un mutuo.

 

[AlbertoF]

Salve,
dopo aver letto le risposte date alla domanda avanzata da triplex ed alla quale non è stata data risposta, mi sento in dovere di intervenire in proposito cercando di dare una informazione il più possibile corretta tendente ,nel contempo, anche a giustificare il comportamento tenuto dalle banche nella erogazione di un mutuo.
Quindi il mio scopo è solo quello di portare un poco di chiarezza nella questione mutui.
Volete sapere perchè le banche sono COSTRETTE a fare l'erogazione di un mutuo alcuni giorni dopo la stipula dell'atto?(di regola circa 11gg)
Questo comportamento è dovuto esclusivamente al rispetto di una prudenza che deve essere adottata nei confronti sia degli acquirenti che dei venditori alcuni dei quali potrebbero essere soggetti a fallimento ( es. imprenditori,commercianti,ecc).
In questo caso infatti un eventuakle fallimento potrebbe "prevalere" sulla ipoteca del mutuo nel caso in cui non venissero rispettati alcuni precisi accorgimenti.
L'Art. 39 del Testo Unico Bancario cosi recita: "le ipoteche a garanzia dei finanziamenti non sono assoggettate a REVOCATORIA FALLIMENTARE quando siano state iscritte dieci giorni prima della pubblicazione della sentenza dichiarativa di fallimento"
Quindi come si può constatare perchè l'ipoteca non sia esposta al rischio di una revocatoria fallimentare è necessaio consolidare l'ipoteca rispettando però due requisiti essenziali.
1) deve trattarsi di mutuo
2) devono trascorrere minimo 10 giorni dalla data di iscrizione ipotecaria.
Ci sono però alcune banche che concedono anche la "erogazione immediata" però a fronte di commissioni a copertura del rischio di una eventuale revocatoria.
Se poi l'erogazione differita comporta dei problemi per il mutuatario è sempre possibile trovare una diversa soluzione:
1) ricorrere ad un prefinanziamento;
2) riportare sia nella proposta di acquisto sia nel compromesso tutte le condizioni del differimento
3) cercare di stipulare in modo differito sia l'atto di mutuo che il contratto di vendita.
Pertanto,secondo me,questo comportamento rappresenta una garanzia assoluta sia verso il compratore che verso ll venditore e della quale dobbiamo essere contenti.
Sarebbe importante che il problema sopra esposto fosse affrontato anche con l'intervento della agenzia mediatrice e stabilire nelle trattative iniziali una delle tre soluzioni.
Quindi alla domanda di triplex si può rispondere : si è lecito.
saluti

 

[ralf]

Vi ringrazio per le risposte,siete veramente cortesi Sulle banche comunque al di là delle leggi,garanzie,responsabilità ecc. non ho una grande opinione