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  1. Danilom

    Danilom Nuovo Iscritto

    Buonasera a tutti e complimenti per il forum: Possiedo un piccolo appartamento sito in Cagliari nel centro storico.In occasione della tentata vendita, abbiamo scoperto che dalle carte in possesso del Uff.Urbanistica, si riscontra un abuso che per ovvi motivi non consente di concludere la vendita stessa. Preciso che tale appartamento è stato acquistato da una mia parente con regolare atto notarile, e successivamente da lei stessa venduto a noi nel 2010 sempre con regolare atto notarile. Dopo circa 7 mesi di tentativi da parte della agenzia da me incaricata, non sono riuscito ad intravvedere una possibile soluzione al problema. Mi appello alla vostra competenza e disponibilità, previo invio di tutta la documentazione necessaria. Grazie per l'interessamento, saluti
     
  2. Adriano Giacomelli

    Adriano Giacomelli Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Detto sottovoce, un bravo tecnico locale, dovrebbe ottenere la possibilità di sanare la situazione. Non conosco e non sono un tecnico, il tipo di abuso, ma se esso risale a tempi non recenti, se sono opere di tramezzi o di fori architettonici, sono opere che attraverso una presentazione di richiesta di nuove opre edili, sono l'occasione per fare qualche ristrutturazione e miglioria, ma soprattutto per adeguare lo stato dei locali. In genere il professionista, concorda con l'Ufficio tecnico, i passi da compiere.
     
  3. Danilom

    Danilom Nuovo Iscritto

    Buongiorno Adriano, purtroppo mi sono già affidato a due professionisti che però non sono riusciti ad ottenere risultati, e pare che il responsabile dell'uffico tecnico del Comune di CA si sia quasi indispettito, escludendo a priori qualsiasi soluzione proposta.
     
  4. Adriano Giacomelli

    Adriano Giacomelli Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Ma per assurdo, se tu avessi fatto una stanza in più, con un abuso di aumento di cubatura, una autorizzazione a nuove opere che prevedono la demolizione dell'abuso, sarebbe possibile! Quindi, sicuramente, una soluzione deve esserci. Vai in Comune e chiedi agli stessi, se gentilmente ti segnalano un professionista esperto, a loro dire, di pratiche del genere.
     
  5. Danilom

    Danilom Nuovo Iscritto

    Buongiorno Adriano e scusa per il ritardo nel rispondere alla tua considerazione: l'abuso che l'ufficio urbanistica mi contesta, riguarda un piccolo andito che costituisce parte integrante dell' appartamento, e se dovessi demolirlo, lo stesso appartamento risulterebbe inutilizzabile. Per maggiore chiarezza allego la documentazione seguente:
    1) 30/01/1940-Accertamento proprietà immobiliare urbana (R.Decreto Legge 13/04/1939 n.652)
    2) 30/05/1985-Progetto per variazione di destinazione d’uso riferito al piano terra dello stesso stabile a cui appartiene il mio appartamento, sito al primo piano;
    3) 04/12/1991-Pianta catastale del primo piano rappresentante lo stato attuale dell’immobile.

    Mi chiedo come sia possibile che sulla base dei documenti di cui al punto 1) e 2) l’Uff. Urbanistica del Comune di Cagliari non rilasci la conformità? Confidando in un Vostro interessamento porgo distinti saluti.

    Aggiunto dopo 3 minuti ....

    Allego le immagini sopracitate:
    03_PiantaCatastale.jpg 01_Accertamento.jpg 02_Progetto_02.jpg 02_Progetto_03.jpg 02_Progetto_04.jpg
     
  6. raffaelemaria

    raffaelemaria Membro Assiduo

    Professionista
    non si capisce molto dalla documentazione postata....quando è stato realizzato l'abuso? è stata dichiarata la data al Comune? Visto che l'immobile è stato costruito prima del 1940,se l'abuso è stato commesso prima del 1942 basta autocertificarlo e tutto si sistema perchè l'obbligo per i comuni di dotarsi di piano regolatore scatta con la legge urbanistica del 1942.
     
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  7. Adriano Giacomelli

    Adriano Giacomelli Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Scusa, ma ovviamente a te le planimetrie sono chiarissime, ma aiutaci:
    Hai riportato 5 immagini, le tre commentate sono le prime tre e le seconde due sono due sezioni?
    Cerca di spiegarci meglio, e mi raccomando, cerca di spiegarci se il fabbricato è sempre visto nella stessa direzione, se no le sezioni non sappiamo da che parte sono state rappresentate.
     
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  8. Danilom

    Danilom Nuovo Iscritto

    Per visualizzare meglio la documentazione prego andare al seg. link:
    Problema urbanistico
    raffaelemaria:
    non so quando è stato realizzato l'abuso, io ho acquistato l'appartamento nel 2008. Resta il fatto che purtroppo, sulla base della documentazione in possesso del Comune, non ci siano i requisiti per sanare la situazione :triste:
     
  9. raffaelemaria

    raffaelemaria Membro Assiduo

    Professionista
    ad essere sinceri non capisco nulla delle planimetrie postate: quale è la parte abusiva? La data della realizzazione della presunta parte abusiva si può chiedere ai venditori prcedenti o vedere se il materiale con cui è stata costruita è conforme all'edifcio originario. E' un "abuso" interno o esterno? perchè posti le planimetrie del piano terra se l'abuso in questione è al primo piano?
     
  10. Danilom

    Danilom Nuovo Iscritto

    La parte abusiva dovrebbe (uso il condizionale) essere quella ora evidenziata nella planimetria del 20/12/1991
    Purtroppo ho acquistato l'appartamento da un mio parente, il quale lo acquistò da una signora ora defunta.
    Provvederò a verificare se la tipologia di materiale può essere simile al resto della costruzione.
    Si tratta di un abuso interno, "deducibile" (secondo me non si deduce un bel niente) paragonando il primo accertamento con il progetto presentato per il cambio di destinazione d'uso del piano terra.
     
  11. raffaelemaria

    raffaelemaria Membro Assiduo

    Professionista
    i condizionali non servono per dare risposte,se è un abuso interno non vedo quali problemi ci siano per sanarlo a meno che sia edifcio vincolato. Perchè non posti un disegno con chiaramente evidenziato in rosso l'abuso?
     
  12. Danilom

    Danilom Nuovo Iscritto

  13. raffaelemaria

    raffaelemaria Membro Assiduo

    Professionista
    io non vedo nulla di evidenziato, la planimetria postata è identica a una delle precedenti vedo: terrazzo,bagno,scala,forse un ascensore,ma non capisco quale parte è abusiva....è tutto abusivo quello che è rappresentato? se sì al contorno cosa c'è?
     
  14. Massimiliano Lusetti

    Massimiliano Lusetti Membro dello Staff

    E' applicabile in Sardegna il Piano Casa in zona A? Hanno già seguito questa strada i tuoi tecnici?
    Un mio suggerimento se fosse possibile applicabile tale soluzione (chiedilo direttamente a chi ti ha seguito con il responsabile comunale poco collaborativo).
    1 demolisci la parte " abusiva" (tanto dovrai farlo se non è sanabile e visto la solerzia del tecnico comunale te lo imporrà)
    2 metti una porta di comunicazione fra le due camere con regolare comunicazione DIA con evidenziata demolizione parete abusiva quindi adegua il catastale alla situazione reale ed esegui demolizione. Se poi fosse applicabile il Piano Casa e sei ancora nei termini previsti puoi richiedere ampliamento anche leggermente più spazioso verso il terrazzo.

    Anche senza il corridoio l'abitazione è comunque usufruibile.
    domanda ma il muro del corridoio che dovresti demolire è portante?
     
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  15. Massimiliano Lusetti

    Massimiliano Lusetti Membro dello Staff

    UN altra cosa vedendo meglio la planimetria del catastale all'atto dell'impianto noto:
    1. i muri sono molto meno in squadro che nel disegno presentato in comune;
    2. dove è la scala nel catastale originale è un vano comune oppure è stato eseguito un frazionamento in unità nel 1985
    3. se è stato eseguito un frazionamento nel 1985 perchè non esiste la planimetria del piano dove è ubicato il tuo attuale appartamento. A Tale frazionamento risale la tua planimetria catastale non conforme o è precedente?
    4. Quando è stato trasformato il tetto a 4 falde in terrazzo? Lo stato attuale dal quale parte il progetto non corrisponde allo stato del catasto originario. Quindi rientra all'interno dell'abuso, se di ciò si tratta anche il proprietario attuale dell'appartamento sottostante. Se gli appartamenti erano già divisi prima della presentazione della pratica del 1985 la rappresentazione del progetto di una parte di fabbricato non visibile al progettista non è utile al comune per verificare lo stato precedente del fabbricato.
    Dovresti verificare cosa imponeva il prg o lo strumento urbanistico vigente al momento del frazionamento.
    un altra domanda le opere ora ritenute abusive sono state realizzate assieme al frazionamento che tu sappia o sono successive?
     
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  16. Danilom

    Danilom Nuovo Iscritto

    Buongiorno Massimiliano, le tue domande cominciano ad essere piuttosto complesse e per questo ti ringrazio:daccordo:. Provo a rispondere:
    1) Il piano casa in zona A non credo sia applicabile :triste:
    FAQ - Domande frequenti
    2) Il muro del corridoio non è portante;
    3) E' stato eseguito sicuramente un frazionamento ma non so quando, anzi credo proprio che il corridoio galeotto sia stato costruito proprio in quella occasione; se noti infatti nell'accertamento del 1940 le scale erano probabilmente ubicate nella cucina del piano terra (vedi pianta ante cambio destinazione uso).Allo scopo aggiungo un documento che probabilmente conferma un pastrocchio anche nel frazionamento.
    04_Accertamento.jpg
    4) Per il tetto non saprei dirti, so solo che risulta soltanto nel doc del 1940.

    Ancora grazie e saluti
     
  17. Massimiliano Lusetti

    Massimiliano Lusetti Membro dello Staff

    Se è stato eseguito un frazionamento è opportuno andare in catasto e recuperare gli atti da cui deriva questo frazionamento. per capire se almeno li risulta presente il corridoio. Se il frazionamento è antecedente al documento presentato in comune dove si evince la mancanza del corridoio bisogna andare a verificare all'epoca del frazionamento cosa era necessario presentare in comune per ottenerlo. Queste indagini vanno fatte dal tecnico da te incaricato a prescindere da quello che afferma il tecnico comunale. La pratica da svolgere penso sia abbastanza complessa e porterà via tempo al tecnico incaricato. Penso che qui in un forum non sia possibile darti ulteriori indicazioni. Anche se dopo tali indagini risultasse che il corridoio non è sanabile penso che si possa comunque distribuire in modo coerente le camere e ottenre una regolarizzazione urbanistica dell'appartamento senza il corridoio. chi comprerà provvederà a chiedere la realizzazione di un pergolato o tettoia aperta e ( a quanto pare la costruzione è inserita fra altre case) e a realizzare eventuali verande in vetro facilmente smontabili per non incorrere in ulteriori problemi futuri in caso di vendita dell'immobile. Se è tua intenzione vendere forse ti conviene eliminare semplicemente il problema lasciando a chi compra l'onere di ingegnarsi per risolverlo. Di sicuro comunque devi verificare la provenienza del frazionamento e capire se è stato presentato qualcosa in comune e se era necessario presentarlo.

    Aggiunto dopo 5 minuti ....

    P.s si vede male il documento che hai postato come ultimo... leggo una data del 1987 forse .... ma non riesco ad ingrandire abbastanza e vedo tutto pixellato. allega il documento in pdf. comunque ripeto è difficile così poterti dare un informazione che vada oltre un suggerimento da dare ad un tecnico locale.
     
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  18. Danilom

    Danilom Nuovo Iscritto

    Problema urbanistico

    Fatto, grazie ancora
     
  19. Adriano Giacomelli

    Adriano Giacomelli Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Massimo Ingegnere Lusetti si è prodigato molto e con estrema competenza! Credo che il minimo che possiamo fare, per ringraziarlo, è attribuirgli un "Mi Piace" che sicuramente non lo ricompensa ma lo appaga dell'impegno proferito. Ecco, propit.it è questo, vi sono persone competenti, che riescono a ritagliare un po' del loro tempo tra i loro gravosi impegni di lavoro o tra le loro meritate ferie di Ferragosto. Diamo a tutti, sempre, generosamente un "Mi Piace" !
     
    A Massimiliano Lusetti e maidealista piace questo messaggio.
  20. Massimiliano Lusetti

    Massimiliano Lusetti Membro dello Staff

    Facendo un po' d'ordine sembra che nel 1985 (collegato con il progetto presentato in comune) sia stato presentata in catasto una variazione palnimetrica e frazionamento contestuale viene anche integrata la planimetria del piano primo... quindi dovresti avere a tua disposizione il modello D1 ( potresti verificare in catasto o presso il tecnico che lo ha presentato all'epoca) e trovare sempre al catasto il documento storico e la planimetria storica e li vedere quale è stata la planimetria presentata.
    La tua planimetria presentata nel '91 è sicuramente successiva ai lavori e quindi suppongo che in tale data dovresti trovare un documento per autorizzazione in comune. Contatta il tecnico che ha eseguito tale variazione al catasto e verifica con lui se ha presentato qualcosa in comune.
    Se anche questa strada non da alcun risultato mi pare inevitabile constatare l'abuso.
    Per sanare l'abuso il tecnico da te incaricato deve verificare in primis se ai tempi della perpetrazione dell'abuso ( è documentata dagli atti catastali anno 1991) era possibile ottenere regolare autorizzazione. Se così fosse la pratica potrebbe avere una risoluzione.idem verificare se allo stato attuale è possibile ottenere autorizzazione per i lavori fatti abusivamente allora. Quindi questo significa verificare se è possibile ottenere un'autorizzazione in sanatoria ( E' molto cara in pratica ti costa il doppio del valore venale dei mq abusivi realizzati). Fatti due conti in tasca se non ti convenga demolire direttamente.
    Se così non è, stante l'inesistenza di adire ad un condono edilizio allo stato attuale l'unica cosa che può essere fatta legalmente è demolire la parte abusiva. Anzi il Comune deve a questo punto (se è stato accertato dal tecnico l'abuso) procedere d'ufficio ad intimare la demolizione di quanto realizzato abusivamente e non sanabile.
    Poichè tu hai acquistato e ufficiali pubblici non hanno rilevato le manchevolezze dell'immobile acquistato ma ne hanno verificato lo stato di fatto all'atto della vendita corrispondente alla realtà attuale (possono essere tutti chiamati in causa).
    Penso sarebbe anche utile chiamare in causa il Comune stesso poichè non ha provveduto a controllare il territorio onde prevenire gli abusi visibili alla luce del sole e quindi chiedergli i danni per quanto in via indiretta lo stesso comune ti ha causato essendo provato i lfatto che tu non hai eseguito l'abuso ma che tu hai comprato un edificio abusivo e che il comune non te lo ha segnalato prima... ( questa è solo un'idea da verificare con un legale che si occupa di pratiche urbanistiche) Infatti ultimamente è sempre più frequente imbattersi in questo tipo di controlli incrociati che creano un danno al cittadino e non tengono in considerazione che le colpe dell'abuso sono anche ascrivibili alla mancanza di controllo da parte del comune negli anni precedenti a questo giro di vite. Sicuramente è una strada tortuosa e difficile da seguire ma penso molto interessante... un parere legale in tal senso sarebbe utile.... ciediamo a chi di ciò si occupa qui nel forum!
     
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