Proroga della scadenza tra compravendita e rogito

[blueskyland82]

Buongiorno, avrei una domanda relativamente alla stipula del preliminare per l'acquisto di una casa.

In data 11 maggio ho firmato il preliminare che prevede che il rogito venga compiuto entro il 29 giugno.
Prremetto che tale data è stata scelta dal venditore per motivi personali e che comunque, a parte verbalmente, da nessuna parte è indicato che la data è tassativamente quella indicata sull'accordo.
Purtroppo a causa dei tempi per ottenere il mutuo potrebbe capitare che si sfori di alcuni giorni per cui mi chiedo se esiste un tempo di intervallo per "ritardo tecnico" (come accennato dal personale dell'agenzia immobiliare che sta seguendo la pratica) o se tale intervallo è semplicemente relativo alla possibile "messa in mora" da parte del venditore nel caso non riusciamo a concludere il rogito nella data prevista.
E' possibile avere un chiarimento in merito? Più che altro la preoccupazione è per la caparra versata che non so se nel caso di ritardo possa essere comunque persa.
Potreste aiutarmi?

Vi ringrazio molto!

 

[Salvatore Schiavone]

Solitamente il termine indicato nel preliminare per la stipula del definitivo non è "essenziale" ai sensi dell'art. 1457 c.c., nel senso che non comporta la risoluzione di diritto del contratto.
Pertanto, se il venditore vorrà liberarsi del contratto e trattenere la caparra dovrà:
1) inviarti una lettera con racc. a/R con cui ti intima la stipula del rogito entro e non oltre, ad esempio, 15 giorni (lettera di messa in mora);
2) decorso inutilmente quest'ultimo termine, dovrà inviarti una seconda racc. per comunicarti che intende recedere dal contratto e trattenere la caparra;
3) fino a quando il venditore non avrà esercitato per iscritto il suo diritto di recesso, il preliminare non potrà considerarsi risolto e il venditore avrà l'obbligo di stipulare il rogito.

La scadenza di un termine comporta la risoluzione del contratto (in questo caso del preliminare) quando è giuridicamente qualificabile come "essenziale". Affinché un termine possa è "essenziale" quando nel contratto si è convenuto che l'atto debba essere compiuto "entro e non oltre il ......"

 

[Salvatore Schiavone]

Non considerare l'ultimo periodo: è un refuso

 

[Ennio Alessandro Rossi]

Tenga conto di questa (nel suo caso importante) sentenza e dell’art.1385 che si allegano in calce
Trattenere la caparra fa rinunciare al giudizio -CORTE DI CASSAZIONE - SEZIONI UNITE CIVILI - SENTENZA N. 553 DEL 14 GENNAIO 2009

Le Sezioni unite civili della Cassazione, con la sentenza n. 553 del 2009, hanno chiarito che, l'art. 1385 c.c., in caso di inadempimento contrattuale, pone un'alternativa precisa: la parte non inadempiente, cioè, può decidere se recedere dal contratto e trattenere la caparra ricevuta ( o esigere dall'altra il doppio di quanto versato) oppure chiedere giudizialmente la risoluzione del contratto e il risarcimento danni. Tali rimedi, precisa la Corte, sono alternativi ed infungibili e si pongono in termini di assoluta incompatibilità strutturale e funzionale, di modo che la scelta dell'uno preclude il ricorso all'altro.
CORTE DI CASSAZIONE - SEZIONI UNITE CIVILI - SENTENZA N. 553 DEL 14 GENNAIO 2009

Art.1385 codice civileSe al momento della conclusione del contratto una parte dà all’altra, a titolo di caparra, una somma di danaro o una quantità di altre cose fungibili, la caparra, in caso di adempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta. Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l’altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra; se inadempiente è invece la parte che l’ha ricevuta, l’altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra. Se però la parte che non è inadempiente preferisce domandare l’esecuzione o la risoluzione del contratto, il risarcimento del danno è regolato dalle norme generali“.

 

[alegigia]

siccome mi trovo in una situazione simile provo a esporre qui il mio problema:
data prevista per il rogito e riportata su preliminare registrato: entro e non oltre il 31 maggio
la parte venditrice a fine aprile mi chiede di posticipare al 6 giugno in modo da riuscire a traslocare nella sua nuova abitazione, io accetto (non abbiamo messo nulla per scritto visto che si trattava solo di pochi giorni) e fisso il rogito dal notaio per il 6 giugno
oggi 27 maggio mi chiama il notaio (la venditrice non ha avuto nemmeno l'educazione di chiamarmi personalmente...) per avvisarmi che la parte venditrice ha avuto problemi con la banca per il mutuo della sua nuova casa e quindi non riuscirà a rogitare per il 6 giugno, mi chiede quindi di spostarlo ancora di un paio di settimane.
PREMESSO CHE:
-contando di traslocare entro fine giugno ho dato la disdetta dell'affitto del mio attuale appartamento
-se si rogitasse per ipotesi il 20 giugno, non riuscirei fisicamente a traslocare ed arredare entro fine mese quindi dovrei stare in affitto un mese in più
- fortunatamente la proprietaria, non ha ancora trovato un nuovo affittuario e mi lascerebbe ancora l'appartamento pagandole ovviamente un'altro mese d'affitto (400 euro)
-ovviamente non voglio perdere l'appartamento che ho acquistato perchè ho già ordinato tutti i mobili.....
DOMANDA:
-cosa posso fare per farmi risarcire il mese in più di affitto che mi tocca pagare??
-ho letto che in questi casi per tutelarsi ci sarebbe da mandare una raccomandata di diffida o di messa in mora, quale delle due fa al caso mio?
aiutatemi perchè non vorrei che passato il termine del preliminare (31 maggio) non avendo fatto alcuna comunicazione scritta del rogito io la prendessi in quel posto......
grazie 1000