Recesso anticipato da parte del locatore

[uva]

posso trattenere la caparra

Sì, puoi trattenere il deposito cauzionale

Distinguerei 2 casi:

1) Accetti la disdetta dell'inquilino.
Puoi trattenere la cauzione se non rispetta il preavviso.
Se nel contratto di locazione è stabilito un preavviso a carico del conduttore di 6 mesi come previsto dalla legge e lui va via dopo 3 mesi, puoi compensare i 3 mesi mancanti con le 3 mensilità di deposito cauzionale.
A condizione che in quei 3 mesi l'immobile rimanga sfitto.

2) Non accetti la disdetta dell'inquilino.
Glielo comunichi con raccomandata ar e quando va via non gli restituisci il deposito cauzionale.
Lui potrebbe intentare una causa contro di te, nel qual caso esporrai le tue ragioni al giudice. Ma è poco probabile che un ex inquilino proceda legalmente sostenendo dei costi e rischiando di non ottenere nulla.

 

[tatabis]

Il preavviso secondo le indicazioni contrattuali era di tre mesi, la disdetta è correttamente datata 31 ottobre ma mi è arrivata il 15 novembre; lascia la casa oggi; In sostanza la disdetta è stata rispettata ma non è valida a parte la sostanza neanche nella forma, me lo confermi?

 

[uva]

Il preavviso secondo le indicazioni contrattuali era di tre mesi

Sei sicuro che nel vostro contratto c'è scritto che il conduttore può recedere anticipatamente soltanto quando ricorrono gravi motivi?

Lo chiedo perché sovente si deroga a quanto prescrive la l. 431/1998: si limita il preavviso a 3 mesi (invece di 6) e non si richiede che il conduttore debba motivare la sua disdetta.

 

[uva]

la disdetta è correttamente datata 31 ottobre

Non rileva la data della disdetta, ma quella in cui l'hai ricevuta. O, se eri assente quando è arrivata la raccomandata, il giorno in cui il postino ha lasciato l'avviso di giacenza nella tua cassetta delle lettere.

Se quel giorno è

il 15 novembre

i 3 mesi di preavviso scadono il 15 febbraio.

Supponendo che l'inquilino abbia già pagato il mese di gennaio, se va via il 1° febbraio puoi trattenere dal deposito cauzionale soltanto mezza mensilità.

Se intendevi non accettare la sua disdetta, avresti dovuto comunicarglielo con raccomandata ar a metà novembre.

 

[tatabis]

Confermo i gravi motivi, riportati espressamente nel contratto.
Va bene, era solo per capire chi sta dalla parte della ragione del torto, poi nessuno cerca problemi. Grazie Uva, superlativa come sempre!

 

[uva]

nessuno cerca problemi

Infatti l'inquilino che recede non deve creare problemi.
Quando il locatore riceve la disdetta può iniziare le visite nell'immobile per la ricerca di un nuovo conduttore, o di un acquirente se intende venderlo. Le modalità (frequenza e orari degli appuntamenti) sono stabilite in un'apposita clausola contrattuale.
Purtroppo non tutti gli inquilini sono collaborativi.

 

[maxbiag]

Se il locatore (= il proprietario) non accetta il recesso anticipato del conduttore, deve comunicarglielo con raccomandata ar intimandogli di pagare i canoni di locazione fino alla scadenza contrattuale.

E' molto probabile che lui andrà via comunque e non pagherà più nulla.
Allora il locatore dovrà iniziare una causa in modo che il giudice stabilisca quanto deve pagare l'inquilino.

Se continua a non pagare, il locatore dovrà procedere con decreto ingiuntivo e, in mancanza di pagamento spontaneo, successivi pignoramenti.
Sempre che si riesca ad individuare cosa pignorare: non è facile quando l'inquilino si trasferisce altrove, cambia lavoro, non ha redditi/beni facilmente aggredibili.

Il problema, secondo me, non è quanto può costare all'inquilino la disdetta non motivata. Ma quanto costa al locatore in termini di spese legali e tempo perso se alla fine non riuscirà a recuperare i canoni per gli anni successivi.

Volendo destinare quell'immobile alla locazione, meglio accettare la disdetta anticipata dell'inquilino, rientrarne in possesso, e cercare un nuovo conduttore.

 

[Clematide]

Il preavviso secondo le indicazioni contrattuali era di tre mesi, la disdetta è correttamente datata 31 ottobre ma mi è arrivata il 15 novembre; lascia la casa oggi

Sul piano del buon senso si può anche soprassedere dal contestare le mancate ragioni gravi del conduttore per il recesso anticipato (non si tratta di una disdetta alla scadenza volta a impedire il rinnovo).

L’importante è che tu abbia tutto il tempo necessario per trovare, magari tramite un’agenzia immobiliare, un nuovo inquilino.

Detto questo, è bene, però, che tu chiarisca all’inquilino che il recesso anticipato da un contratto agevolato con preavviso minimo di tre mesi, va inteso come tre mensilità intere, decorrenti dal momento in cui il locatore riceve la raccomandata.

Se il tuo contratto è un agevolato standard, non pasticciato, e riproduce fedelmente il modello ministeriale, la metrica del canone è scandita da un numero di “rate eguali anticipate”, ciascuna con una propria scadenza (di regola entro i primi giorni del mese).

È quindi del tutto irrilevante che la raccomandata sia stata ricevuta il 15 novembre, se il canone è dovuto, ad esempio, entro il giorno 2 del mese: quella è la scadenza che conta.

Non solo. Il fatto che tu abbia ricevuto la raccomandata il 15 novembre non implica affatto che il contratto si estingua automaticamente tre mesi dopo, anzi, il recesso potrebbe produrre effetti anche dopo quattro, cinque mesi o oltre, se la raccomandata non indica una data precisa.

La mensilità non è frazionabile a giorni, salvo espressa clausola contrattuale che preveda il pagamento proporzionale del canone in caso di recesso anticipato, clausola che il contratto-tipo agevolato non contempla.

Ovviamente l’inquilino è libero di liberare l’alloggio anche oggi, 2 febbraio, ma ciò non lo esonera dal pagamento dell’intera mensilità di febbraio.

 

[tatabis]

Tutto chiaro, mi verrebbe da dire...e poi si lamentano che tutti si lanciano negli affitti brevi...sua maestà l'inquilino pone e dispone a suo piacimento, avallato da leggi e cavilli...al di là dello sfogo personale, grazie per il prezioso contributo.

 

[DocumentoChiaro]

Contratto a canone concordato 3+2, l'inquilino manda lettera di disdetta al proprietario dopo un anno senza addurre gravi motivi; visto che la normativa non lo consente a quali conseguenze può andare incontro?

Il recesso del locatore non è mai 'libero' come quello dell'inquilino. Bisogna vedere se il contratto cita esplicitamente i motivi dell'Art. 3 della legge 431/98. Se la lettera di disdetta è generica, potrebbe essere nulla.