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  1. maurom

    maurom Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Salve, abito in un condominio di 4 palazzi ed ogni palazzo ha 8 appartamenti, ultimamente un impresario compra un appartamento e ne crea due piu' piccoli. apre una porta nuova sul pianerottolo. non vi racconto i disagi che ha creato, sono 4 mesi di lavori e sembra ancora di stare in un cantiere con operai che alzano polvere e sporcano le scale senza pulire, alcinacci dappertutto etc.. Sta di fatto che: c'e' una nuova porta sul pianerottolo (non ha chiesto nessuna autorizzazione al condominio), non potendo vedere i progetti non sappiamo se le acque sporche siano incanalate sulle acque pulite (è il dubbio della proprietaria che ci abita sotto) poi ancora non è stato affrontato tutta la problematica alle cassette della posta o citofoni (una in piu) . insomma cosa consigliate di fare, richiedo un'assemblea straordinaria? oppure scrivo all'amministratore per avvertirla che c'e' una nuova porta? (l'amministratore lo sa ma ha detto ad un condomino che l'impresario lo puo' fare.....!!!!???)
    Cosa mi consigliate di fare?
    Come sempre vi ringrazio in anticipo.
     
  2. Alessia Buschi

    Alessia Buschi Membro dello Staff Membro dello Staff

    Professionista
    Ciao,
    L'amministratore ha ragione, poteva farlo.
    Art. 1102 (Uso della cosa comune)
    Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa. Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso.

    Solo se ha leso i diritti degli altri condomini o i lavori non sono stati eseguiti a regola d'arte o c'è una difformità o il regolamento di condominio lo vieta, allora l'assemblea può richiedere il ripristino allo stato originario.
    Sarà cura dell'amministratore provvedere ad inserire una nuova cassetta della posta e inserire il nome sul citofono.

    Perchè la signora ha il dubbio che le acque nere siano state confluite in quelle chiare?
     
    A salvo cervino e piace questo messaggio.
  3. salvo cervino

    salvo cervino Nuovo Iscritto

    SAREBBE INTERESSANTE UNA RISPOSTA IN TAL SENSO! Signora ci ragguagli!
    Saluti
    Salvo
     
  4. maurom

    maurom Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    grazie Alessia,
    ultima domanda: il nuovo citofono e la nuova cassetta postale è a carico del nuovo proprietario?
    giusto e non di tutti.

    Aggiunto dopo 1 :

    Ciao Salvo,
    in realtà sembra sia stato verificato e sistemato. comunque il tutte le tubature del bagno sono esattamente dall'altro lato della casa (in questo caso dall'altro appartamento) e inizialmente si era effettivamente attaccato alle tubature sbagliate.

    Aggiunto dopo 4 minuti :

    Altra domanda, nelle scale l'impresario ha effettuato diverse modifiche senza ripristinare ad esempio la pittura su una parete intera (ha effettuato la pittura solo sulla parte che ha toccato e si vede la differenza) le porte sono diverse da quelle degli altri condomini; posso pretendere che non vengano immessi citofoni aggiuntivi o cassette postali aggiuntuive? (quelle esistenti sono tutte uguali)
    Possiamo pretendere l'immediato ripristino senza aspettare chissù quanti mesi.....?
    L'assemblea straordinaria se richiesta da me è a mie spese?
     
  5. Alessia Buschi

    Alessia Buschi Membro dello Staff Membro dello Staff

    Professionista
    Ciao,
    la cassetta del posta, essendo un bene individuale, se la paga chi la mette, ma bisogna fare una differenza:
    se il casellario è 1 per tutti, ovvero un box rettangolare contenente tutte le cassette ed è condominiale, per aggiungerne una nuova o sostituirlo del tutto occorrerà una delibera adottata a maggioranza e la spesa verrà ripartita fra tutti in egual misura.

    Per il citofono, essendo costituito sia da parti privati che condominiali, bisognerebbe vedere comunque se sia possibile aggiungere un ulteriore pulsante o sostituirlo del tutto.
    La spesa per la sostituzione va suddivisa fra i condomini, in parti uguali e viene determinata dividendo la spesa totale non per il numero delle unità immobiliari servite dall’impianto ma per il numero di allacciamenti, ovvero se un condomino ha due pulsanti partecipa in misura doppia.

    Si.
    L'assemblea straordinaria, può essere convocata dall'amministratore o richiesta da almeno 2 condomini che rappresentino 1/6 del valore dell'edificio. Decorsi i 10 giorni dalla richiesta, i condomini possono provvedere direttamente alla convocazione se l'amministratore non ha provveduto.
    Se nel preventivo presentato dall'amministratore in fase di nomina, era scritto che le eventuali assemblee straordinarie, avevano un costo, allora le dovete pagare, ma tutti per millesimi.
     
    A salvo cervino piace questo elemento.
  6. maurom

    maurom Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Scusami Alessia,
    pero' il condominio e la scala sono formati da 8 appartamenti.
    Viene un impresario e di un appartamento ne fa due.

    oltre al fatto che mi devo star zitto non è mica giusto e normale che devo pagare un citofono che funziona e una cassetta postale in regola perchè lui fa un appartamento in piu'.

    Sarebbe giusto e normale che chi ha fatto un altro appartamento si accolli la spesa della cassetta postale e del citofono; è un suo problema e non nostro altrimenti possiamo dire che il citofono e la cassetta postale non si tocca.

    poi vorrei affrontare con te la problematica che lui apre una porta sul pianerottolo.
    Secondo me sta usando una cosa comune e poi ti dico una cosa, possiedo un sottotetto nello stesso palazzo mica posso aprire una finestra che da sul giardino senza chiedere niente?
    e' la stessa identica situazione.
     
  7. salvo cervino

    salvo cervino Nuovo Iscritto

    NON E' LA STESSA IDENTICA SITUAZIONE e poi spiegami un po come fai ad aprire una finestra nel sottotetto che da sul giardino che si trova quota 0,00 ed il tetto ben più in alto, con una angolazione rispetto al piano del giardino di almeno -130°.

    Aggiunto dopo 3 minuti :

    Se Alessia dice che si può fare, si può punto e basta; quando dialoghi con lei sappi che é uno dei pilastri del sito esperta in faccende condominiali, io personalmente la trovo oltre che preparata di una chiarezza espositiva da fare invidia a chiunque.
    Ciao Alessia! Quando ce vo ce vo!
    Salvo
     
  8. Alessia Buschi

    Alessia Buschi Membro dello Staff Membro dello Staff

    Professionista
    Ciao Mauro2007,
    perdonami è colpa mia che non i sono spiegata bene.

    Art. 1102 (Uso della cosa comune)
    Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa. Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso.

    Art. 1117 (Parti comuni dell' Edificio)
    Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo:
    1) il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune;
    2) i locali per la portineria e per l'alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri simili servizi in comune;
    3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all'uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini.

    Sentenza di Corte di Cassazione n. 15379 del 22 luglio 2005
    L'installazione di una porta sul pianerottolo comune da parte di un condomino, in corrispondenza della sua proprietà esclusiva, è legittima, a condizione che le dimensioni e la struttura del manufatto non portino ad una diminuzione rilevante della facoltà di godimento spettanti agli altri condomini della relativa parte comune. Inoltre la porta non potrà essere installata se la sua installazione non rispetta il decoro architettonico dell'edificio.

    Ovviamente questo signore, dovrà poi ripulire e ritinteggiare il muro del colore preesistente.

    Se il nuovo condomino vuole mettere una cassetta della posta in più e un citofono è un suo diritto sempre in base all'art. 1102 cc., ed è ovvio che provvederà lui stesso a pagare.
    La mia voleva essere solo una precisazione, in quanto molti condomini usano il casellario dove le cassette sono uguali per tutti e sono condominiali, di solito c'è sempre lo spazio per aggiungerne un'altra purchè sia uguale a quelle preesistenti, altrimenti verrebbe una schifezza.
    Stesso discorso per il citofono.
     
  9. maurom

    maurom Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    scusatemi,
    io scrivo a questo sito per saper di argomenti che non conosco. Salvo, il tuo commento è fuori luogo. forse è meglio che non ti inserisci negli argomenti. Grazie salvo per rimanerne fuori, anche perchè i tuoi commenti portano fuori la discussione stessa.
    Cara Alessia,
    pero' il condominio e la scala sono formati da 8 appartamenti.
    Viene un impresario e di un appartamento ne fa due.
    oltre al fatto che mi devo star zitto non è mica giusto e normale che devo pagare un citofono che funziona e una cassetta postale in regola perchè lui fa un appartamento in piu'. Sarebbe giusto e normale che chi ha fatto un altro appartamento si accolli la spesa della cassetta postale e del citofono; è un suo problema e non nostro altrimenti possiamo dire che il citofono e la cassetta postale non si tocca. giusto?


    Poi mi spiego meglio per la finestra del sottotetto:
    lateralmente ad una camera ricavata nel sottotetto al 4° piano , se aperta da verso il giardino (non sul giardino, mi scuso per non esser stato chiaro) quindi se questo impresario crea una porta nuova sul pianerottolo perchè da un appartamento (destinazione uso) ne fa due (cambia la destinazione d'uso?) la mia è una domanda provocatoria ...allora io posso fare una finestra nel sottotetto??!?!? se nessuno dice nulla.
    ti ringrazio in anticipo Alessia. non metto in dubbio cio' che scrivi ma sono abituato ad andare in fondo agli argomenti magari ponendo domande provocatorie affinchè sia piu' ampia la mia conoscenza (come dire faccio l'avvocato del diavolo); Leggi Tutto cliccando su: Richiesta assemblea straordinaria Condominio
     
  10. salvo cervino

    salvo cervino Nuovo Iscritto

    OBBEDISCO! e chiudo delicatamente la porta.
    Saluti
    Salvo
     
  11. Alessia Buschi

    Alessia Buschi Membro dello Staff Membro dello Staff

    Professionista
    Ciao Mauro2007,

    Non è questione che devi stare zitto. In un condominio, come in tutte le cose, ci sono delle regola da rispettare, queste regole sono dettate dal Codice Civile, dal regolamento di Condominio se c'è, e in ultimo da tanto, tanto buon senso.
    L'art. 1102 cc. stabilisce che ogni condomino, può servirsi della cosa comune purchè non ne alteri la destinazione del bene e consenta agli altri di farne parimenti uso, questo vuol dire, che un domani se ti dovesse servire, anche tu o gli altri potete fare la stessa cosa.

    La spesa per una nuova cassetta la paga chi la mette, quindi lui e lo stesso dicasi per il citofono, pagherà lui l'intervento del tecnico che provvederà ad inserire un nuovo filo interno e un nuovo pulsantino, ma non potete impedirglielo, sempre ai sensi dell'art. 1102 cc.

    Per quanto riguarda il sottotetto, ti posto quì sotto sia la normativa che lo regola sia una recente sentenza di corte di cassazione.

    Per sottotetto deve intendersi «un ambiente situato sotto il tetto che ha funzioni di isolamento termico dell’ultimo piano dell’edificio; in alto è limitato dalla struttura del tetto e verso il basso dal solaio o dalle volte che coprono l’ultimo piano dell’edificio» . Il sottotetto può essere abitabile o non abitabile. Nel primo caso viene chiamato camera a tetto, nel secondo soffitta (quando è accessibile) o palco morto (quando è inaccessibile).
    Il sottotetto di un edificio può considerarsi pertinenza dell’appartamento sito all’ultimo piano solo quando assolva alla esclusiva funzione di isolare e proteggere l’appartamento stesso dal caldo, dal freddo e dall’umidità mediante la creazione di una camera d’aria, non anche quando abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo (es. deposito, stenditoio): in quest’ultima ipotesi l’appartenenza deve essere determinata in base al titolo e, in mancanza, poiché il sottotetto non è compreso nel novero delle parti comuni dell’edificio essenziali per la sua esistenza o necessarie all’uso comune, la presunzione di comunione si rende applicabile solo quando il sottotetto risulti oggettivamente destinato, anche soltanto in via potenziale, all’uso comune o all’esercizio di un uso comune (Cass. 9-10-1997, n. 9788).
    Il condòmino che trasformi il sottotetto di sua proprietà esclusiva in vani abitabili «non deve agli altri condòmini nessuna indennità e non è nemmeno obbligato ad accettare la revisione della tabella millesimale, a nulla rilevando il fatto che le opere effettuate siano oppure no illegittime nei confronti della pubblica amministrazione in relazione agli strumenti urbanistici vigenti». La trasformazione, tuttavia, non è consentita ove sia espressamente vietata dal regolamento di condominio di natura contrattuale. In tal caso gli altri condòmini possono agire al fine di ottenere il ripristino della situazione originaria. La trasformazione del sottotetto in vani abitabili può essere inoltre impedita laddove possa causare danni alle parti comuni o ad altre proprietà esclusive, o comprometta la sicurezza dello stabile o, infine, impedisca agli altri condòmini di fare uso di parti comuni dell’edificio secondo il loro diritto.
    Nell’ambito dei limiti su esposti, il proprietario esclusivo del sottotetto ha inoltre il diritto di sopraelevare, di aprire finestre, costruire abbaini, impiantare comignoli.

    Consiglio di Stato, Sentenza n. 2546 del 4 maggio 2010
    Il condomino, proprietario del piano sottostante al tetto comune, può aprire su di esso abbaini (nella specie dotati di balconi) e finestre - non incompatibili con la sua destinazione naturale - per dare aria e luce alla sua proprietà, purché le opere siano a regola d'arte e non pregiudichino la funzione propria di copertura del tetto, né ledano i diritti degli altri condomini sul medesimo.

    (Nella specie la S.C. ha confermato la sentenza di merito che aveva affermato la legittimità delle opere, rilevando che non era stata fornita alcuna prova di un impedimento a un diverso utilizzo del tetto da parte dei condomini, né di un particolare persistente uso del tetto stesso incompatibilie con le opere eseguite, le quali mantenevano protette le parti sottostanti e non arrecavano pregiudizio al deflusso delle acque meteoriche)

    P.S. Salvo Cervino è intervenuto in mia difesa, perchè pensava che avessi messo in dubbio le mie parole. Quando lui ha scritto: "Se Alessia dice che si può fare, si può punto e basta" , è perchè più volte ho risposto in tal senso citando la sentenza che ti ho postato prima.
    :daccordo:
     
  12. maurom

    maurom Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Grazie mille adesso è molto piu chiaro e limpido. insomma l'unica cosa che devo andare a guardare è il regolamento del condominio , magari c'e' scritto che non si puo' aprire ulteriori porte.....

    per le cassette postali e citofoni quindi (che sono proprio come hai detto uniche a forma rettangolare) il nuovo condomino che ne ha diritto ha l'obbligo di mettere uguale o cambiare a sue spese tutto. giusto?
    cio' non puo' mica mettere un bottone con scritto il suo nome sul citofono o inserire una cassetta postale diversa , giusto?
     
  13. Alessia Buschi

    Alessia Buschi Membro dello Staff Membro dello Staff

    Professionista
    Se avete il regolamento di condominio contrattuale, lo trovi allegato al rogito.

    Il nuovo condomino deve adeguarsi a mettere una cassetta identica a quelle già esistenti.
    Si può farlo a sue spese.
     
  14. maurom

    maurom Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Grazie. sei stata molta chiara ed utile. mi scuso anche con Salvo ma il mio obiettivo era quello di capire ed avevo individuato in Alessia la persona che mi dava risposte alle mie domande e dubbi.
    grazie ancora e buona giornata a tutti.
     
    A Alessia Buschi piace questo elemento.
  15. Alessia Buschi

    Alessia Buschi Membro dello Staff Membro dello Staff

    Professionista
    :daccordo:
     
    A piace questo elemento.

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