kRel

Membro Junior
Proprietario Casa
Buongiorno . . .

Sono usufruttuario di un appartamento in condominio che si trova costretto al rifacimento - urgente - del tratto di fognatura dallo stabile alla rete fognaria comunale.
Il tratto in questione è risultato essere di proprietà del condominio, di conseguenza il costo dei lavori sarà suddiviso tra i condomini secondo millesimi di proprietà.

Vorrei capire se tale rifacimento deve considerarsi ordinario oppure straordinario, di conseguenza capire se le spese rivenienti per questa ricostruzione sono a mio carico in qualità di usufruttuario, oppure sono a carico del nudo proprietario.

Il verbale di assemblea non cita la parola "straordinaria" di conseguenza l'assemblea appare essere "ordinaria".

Inoltre dal primo risultato che ho trovato su internet scrivendo "interventi-edilizi-ancona/rifacimento-fognatura" (non so se posso postare il link), il rifacimento del tratto fognario - che verrà fatto senza modificare il percorso della fognatura, o le dimensioni delle tubazioni - ricadrebbe come attività di manutenzione ordinaria.

Nel caso in cui le opere da realizzare sono di riparazione e/o sostituzione delle canalizzazioni fognarie (tubazioni) senza apportare modifjche al percorso o alle dimensioni delle tubazioni ricadono come attività edilizia libera in manutenzione ordinaria (nessuna domanda da presentare). Rientrano nella manutenzione ordinaria anche i lavori necessari per rimuovere le ostruzioni nelle fognature (pulizia e manutenzione di fognature intasate), sostituzione di tubature rotte,danneggiate senza modificarne le dimensioni e caratteristiche preesistenti.
Nel caso in cui le opere da realizzare sono di nuovi allacciamenti o rifacimento di fognature esistenti con modifjche del percorso e/o delle caratteristiche preesistenti (modifiche del percorso, modifiche del dimensionamento delle tubazioni e dei pozzetti, etc) tali opere ricadono come manutenzione straordinaria e per realizzare tali opere occorre presentare la domanda Cila (Comunicazione inizio lavori asseverata). Se per l'esecuzione delle opere di manutenzione straordinaria sono previste più di un impresa esecutrice, anche non contemporaneamente, occorrerà allegare alla domanda CILA, la notifica preliminare (Art. 99 del D.Lgs 81 /2008 e s.m.i.) e spedirla agli organi territorialmente competenti (ASUR e Direzione provinciale del lavoro). Inoltre bisognerà nominare il Coordinatore per la sicurezza in fase di progettazione ed esecuzione delle opere che a sua volta predisporrà il PSC Piano di sicurezza e coordinamento.

Qualcuno può confermare o smentire ?

Un cordiale saluto a tutti.
 

Luigi Criscuolo

Membro Storico
Proprietario Casa
dal punto di vista dei permessi edilizi il lavoro rientra nel novero degli interventi di manutenzione ordinaria (anche il rifacimento dell'imbiancatura delle facciate è considerato un intervento di manutenzione ordinaria). Quindi giustamente se non si cambia percorso, dimensioni ecc... della condotta per il Comune il lavoro è di manutenzione ordinaria.
Dal punto di vista amministrativo del patrimonio di proprietà i lavori di rifacimento completo della tubazione fognante è un intervento di straordinaria manutenzione, come la pitturazione delle facciate.
In sostanza i criterio di distinzione tra lavori di ordinaria/straordinaria manutenzione non è lo stesso: per il comune tutto è ordinaria manutenzione tranne i lavori che incidono sulla stabilità del fabbricato e sul cambiamento di volumetria.
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
Il verbale di assemblea non cita la parola "straordinaria" di conseguenza l'assemblea appare essere "ordinaria"

Premesso che l'unica assemblea condominiale "ordinaria" è quella annuale in cui si deve approvare il Bilancio...non è la "natura" dell'assemblea a determinare se un lavoro sia manutenzione ordinaria piuttosto che straordinaria.

Dal punto di vista "civile" la distinzione è in funzione del tipo di lavoro: è "ordinario" solo ciò che viene ripetuto ciclicamente anche più volte nello stesso anno di gestione (esempio pulizie parti comuni).
Ti sembra che si sostituiscano tubature "ad ogni piè sospinto"?

Manutenzione straordinaria.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Se usufruttuari e nudo proprietario non condividono la interpretazione ? Ci sono sentenze “originali”?
 

kRel

Membro Junior
Proprietario Casa
Buongiorno e grazie a tutti.

Scusate il ritardo della risposta.

Ho compreso perfettamente la distinzione. La spiegazione peraltro appare logica e corretta da un punto di vista legale.

Mi necessitava la spiegazione - successivamente comunicata anche dall'amm.re - per avere tranquillità e sicurezza nel comunicare all'usufruttuario la decisione assembleare e le relative spese che pur sensibili non sono drammatiche.

Quindi, di nuovo grazie.

Se usufruttuari e nudo proprietario non condividono la interpretazione ? Ci sono sentenze “originali”?
Nello specifico rifacimento tratta fognatura non credo che sia necessario cercare sentenze, che forse non ci sono, penso sia necessario solo il buon senso delle parti e la volontà di cercare spiegazioni come ho fatto io. In ogni caso, come ho riportato più su l'amministratore, pir confermando la "normalità" dell'assemblea ha confermato la straordinarietà dei lavori.
Se poi trattasi di altra tipologia di lavori, prova a postare con più completezza, magari ti verrà fornita una risposta ufficiosa ma non "ufficiale" :)

Saluti
 

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