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maujack

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Proprietario Casa
Salve, dobbiamo rifare il tetto di una parte di condominio. Questo tetto serve a copertura totale di una unità, che si trova al primo e unico piano. Al pianterreno c'è un portico di proprietà a comunione di 4 condomini, che serve anche per il passaggio per entrare in casa di tutti e 4, quindi compreso quello che ha la proprietà al primo piano. Abbiamo una sola vecchia tabella millesimale che è generale del super-condominio e quindi in questo caso specifico non può essere presa a riferimento. Come si ripartiscono le spese? Non è il caso di 1/3 al proprietario dell'unico appartamento a cui serve da copertura e il resto 2/3 diviso fra gli altri, perché per gli altri 3 serve solo di passaggio e non per dimora. Questo condomino propone 2/5 delle spese a lui e i restanti 3/5 a noi quindi 1/5 per ciascuno degli altri 3. Vi risulta che sia corretto come dice lui, oppure le spese vanno ripartite in altra maniera più onerosa a suo carico? Grazie Maurizio
 

marcanto

Membro Assiduo
Professionista
Assodato che
"Se ......le spese riguardano un tetto che, per la conformazione dello stabile, copre solo una parte dell'edificio o parti di edificio in misura differente, le stesse devono essere ripartite solo tra i condomini proprietari delle unità immobiliari coperte dal tetto. "

Si prende a riferimento la "colonna" delle unità sottostante il tetto in questione......in questo caso nella colonna rientrano anche parti comuni
1) unità che si trova al primo piano:
contribuisce il condòmino in termini millesimali
2) pianterreno con portico di proprietà a comunione:
contribuisce il condominio, ciascuno dei condòmini in termini millesimali

nel secondo caso il condòmino del piano 1° contribuirebbe ancora
in sintesi la proporzione indicata 2/5 e i 3/5, per semplificazione potrebbe essere accettabile., fatto salvo che non ci siano grossi scostamenti nei millesimi di ciascuno

un riferimento
 

Franci63

Membro Storico
Proprietario Casa
A me parrebbe più logico 50% di spesa per ognuno dei due piani.
Quindi lui 4/8 per il primo piano, e poi 1/4 a testa ( lui compreso) , per il portico del piano terra; o qualcosa di simile, comunque più oneroso per lui di quanto proposto.
 

maujack

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
A me parrebbe più logico 50% di spesa per ognuno dei due piani.
Quindi lui 4/8 per il primo piano, e poi 1/4 a testa ( lui compreso) , per il portico del piano terra; o qualcosa di simile, comunque più oneroso per lui di quanto proposto.
Sì, difatti era quello che pensavo io inizialmente. E ancor di più per il fatto che avevo dimenticato di dire, che questo condomino ha anche un'altra stanza di sopra, 3X3 metri che anche questa dovrebbe essere considerata nel calcolo. La cosa migliore a questo punto sarebbe quella di far rifare le tabelle millesimali. Grazie per il Vostro parere
 

vittorievic

Membro Assiduo
Proprietario Casa
In sostanza il tetto serve da copertura ad una unità immobiliare ed ad un portico di proprietà comune a quattro proprietari, compreso il proprietario della unità immobiliare che ha anche un appartamento.
Secondo me la spesa va suddivisa in modo che il proprietario dell'unità immobiliare paghi sia per il valore dell'appartamento e sia per il valore della unità immobiliare coperta dal tetto. Gli altri tre pagheranno solo per il valore delle loro unità immobiliari.
Trovo strano che il condominio abbia delle tabelle millesimali come supercondominio e non come condominio singolo. Come hanno fatto a redigere la tabella millesimale del supercondominio?
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
sia per il valore della unità immobiliare coperta
Se per "unità immobiliari intendi il "portico comune" è corretto.


A me parrebbe più logico 50% di spesa per ognuno dei due piani.
A rigor di logica un "portico comune" vale molto meno di un appartamento quindi la quota a carico di quel proprietario dovrebbe essere ancora maggiore.


Non è il caso di 1/3 al proprietario dell'unico appartamento a cui serve da copertura e il resto 2/3 diviso fra gli altri
No per il motivo che spieghi tu...la norma 1/3-2/3 riguarda le spese di rifacimento di un lastrico solare/terrazzo a livello di proprietà esclusiva.
Il vistro è vun "tetto tradizionale"
Valuterei il porticato comune (se ha la stessa superficie dell'appartamento sovrastante) con un valore pari ad 1/3 (e sarebbe già esagerato).
Ne consegue che 3 proprietari della sola parte comune pagheranno 1/12 mentre il proprietario dell'appartamento pagherà 1/12+8/12.
 

vittorievic

Membro Assiduo
Proprietario Casa
Ne consegue che 3 proprietari della sola parte comune pagheranno 1/12 (a testa) mentre il proprietario dell'appartamento pagherà 1/12+8/12.
questo potrebbe valere se l'edificio fosse a se stante. Ho l'impressione che sia contiguo con il palazzo quindi io userei i valori millesimali degli appartamenti.
 

Franci63

Membro Storico
Proprietario Casa
A rigor di logica un "portico comune" vale molto meno di un appartamento quindi la quota a carico di quel proprietario dovrebbe essere ancora maggiore.
Sono d'accordo; il mio era un esempio di suddivisione da cui partire (diciamo il minimo sindacale), per trovare un compromesso con quello del primo piano che pensa di poter pagare ancora meno ;)
 

maujack

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
In sostanza il tetto serve da copertura ad una unità immobiliare ed ad un portico di proprietà comune a quattro proprietari, compreso il proprietario della unità immobiliare che ha anche un appartamento.
Secondo me la spesa va suddivisa in modo che il proprietario dell'unità immobiliare paghi sia per il valore dell'appartamento e sia per il valore della unità immobiliare coperta dal tetto. Gli altri tre pagheranno solo per il valore delle loro unità immobiliari.
Trovo strano che il condominio abbia delle tabelle millesimali come supercondominio e non come condominio singolo. Come hanno fatto a redigere la tabella millesimale del supercondominio?
Grazie. Le tabelle millesimali furono fatte nei primi anni 80 per tutto il condominio, che oltre al corpo di fabbrica di questa questione ha anche altri 3 edifici attigui. Di questi 3 i restauri sono stati fatti negli anni mentre per questo con il portico il proprietario dell'appartamento sovrastante se ne è sempre strafregato perché aveva un inquilino. Poi da quando questo inquilino la lasciato l'appartamento, il proprietario lo ha messo in vendita. Ma come sappiamo una abitazione disabitata giorno dopo giorno e anno dopo anno va sempre più in malora. Adesso lo vogliono restaurare approfittando dell’occasione del Superbonus – bonus facciate. Per il tetto appunto affermano, credo mal consigliati, che la quota loro spettante sia di 2/5 e 1/5 a testa per gli altri 3 me compreso. E per la facciata, che nel frattempo sta perdendo pezzi creando pericolo a chi passa di sotto, impongono una divisione in 4 quote uguali. Altrimenti dicono, non se ne fa niente! Se applicassimo la unica tabella millesimale relativa a tutto questo mega condominio, la signora che accede alla sua proprietà dal portico, pagherebbe più di tutti perché la sua casa è grandissima, e si sviluppa negli altri edifici attigui. Tengo a sottolineare che ci sarebbero anche altre facciate in questo mega condominio che necessiterebbero un rifacimento. Ma avremmo deciso, perché c’è qualcuno che ha un basso reddito, di fare solo questa facciata che si vede nel fondo di questa foto allegata, e la parete di dietro, in pratica tutto il perimetro di questo condomino diciamo intransigente. Quindi la divisione della spesa delle facciate, fruendo del Bonus 90%in 4 parti uguali a mio parere non sarebbe equa, perché gli stiamo facendo un grosso favore, avendo la casa messa in vendita, e a che prezzo!xxl (11).jpgxxl (13).jpg
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
Adesso lo vogliono restaurare approfittando dell’occasione del Superbonus – bonus facciate
Allora che "si arrangi"....lui rappresey 1 testa e anche se ha molti millesimi non può imporre alcun lavoro.
Faccia una "causa" e poi fra 4 o 5 anni (a superbonus terminato) scoprirà se il Giudice gli riconisce quella quota di spesa "riditta" che vorrebbe avere.
 

alberto bianchi

Membro Storico
Proprietario Casa
A parte la ripartizione dei costi fra "contendenti" (più denti che conti) mi chiedo quanto potrebbe costare una ristrutturazione che rispetti loriginale. Basterebbe un Michelangelo ?
 

vittorievic

Membro Assiduo
Proprietario Casa
Adesso lo vogliono restaurare approfittando dell’occasione del Superbonus – bonus facciate.
Qualora si tratti di interventi da effettuare in ambito condominiale è necessario che gli stessi vengano approvati dall’ assemblea condominiale con le maggioranze previste per le varie attività da effettuare.
A tal fine si possono individuare tre tipologie di interventi, come indicato di seguito.

1) Interventi esclusivamente di tipo estetico, come la sola pulitura e tinteggiatura (cfr. precedente punto a), che possono essere considerati interventi di manutenzione ordinaria (definizione ricavabile dall’art. 3 del D.P.R. 380/2001), per i quali è richiesta dall’art. 1136 del Codice civile, commi 2 e 3:
- in prima convocazione, la maggioranza degli intervenuti all’assemblea con un numero di voti che rappresenti almeno la metà dei millesimi dell’edificio;
- in seconda convocazione, la maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo dei millesimi dell’edificio.

2) Interventi di maggiore entità, quali ad esempio il consolidamento, ripristino o rifacimento di balconi o di altri elementi delle facciate (cfr. precedenti punti b e c), che possono essere considerati interventi di manutenzione straordinaria (definizione ricavabile dall’art. 3 del D.P.R. 380/2001, nonché dall’art. 1136 del Codice civile, comma 4, il quale fa riferimento a “riparazioni straordinarie di notevole entità”), per i quali è richiesta dall’art. 1136 del Codice civile, comma 2:
- sia in prima che in seconda convocazione, la maggioranza degli intervenuti all’assemblea con un numero di voti che rappresenti almeno la metà dei millesimi dell’edificio.

3) Interventi che prevedano anche l’efficientamento energetico
(cfr. precedente punto d), per i quali è richiesta dall’art. 26 della L. 10/1991, comma 2:
- sia in prima che in seconda convocazione, la maggioranza degli intervenuti all’assemblea con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo dei millesimi dell’edificio.

Quindi la divisione della spesa delle facciate, fruendo del Bonus 90%in 4 parti uguali a mio parere non sarebbe equa, perché gli stiamo facendo un grosso favore, avendo la casa messa in vendita, e a che prezzo!
se siete un supercondominio cosa dice il vostro amministratore? Secondo me non è questione di fare un favore ma di applicare la legge sulla suddivisione delle spese che segue il criterio della proprietà e quindi del valore di ciascuna unità immobiliare.

L'edificio ha dei vincoli da parte delle "Belle arti"?

Le tabelle millesimali non hanno scadenza: anzi per cambiarle ci voglio 1000/1000.
 

maujack

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Allora che "si arrangi"....lui rappresey 1 testa e anche se ha molti millesimi non può imporre alcun lavoro.
Faccia una "causa" e poi fra 4 o 5 anni (a superbonus terminato) scoprirà se il Giudice gli riconisce quella quota di spesa "riditta" che vorrebbe avere.
No, no. Tutti vogliamo fare il restauro della facciata, E già che ci siamo con i ponteggi apposti fare anche riguardare il tetto, cosa nella quale siamo tutti d'accordo per non riapporre i ponteggi una volta che la casa sarà venduta e il nuovo proprietario ce lo chiederà. Il problema è come ho detto prima, che questo signore vorrebbe pagare per il tetto 2 /5 e 1/5 per ognuno degli altri 3, me compreso. Come si vede dalla foto questo appartamento ha anche una porzione di casa ad un piano superiore ma per lui non conta. Inoltre afferma che il balconcino in aggetto sul cortile fa parte della facciata, quindi entrerebbe dice lui nei lavori da dividere, dimenticando che questo bene è di accesso esclusivo per lui. Poi dichiara che se non si fa come dice lui, lui non vuole fare niente. Ma bonus o non bonus la facciata come si vede nella foto è parecchio degradata, la minaccia di una caduta di calcinacci è costante, e tutti vogliono realizzare questo progetto. Ma chiacchiera dopo chiacchiera il tempo passa e la scadenza del 31 dicembre si avvicina, salvo proroghe. Grazie
 

maujack

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Qualora si tratti di interventi da effettuare in ambito condominiale è necessario che gli stessi vengano approvati dall’ assemblea condominiale con le maggioranze previste per le varie attività da effettuare.
A tal fine si possono individuare tre tipologie di interventi, come indicato di seguito.

1) Interventi esclusivamente di tipo estetico, come la sola pulitura e tinteggiatura (cfr. precedente punto a), che possono essere considerati interventi di manutenzione ordinaria (definizione ricavabile dall’art. 3 del D.P.R. 380/2001), per i quali è richiesta dall’art. 1136 del Codice civile, commi 2 e 3:
- in prima convocazione, la maggioranza degli intervenuti all’assemblea con un numero di voti che rappresenti almeno la metà dei millesimi dell’edificio;
- in seconda convocazione, la maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo dei millesimi dell’edificio.

2) Interventi di maggiore entità, quali ad esempio il consolidamento, ripristino o rifacimento di balconi o di altri elementi delle facciate (cfr. precedenti punti b e c), che possono essere considerati interventi di manutenzione straordinaria (definizione ricavabile dall’art. 3 del D.P.R. 380/2001, nonché dall’art. 1136 del Codice civile, comma 4, il quale fa riferimento a “riparazioni straordinarie di notevole entità”), per i quali è richiesta dall’art. 1136 del Codice civile, comma 2:
- sia in prima che in seconda convocazione, la maggioranza degli intervenuti all’assemblea con un numero di voti che rappresenti almeno la metà dei millesimi dell’edificio.

3) Interventi che prevedano anche l’efficientamento energetico
(cfr. precedente punto d), per i quali è richiesta dall’art. 26 della L. 10/1991, comma 2:
- sia in prima che in seconda convocazione, la maggioranza degli intervenuti all’assemblea con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo dei millesimi dell’edificio.


se siete un supercondominio cosa dice il vostro amministratore? Secondo me non è questione di fare un favore ma di applicare la legge sulla suddivisione delle spese che segue il criterio della proprietà e quindi del valore di ciascuna unità immobiliare.

L'edificio ha dei vincoli da parte delle "Belle arti"?

Le tabelle millesimali non hanno scadenza: anzi per cambiarle ci voglio 1000/1000.
 

maujack

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
L'edificio ha dei vincoli da parte delle "Belle arti"? Sì, è un edificio tutelato, Come si vede dalle foto fu in tempi antichi la Casa del Podestà e ogni famiglia apponeva il proprio stemma. E fino ai primi anni del '900 sede comunale
 

maujack

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
se siete un supercondominio cosa dice il vostro amministratore? Secondo me non è questione di fare un favore ma di applicare la legge sulla suddivisione delle spese che segue il criterio della proprietà e quindi del valore di ciascuna unità immobiliare.
Essendo un piccolo condominio ci gestivamo senza amministratore esterno. Non essendoci niente da gestire, salvo svuotatura pozzo nero, finora abbiamo retto così, in pratica l'amministratore ad interim ero io. Però adesso ci stiamo muovendo per fare dirimere tutte queste questioni da uno esterno, ovviamente pagato. E lo dovremo fare se vogliamo avere accesso alla cessione del credito per fare questi lavori.
 

chiacchia

Membro Senior
Proprietario Casa
Scusa anche se hai postato una foto non è che possiamo capire tutto, il portico come lo usate, da dove entra il proprietario di quella casa e dove entrano gli altri, se quel portico non ci fosse gli altri potrebbero entrare in cassa loro? nel senso se non ci fosse il portico ci sarebbe uno spazio vuoto gli altri entrerebbero sempre in casa loro?
poi ti spiego il motivo di queste domande.
 

maujack

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Scusa anche se hai postato una foto non è che possiamo capire tutto, il portico come lo usate, da dove entra il proprietario di quella casa e dove entrano gli altri, se quel portico non ci fosse gli altri potrebbero entrare in cassa loro? nel senso se non ci fosse il portico ci sarebbe uno spazio vuoto gli altri entrerebbero sempre in casa loro?
poi ti spiego il motivo di queste domande.
Grazie. Tutti e 4 i condomini DEVONO entrare attraverso il portico. Uno al piano terra attraverso quella porta sulla destra, e poi da quella porta che si vede al centro
noi 3, fra cui questo condomino proprietario dell'appartamento di sopra con il balconcino. Quindi il portico è a comunione di 4
 

chiacchia

Membro Senior
Proprietario Casa
Ti ho fatto quella domanda per un motivo semplice, se il portico è la proprietà che ci sta sopra non esisterebbero voi entrereste ugualmente nelle vostre case giusto? ok questo è al mia stessa situazione di dove abito io che ho in comune l'androne/portico del palazzo e le mie/nostre tabelle sono state fatte 5 anni fa e prevedono che io che devo sono passare per quel androne/portico devo contribuire solo alla verniciatura ed eventualmente gli stucchi delle pareti questo per il decoro mentre per il selciato intervengo in maniera più consistente perché lo uso, come puoi notare le pareti io intervengo per il DECORO e mi sembra giusto attraversare un androne/portico bello pulito, mentre il selciato io ci passo e lo consumo e li il discorso cambia perché c'è l'utilizzo.
Conclusione per il portico se si deve rifare l'intonaco a voi non interessa invece vi interessa la pittura o il restauro se sono disegni d'epoca ma per il tetto non vi compete nulla il portico non è proprietà vostra perché serve a sorreggere l'appartamento sopra ecc. tranne se nel vostro rogito c'è menzionato che voi siete proprietari di quel portico e cosa ci potete fare e cosa non.
Chiaro?
 

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