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  1. davidemarco

    davidemarco Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    Cari amici ho URGENTE !!!!! bisogno del vostro aiuto. L'appartamento di mia proprietà fino a ieri in affitto, da oggi è vuoto e prevedendo un lungo periodo di attesa prima di riaffittarlo di nuovo, vorrei sapere se è possibile sospendere il riscaldamento che è centralizzato, pagando naturalmente soltanto una piccola parte. Grazie
     
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  2. Alessia Buschi

    Alessia Buschi Membro dello Staff Membro dello Staff

    Professionista
    Ciao,
    innanzitutto verifica, se c'è, cosa dice il regolamento di condominio, perchè se presente, dovrebbe essere menzionata la possibilità di poter "piombare i radiatori" e contenere anche la percentuale di riduzione del pagamento.

    Se invece non avete un regolamento di condominio, è necessario comunicare all'amministratore che non usi il riscaldamento, causa casa disabitata, e far indire un assemblea affinche ti accordino il permesso per piombare i termosifoni. Sappi che pagherai comunque una percentuale di costi fissi.
     
  3. davidemarco

    davidemarco Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    Grazie Alessia Buschi. I termosifoni vengono piombati dall'amministratore o da chi? Il regolamento condominiale non contempla questa possibilità. Mi pare, però, che tanti anni fà si è presentata una cosa analoga e c'era lo stesso amministratore di oggi. Ti farò sapere il prosieguo della vicenda. Ciao
     
  4. Alessia Buschi

    Alessia Buschi Membro dello Staff Membro dello Staff

    Professionista
    Ok. :daccordo:
     
  5. arianna26

    arianna26 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Io so di molte persone che, nonostante la casa vuota, sono state costrette a pagare.
     
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  6. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Anch'io! Unica eccezione è il caso in cui esistano i TERMOCONTABILIZZATORI, ossia dei misuratori di calore - UNO PER OGNI APPARTAMENTO - dai quali si evinca l'uso o meno dei caloriferi: se uno tiene chiusi i caloriferi, il termocontabilizzatore resta fermo, altrimenti avanza, com'è normale che sia. Attenzione: i costi fissi per la manutenzione ORDINARIA e STRAORDINARIA della CALDAIA CENTRALIZZATA saranno SEMPRE DOVUTI, mai e poi mai ci si potrà esimere dal sostenere la relativa quota di spesa.
     
  7. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Infatti, l'eventuale riduzione e/o esenzione dalle spese di riscaldamento deve essere approvata all'unanimità dei condomini (1000/1000)

    In tema di ripartizione delle spese del servizio condominiale di riscaldamento, i criteri stabiliti dai commi primo e secondo dell'art. 1123, cc. possono essere derogati - secondo quanto sancisce la detta norma - soltanto da una convenzione sottoscritta da tutti i condomini o da una deliberazione presa dagli stessi in sede assembleare con la unanimità dei consensi dei partecipanti alla comunione; e pertanto non è consentito all'assemblea condominiale, deliberando a maggioranza. di porre in via provvisoria le spese di riparazione degli impianti singoli a carico indistintamente di tutti i condomini. (Cass. civ., sez. II, 26 gennaio 1995, n. 946)
     
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  8. uragano

    uragano Membro Attivo

    Professionista
    se chiudi completamente i termosifoni, sbilanci tutto l'impianto termico.non lo puoi fare.crei un danno a tutti i confinanti.
     
  9. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Questa non l'ho mai sentita in vita mia! Ma veramente?? :eek:
     
  10. uragano

    uragano Membro Attivo

    Professionista
    purtroppo e' cosi,se tu non riscaldi il tuo appartamento lo riscaldo io che sono di fianco.il calore non si blocca al muro ma lo attraversa,quindi io per ottenere la stessa temperatura devo spendere di piu'.la dispersione termica esiste per tutti i materiali chi piu' chi meno.:evil:
     
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  11. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Non lo sapevo, grazie per la spiegazione ;-)
     
  12. arianna26

    arianna26 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    da mio suocero hanno messo un termostato ad ogni termosifone mi sapresti spiegare a cosa serve? e poi non vale lo stesso per chi ha il riscaldamento autonomo? eppure in quel caso non esiste ceerto una norma che ti imponga di riscaldare il tuo appartamento per favorire il vicino..
     
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  13. davidemarco

    davidemarco Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    Dove abitava mia madre uno degli appartamenti è rimasto chiuso per anni e per non pagare le spese sono stati staccati i termosifoni, cioè hanno tolto il collegamento e nessuno ha avuto da ridire, ci mancherebbe altro. Ci sarà pure un metodo meno cruento dallo staccare il collegamento.
     
  14. Alessia Buschi

    Alessia Buschi Membro dello Staff Membro dello Staff

    Professionista
    L’impianto di riscaldamento centralizzato distribuisce, mediante un’unica centrale termica, calore in tutte le unità abitabili dell’edificio condominiale. Esso viene gestito a cura dell’amministratore con l’osservanza della normativa relativa al risparmio energetico. Gli impianti di riscaldamento autonomo, per converso, forniscono calore alle singole unità abitative, e la loro gestione è riservata ai proprietari di queste ultime.
    Gli impianti di riscaldamento centralizzato, ai sensi dell’art. 1117, n. 3, c.c., si presumono di proprietà comune, se il contrario non risulta dal titolo, fino al punto di diramazione degli impianti stessi ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condòmini. Qualora l’impianto sia stato installato dopo la costituzione del condominio, a spese di una parte soltanto dei condòmini, esso deve ritenersi di proprietà di questi ultimi, fatta salva la possibilità, da parte degli altri, di allacciarvisi in un secondo tempo, pagando una somma a titolo di contribuzione alle spese di impianto ed esercizio.
    Gli impianti autonomi, invece, sono di proprietà dei singoli condòmini proprietari delle unità abitative servite.
    Trasformazione dell’impianto e distacco - La maggior parte dei condomìni, soprattutto quelli di grandi dimensioni, sono dotati di impianto di riscaldamento centralizzato. la trasformazione dell’impianto di riscaldamento centralizzato in impianti autonomi richiede il consenso unanime di tutti i condòmini, cioè un atto negoziale, poiché l’abbandono del detto impianto e la rinuncia alle precedenti modalità di riscaldamento, la necessità di nuove opere e relativi oneri di spesa non possono essere imposti al condòmino dissenziente, trattandosi di innovazioni vietate ai sensi dell’art. 1120, 2° co., c.c.». Questo principio subisce tuttavia delle deroghe qualora il condominio intenda operare nell’ambito di applicabilità della L. 10/91. L’art. 26, 2° co., della citata legge, infatti, stabilisce che per gli interventi in parti comuni di edifici volti al contenimento del consumo energetico, sono valide le deliberazioni assembleari assunte a maggioranza delle quote millesimali. Tali interventi consistono nella trasformazione degli impianti centralizzati di riscaldamento in impianti unifamiliari a gas per il riscaldamento e la produzione di acqua calda sanitaria, dotati di sistema automatico di regolazione della temperatura.
    Secondo parte della giurisprudenza la delibera è valida anche se non accompagnata dal progetto di opere corredato dalla relazione tecnica di conformità di cui all’art. 28, 1° co., L. 10/91 cit., attenendo il progetto stesso alla successiva fase di esecuzione della delibera (Cass. 1-7-1997, n. 5843; Trib. Avellino 19-12-1996, n. 1246). Un altro orientamento, invece, propende per la nullità della delibera assunta in assenza del suddetto progetto, sul rilievo che essa non consentirebbe ai condòmini dissenzienti di verificare che il sacrificio del loro diritto al mantenimento del servizio comune risponda alle finalità ed alle prescrizioni di legge (Trib. Roma 3-3-1993, n. 3390; Trib. Chiavari 3-5-1995, n. 151; Trib. Trani 6-3-1996). La delibera vincola anche i dissenzienti, i quali non potranno continuare ad usufruire del riscaldamento centrale, neanche modificandolo opportunamente.
    Qualora alcuni dei condòmini decidano, unilateralmente, di distaccare le proprie unità immobiliari dall’impianto centralizzato, gli stessi non possono sottrarsi al contributo per le spese di conservazione dell’impianto medesimo, non essendo configurabile una rinuncia alla sua comproprietà, ma sono esonerati dalle spese per l’uso, in quanto il contributo per queste ultime è commisurato al godimento che i condòmini possono ricavare dalla cosa comune (Cass. 20-11-1996, n. 10214). D’altro canto la giurisprudenza ha affermato che, essendo l’impianto centralizzato normalmente progettato, dimensionato e costruito in funzione dei complessivi volumi interni dell’edificio cui deve assicurare un equilibrio termico di base, prevenendo e distribuendo le dispersioni di calore attraverso i solai e conferendo un apporto calorico alle parti comuni dell’immobile, il distacco da parte di uno o alcuni dei condòmini deve ritenersi vietato in quanto incide negativamente sulla destinazione obiettiva della cosa comune, determinando uno squilibrio termico che può essere eliminato solo con un aggravio delle spese di esercizio per i condòmini che continuano a servirsi dell’impianto centralizzato. Il distacco è, invece, consentito:
    a) quando è autorizzato da una norma del regolamento contrattuale di condominio o dalla unanimità dei partecipanti alla comunione;
    b) quando, da parte dei condòmini interessati al distacco, venga fornita la prova che da questo non possa derivare alcun inconveniente (Cass. 30-11-1984, n. 6269);
    c) quando, in considerazione delle particolari caratteristiche tecniche dell’impianto, comporti una effettiva proporzionale riduzione del consumo, con esclusione di aggravi di sorta per gli altri condòmini (Trib. Milano 7-10-1991).

    Vizi dell’impianto - Nel caso di insufficiente riscaldamento di un appartamento, dipendente da una deficienza nell’organizzazione e conduzione dell’impianto comune, l’amministrazione condominiale è tenuta ad eliminare ogni vizio o difetto dell’impianto, risarcendo il singolo partecipante danneggiato (Trib. Milano 26-1-1989, n. 680).
    Sicurezza - Di particolare rilievo, in materia di sicurezza degli impianti di riscaldamento, è la L. 46/90. Per l’installazione, la trasformazione o l’ampliamento di tali impianti è obbligatoria la redazione di un progetto da parte di soggetti iscritti negli albi professionali; tale progetto dovrà essere preceduto da una perizia e dal capitolato dei lavori. Sono esclusi dalla redazione del progetto i lavori concernenti l’ordinaria manutenzione degli impianti.
     
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  15. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    come minimo devono pagare un 30% del consumo e della manutenzione all'impianto

    :daccordo: Come minimo devino pagare un fisso del 30% per manutenzione e spese di conduzione impianti salvo l'autorizzazione dei condomini allo stacco;-)
     
  16. davidemarco

    davidemarco Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    Cara Alessia sono strabiliato dalla risposta esaurientissima che mi la S.V. ha dato. Credo quindi che non mi rimanga altro da fare che rivolgermi all'Assemblea generale per ottenerne l'autorizzazione. Grazie
     
  17. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    Cose l'assemblea generale??
     
  18. davidemarco

    davidemarco Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    Ho sbagliato, intendevo l'Assemblea condominiale.
     
  19. uragano

    uragano Membro Attivo

    Professionista
    vedi questa sentenza:
    * Cas. civ., sez. II, 14 febbraio 1995, n. 1597, Maddalena c. Cond. Parco delle Magnolie. Conf. App. civ. Milano, 19 gennaio 1996. n. 139, in Arch. loc. e cond 1996, n. 5 e Giud. pace Roma, 5 settembre 1996, ibidem.
    L'impianto centrale di riscaldamento è normalmente progettato, dimensionato e costruito in funzione dei complessivi volumi interni dell'edificio cui deve assicurare un equilibrio termico di base, prevenendo e distribuendo le dispersioni di calore attraverso i solai e conferendo un apporto calorico alle parti comuni dell'immobile. Conseguentemente, il distacco delle diramazioni relative a uno o più appartamenti dall'impianto centrale deve ritenersi vietato in quanto incide negativamente sulla destinazione obiettiva della cosa comune determinando uno squilibrio termico che può essere eliminato solo con un aggravio delle spese di esercizio e conservazione per i condomini che continuano a servirsi dell'impianto centralizzato. Il distacco è, invece, consentito quando è autorizzato da una norma del regolamento contrattuale di condominio o dalla unanimità dei partecipanti alla comunione, ovvero anche quando, da parte dei condomini interessati al distacco, venga fornita la prova che da questo non possa derivare alcuno dei suddetti inconvenienti.
    * Cass. civ., sez. II, 30 novembre 1984, n. 6269, Ciuffi c. Cond. V. Kiew FI.
    Posto che un impianto centrale di riscaldamento destinato a riscaldare i vari appartamenti di uno stabile è proporzionato nei suoi organi fondamentali (caldaia, bruciatore e tubazioni) alla quantità di calorie necessarie a riscaldare l'intero stabile, il distacco di una parte dell'impianto dalla centrale termica, così come la creazione di un impianto autonomo di riscaldamento. concretano una alterazione della destinazione della cosa comune e non già una delle modifiche consentite dall'art. 1102 c.c., poiché in tal caso si altera la destinazione della cosa comune, snaturandola o impedendone o compromettendone la funzione che le è propria.
     
  20. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Queste sono più recenti, la Giurisprudenza a quanto pare ha cambiato orientamento;

    E' legittima la rinuncia unilaterale al riscaldamento condominiale ed il distacco dall'impianto centralizzato, senza necessità di autorizzazione o di accettazione da parte degli altri partecipanti, ove l'interessato dimostri che dalla rinunzia e dal susseguente distacco non derivi un aggravio di spese per i condomini che continuano ad usufruire, né uno squilibrio termico pregiudizievole per la regolare erogazione del servizio. Con il conseguente esonero dal pagamento delle spese per l'uso, ma non certo di quelle per la conservazione. (Cass. civ., sez. II, 25 marzo 2004, n. 5974)

    Il condomino può rinunciare all’uso del riscaldamento centralizzato e distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall’impianto termico comune, senza necessità di autorizzazione o approvazione degli altri condomini e, fermo il suo obbligo al pagamento delle spese per la conservazione dell’impianto, è tenuto a partecipare a quelle di gestione dell’impianto se, e nei limiti in cui, il suo distacco non si risolva in una diminuzione degli oneri del servizio di cui continuano a godere gli altri condomini.
    Inoltre, pur in presenza di tali condizioni, la delibera assembleare che respinga la richiesta di autorizzazione al distacco è nulla per violazione del diritto individuale del condomino sulla cosa comune. (Cass., sez II, 30/03/2006 n. 7518)

    Il condomino può legittimamente rinunziare all'uso del riscaldamento centralizzato e distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall'impianto comune, senza necessità di autorizzazione o approvazione da parte degli altri condomini, se prova che dalla sua rinunzia e dal distacco non derivano né un aggravio di spese per coloro che continuano a fruire del riscaldamento centralizzato, né una squilibrio termico dell’intero edificio, pregiudizievole per la regolare erogazione del servizio.
    Soddisfatta tale condizione, egli è obbligato a pagare soltanto le spese di conservazione dell'impianto di riscaldamento centrale.
    Pertanto, la delibera assembleare che, pur in presenza di tali condizioni, respinga la richiesta di autorizzazione al distacco è nulla per violazione del diritto individuale del condomino sulla cosa comune. (Corte di Cass., Sez. II, ordinanza del 22 marzo 2011, n. 6481)

    Poiché tra le spese indicate dall'art. 1104 c.c., soltanto quelle per la conservazione della cosa comune costituiscono "obligationes propter rem" - e per questo il condomino non può sottrarsi all'obbligo del loro pagamento, ai sensi dell'art. 1118, comma secondo, c.c., che invece, significativamente, nulla dispone per le spese relative al godimento delle cose comuni - è legittima la rinuncia di un condomino all'uso dell'impianto centralizzato di riscaldamento (purché questo non ne sia pregiudicato), con il conseguente esonero, in applicazione del principio contenuto nell'art. 1123, comma secondo, c.c., dall'obbligo di sostenere le spese per l'uso del servizio centralizzato; è invece obbligato a sostenere le spese dell'eventuale aggravio derivato alle spese di gestione di tale servizio, compensato dal maggiore calore di cui beneficia anche il suo appartamento . Il condomino, dunque, come ripetutamente affermato da questa Corte, può rinunciare all'uso del riscaldamento centralizzato e distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall'impianto termico comune, senza necessità di autorizzazione od approvazione degli altri condomini, e, fermo il suo obbligo al pagamento delle spese per la conservazione dell'impianto, è tenuto a partecipare a quelle di gestione dell'impianto se, e nei limiti in cui, il suo distacco non si risolva in una diminuzione degli oneri del servizio di cui continuano a godere gli altri condomini.
    A tali considerazioni occorre aggiungere che non osta la natura contrattuale della norma impeditiva contenuta nel regolamento di condominio, poiché questo è un contratto atipico le cui disposizioni sono meritevoli di tutela solo ove regolino aspetti del rapporto per i quali sussista un interesse generale dell'ordinamento (per la questione dell'interesse meritevole di tutela).
    Pertanto, il regolamento di condominio, anche se contrattuale, approvato cioè da tutti i condomini, non può derogare alle disposizioni richiamate dall'art. 1138 comma quarto c.c. e non può menomare i diritti che ai condomini derivano dalla legge, dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, mentre è possibile la deroga alle disposizioni dell'art. 1102 c.c. non dichiarato inderogabile.
    Il che non è ravvisarle, anzi è il contrario, quanto al distacco delle derivazioni individuali dagli impianti di riscaldamento centralizzato ed alla loro trasformazione in impianti autonomi, per un duplice ordine di ragioni: in primo luogo, giacché proprio l'ordinamento ha mostrato di privilegiare, al preminente fine d'interesse generale rappresentato dal risparmio energetico, dette trasformazioni e, nei nuovi edifici, l'esclusione degli impianti centralizzati e la realizzazione dei soli individuali; in secondo luogo, giacché la ratio atipica dell'impedimento al distacco, riscontrata dal giudice a quo, non può meritare la tutela dell'ordinamento in quanto espressione di prevaricazione egoistica anche da parte d'esigua minoranza e di lesione dei principi costituzionali di solidarietà sociale.(Corte di Cassazione, Sez. II Civ., Sentenza del 29 settembre 2011, n. 19893)
     
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