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CARMINE1947

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Peccato che Carmine abbia posto inizialmente una unica domanda a cui non è stata data una risposta articolata.
Per rispondere bisognerebbe sapere almeno questi dati.
1-In che anno sono state accettate le nuove tabelle millesimale? E tu eri già proprietario?
2-Le tabelle stabilite dal costruttore erano incluse in un Rdc contrattuale?
3-Ascensore esisteva con tre sbarchi fin da subito? O è stato installato successivamente?
 

CARMINE1947

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Le nuove tabelle sono state modificate nel 2016.
Le tabelle stabilite dal costruttore erano incluse nella documentazione al momento del Rogito (2008) in un unico fascicolo Regolamento di condominio con tabelle m/m.
L'ascensore, come le scale, era già esistente con lo sbarco al 3 piano con 4 ingressi mansarde/sottotetto.
Le mansarde erano rifinite già dall'inizio con bagno e e ambienti separati.
Non ricordo bene come sono state accatastate, potrei chiedere al costruttore.
Grazie Saluti
 

Luigi Criscuolo

Membro Storico
Proprietario Casa
Le mansarde erano rifinite già dall'inizio con bagno e e ambienti separati.
quindi è il costruttore che ha presentato un progetto e durante la costruzione della palazzina ha edificato in modo difforme dal progetto.
Se i sottotetti risultano ancora come locali tecnici significa che non sono stati oggetto di cambiamento di destinazione d'uso; quindi si dovrebbe trattare di un abuso edilizio. In effetti è alquanto strano che lavatoi e stenditoi siano a disposizione dei soli proprietari dell'ultimo piano visto che hanno ingresso separato, ed hanno l'accesso dalle scale condominiali, sono raggiungibili con ascensore condominiale. Per questo è la terza volta che scrivo di segnalare la cosa all'Ufficio Repressione abusi edilizi (ammesso che il Comune abbia tale ufficio).
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
quindi è il costruttore che ha presentato un progetto e durante la costruzione della palazzina ha edificato in modo difforme dal progetto.
Io ipotizzo un'altra spiegazione:
-il costruttore ha edificato nel rispetto del progetto...è stato il "tecnico" a giustificare la "variazione d'uso" di un proprietario adducendo che per tal fatto questi non doveva più pagare il fattore piano.

Le nuove tabelle sono state modificate nel 2016.
Le tabelle stabilite dal costruttore erano incluse nella documentazione al momento del Rogito (2008) in un unico fascicolo Regolamento di condominio con tabelle m/m.
Irrilevante che le Tabelle fornite dal costruttore fossero consegnate assieme al Rogito.
L'assemblea può sempre decidere di rifarle qualora per modifiche di superficie e/o mutate condizioni d'uso vi siano variazioni superiori ad 1/20 nel valore di una singola unità oppure perchè si sia trovato un errore nei calcoli.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Irrilevante che le Tabelle fornite dal costruttore fossero consegnate assieme al Rogito.
A scanso di equivoci, evidenzio che un conto è un Rdc “allegato” al rogito, altro che siano presentate assieme ad un rogito.
Ma quello che non capisco e se le tabelle del costruttore prevedevano il calcolo separato dei mm per le mansarde (proprietà e per ascensore)
 

griz

Membro Storico
Professionista
Il fatto che i sottotetti sino gestiti come ambienti abitabili non stabilisce che questo uso sia legale e non vedo i problemi quando il sottotetto sia collegato con scala interna all'appartamento sottostante e utilizzato dal proprietario, mentre potrebbe essere un problema se venissero utilizzati come appartamenti indipendenti magari affittati a terzi, in questo caso l'uso dell'ascensore fino al terzo piano sarebbe palese
 

Luigi Criscuolo

Membro Storico
Proprietario Casa
A scanso di equivoci, evidenzio che un conto è un Rdc “allegato” al rogito, altro che siano presentate assieme ad un rogito.
Non ho capito la differenza. Nel RdC contrattuale che il costruttore deposita presso l'ex Conservatoria dei Registri Immobiliari, ora l'Agenzia delle Entrate, è norma allegare le tabelle millesimali del condominio. Nel caso di passaggio di proprietà, a partire dal primo acquirente, nel rogito ci deve essere la menzione che il venditore passa all'acquirente la copia completa del RdC contrattuale. Se il venditore non consegna il RdC, ed il notaio non nota questa mancanza, ciò non esime l'acquirente dall'osservare il contenuto del RdC. Se nel RdC ci sono regole che limitano l'attività personale del nuovo condomino sarà un fatto tra acquirente e venditore.
Il fatto che i sottotetti sino gestiti come ambienti abitabili non stabilisce che questo uso sia legale
giusto; perché, anche se avessero l'altezza ed il rapporto aero-illuminante ,manca il cambiamento di destinazione d'uso per avere l'abitabilità.
Insomma qui la partita si gioca sul fatto che se i locali sono rimasti censiti come lavatoi-stenditoi ad uso esclusivo dei proprietari del piano sottostante, perché avevano già la scala interna, mentre gli altri, a questo punto, avrebbero lavato e steso i panni in casa o nel cortile, il fatto di aver reso o di utilizzare detti locali come locali abitali fa si che ci sia un abuso edilizio non condonato.
Quello che mi lascia perplesso è il fatto che il costruttore nella sua originaria tabella millesimale abbia conteggiato nei millesimi della tabella scale ed ascensore anche i locali venduti come mansardati lasciando l'onere della regolarizzazione per la abitabilità agli acquirenti.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
A me invece stupisce che si facciano delle “assunzioni” senza alcun riscontro oggettivo tipo documenti o precisazioni del postante.
Mi pare piuttosto inutile lo sfoggio di riassunti di una buona norma di comportamento.
Ma resta il fatto che non è stato confermato se il Rdc sia contrattuale o meno. E nonostante la avvertenza qualcuno c’è cascato
 

Luigi Criscuolo

Membro Storico
Proprietario Casa
A me invece stupisce che si facciano delle “assunzioni” senza alcun riscontro oggettivo tipo documenti o precisazioni del postante.
Ma lo spirito del forum è quello di discutere sulle info che fornisce il postante iniziale se dovessimo essere fiscali (a parte il fatto che se devo esprimere il mio parere basandomi su documenti ufficiali io mi faccio pagare) il 50% delle discussioni rimarrebbero senza alcuna risposta. Se tu non ritieni di continuare la discussione sei liberissimo di farlo però che tu ti metta a redarguire quelli che continuano nella discussione mi sembra fuori luogo. Tra l'altro il postante ha scritto:
Le nuove tabelle sono state modificate nel 2016.
Le tabelle stabilite dal costruttore erano incluse nella documentazione al momento del Rogito (2008) in un unico fascicolo Regolamento di condominio con tabelle m/m.
L'ascensore, come le scale, era già esistente con lo sbarco al 3 piano con 4 ingressi mansarde/sottotetto.
cosa vuoi di più? vuoi la fotocopia dell'atto?
 

CARMINE1947

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Ma lo spirito del forum è quello di discutere sulle info che fornisce il postante iniziale se dovessimo essere fiscali (a parte il fatto che se devo esprimere il mio parere basandomi su documenti ufficiali io mi faccio pagare) il 50% delle discussioni rimarrebbero senza alcuna risposta. Se tu non ritieni di continuare la discussione sei liberissimo di farlo però che tu ti metta a redarguire quelli che continuano nella discussione mi sembra fuori luogo. Tra l'altro il postante ha scritto:

cosa vuoi di più? vuoi la fotocopia dell'atto?
Ho parlato pochi minuti fa con il costruttore il quale mi ribadisce che le mansarde (o sottotetto come le ha definite il tecnico di parte ) sono state accatastate come mansarde abitabili.
 

marcanto

Membro Attivo
Professionista
Ho parlato pochi minuti fa con il costruttore il quale mi ribadisce che le mansarde (o sottotetto come le ha definite il tecnico di parte ) sono state accatastate come mansarde abitabili.
questo non chiarisce la questione, il fatto che siano accatastate come tali non è sintomo di regolarità, quello che conta è la destinazione d'uso nel titolo edilizio.

è stato già ipotizzato ma riprendo il concetto:
> costruttore che cambia le carte in tavola in corso d'opera
titolo edilizio con sottotetto ma "adatta" i terzi piani a mansarda.
Quindi un vero e proprio abuso edilizio, che spiegherebbe la situazione attuale.
 

CARMINE1947

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Ho parlato pochi minuti fa con il costruttore il quale mi ribadisce che le mansarde (o sottotetto come le ha definite il tecnico di parte ) sono state accatastate come mansarde abitabili.
Il costruttore non ha cambiato le carte in tavola. In quel condominio è stato fatto un sopruso. Poiché noi siamo non residenti e, la maggioranza dei millesimi è a favore dei residenti, molti dei quali si sono sempre lamentati della spesa condominiale (4 e guarda caso, tutti del 2° piano) hanno pensato bene di consultare un tecnico compiacente per modificare le tabelle iniziali allegate al rogito, unitamente al regolamento di condominio trasformando la mansarda abitabile in sottotetto stenditoio. Un po' da ignoranti, un po' da menefreghisti oppure per mantenere un certo equilibri nel condominio, non ci siamo mai opposti. Adesso uno dei proprietari chiede addirittura il rimborso delle spese pagate in più. A questo punto, vorrei essere certo, prima di intraprendere un'azione legale quasi da solo, che almeno il 60/70 % giochi a mio favore.
Grazie
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
cosa vuoi di più? vuoi la fotocopia dell'atto?
Non redarguisco e non pretendo niente. Ho solo ripreso la interessante puntualizzazione di Dimaraz:
Irrilevante che le Tabelle fornite dal costruttore fossero consegnate assieme al Rogito.
La quale conteneva secondo me una avvertenza che non hai colto: presentare dei documenti in occasione del rogito, non significa automaticamente che questi documenti siano diventati parte integrante del rogito e quindi depositati in conservatoria. Siano cioè diventati RdC contrattuale.

Per cui dare per scontato che il RdC fosse contrattuale come sembra di dedurre dal tuo post #27 dove scrivi
Non ho capito la differenza.
... non è più un problema mio.

Ho chiesto quindi di limitarci ai termini descritti dal postante.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
per modificare le tabelle iniziali allegate al rogito,
Beh, adesso direi che se il RdC era allegato al rogito, possiamo dare per certo che fosse un Regolamento contrattuale: senza la unanimità non può essere cambiato.

Detto questo rimane da confermare se le vecchie tabelle prevedevano i millesimi ascensore per le mansarde: anche qui ci viene in aiuto quanto ha adesso scritto Carmine.
uno dei proprietari chiede addirittura il rimborso delle spese pagate in più.
Credo quindi che una sua azione legale possa aver successo: salvo valutare se la mancata opposizione dal 2016 non costituisca un precedente-consuetudine.

Rimane il sospetto che le mansarde siano solo state dichiarate come abitabili solo a catasto, ma nulla sia stato modificato/richiesto come variante in Comune (Non si spiegherebbe altrimenti il comportamento del tecnico di parte, salvo una manifesta malafede): risulterebbero quindi abusive. Un accesso agli atti in Comune sarebbe piuttosto consigliabile; di fronte al rischio che venga evidenziato l'abuso , i furbetti potrebbero venire a miti consigli.
 

Luigi Criscuolo

Membro Storico
Proprietario Casa
Per cui dare per scontato che il RdC fosse contrattuale come sembra di dedurre dal tuo post #27 dove scrivi
io avevo subito interpretato che il RdC con le allegate tabelle millesimali erano a carattere contrattuale sin dal post iniziale.
L' "Irrilevante" di @Dimaraz, secondo me si riferiva alla sua convinzione che le tabelle millesimali sia che siano contrattuali che siano assembleari erano comunque valide.
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
io avevo subito interpretato che il RdC con le allegate tabelle millesimali erano a carattere contrattuale sin dal post iniziale.
L' "Irrilevante" di @Dimaraz, secondo me si riferiva alla sua convinzione che le tabelle millesimali sia che siano contrattuali che siano assembleari erano comunque valide.
Inutile... c'è chi le cose le capisce al volo e chi non sa far altro che "blaterare" di argomenti che non comprende o parte per ipotesi astruse e non sollecitate.
Per inciso ribadisco che a 2 quaquaraquà è stata tolta l'interazione.
Non intendo più perdere tempo con certi soggetti.
 

marcanto

Membro Attivo
Professionista
Proverbio dici che la conoscenza degli altri parte da quella propria.
Quindi si vede negli altri ciò che si vede in se stessi !!!
 
Ultima modifica:

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
L' "Irrilevante" di @Dimaraz, secondo me si riferiva alla sua convinzione che le tabelle millesimali sia che siano contrattuali che siano assembleari erano comunque valide.
Libero di decodificare come meglio credevi una frase che si prestava a diverse interpretazioni.
Ma le acrobazie logiche del mio "amico" mi sembra non stiano troppo in piedi

Irrilevante che le Tabelle fornite dal costruttore fossero consegnate assieme al Rogito.
L'assemblea può sempre decidere di rifarle qualora per modifiche di superficie e/o mutate condizioni d'uso vi siano variazioni superiori ad 1/20 nel valore di una singola unità oppure perchè si sia trovato un errore nei calcoli.
L'assemblea "nel passato" poteva modificare le tabelle solo se di fronte ad un RdC non contrattuale, salvo unanimità. Per cui l'irrilevante non sembrava riferirsi alla validità delle tabelle, che proprio nessuno aveva mai messo in dubbio qui.
"Oggi" certamente si pone la possibilità di richiedere una nuova modifica se ci si trova di fronte ad un errore palese di imputazione.
Ed anche qui pare inverosimile che
-il costruttore ha edificato nel rispetto del progetto...è stato il "tecnico" a giustificare la "variazione d'uso" di un proprietario adducendo che per tal fatto questi non doveva più pagare il fattore piano.
Quando mai un proprietario fa declassare un locale abitativo a locale tecnico? Semmai il contrario. Proprio sicuri che il costruttore abbia edificato nel rispetto del progetto?

Qui chi è che fa ipotesi astruse?
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
A questo punto, vorrei essere certo, prima di intraprendere un'azione legale quasi da solo, che almeno il 60/70 % giochi a mio favore.
Ieri avevo dato lettura fugace e non avevo colto tal domanda.

La questione, per come hai descritto i fatti, ti vedrebbe "vincitore" qualora tu volessi impugnare l'eventuale delibera di approvazione della nuova Tabelle Millesimale di proprietà alla luce di quanto rilevabile sia nella normativa attuale che nella giurisprudenza di merito anche antecendente alla modifica/riforma legislativa del 2012.

A titolo esemplificativo complessivo vale la sentenza della Cassazione a Sezioni Unite del 9 agosto 2010, n. 18477 dove si fece una ampia disamina degli sentenze precedentemnte succedutesi e si espresse giudizio sulle massime in contrasto

Nello specifico il passo che potrebbe riguradarti è questo:

Il consenso non potrebbe, invece, dedursi dal comportamento tenuto da quei condomini che nella assemblea abbiano già espresso dissenso dalla approvazione delle tabelle millesimali, in quanto, in presenza della loro esplicita volontà, non è lecito ricercare una contraria volontà tacita o presunta che sulla prima dovrebbe prevalere (sent.
9 febbraio 1985 n. 1057; nel senso che i condomini, partecipando alle assemblee per tre anni ed effettuando i pagamenti in conformità delle nuove tabelle, non manifestano per facta concludentia quel consenso che avevano espressamente negato in occasione della relativa delibera condominiale cfr. sent. 28 aprile 2005 n. 8863) o dal comportamento degli acquirenti (sent. 9 agosto 1996 n. 7359)
.

Traducendo...se anche sia decorso del tempo dalla delibera di modifica e se anche fossero stati approvati e pagati bilanci con la nuova formulazione chi a suo tempo aveva espresso dissenso può contestare l'errata modifica.

Di quanto sopra devi avere riscontro affidandoti ad un legale preparato che possa meglio valutare, documenti alla mano, la procedibilità in giudizio.
 

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