Suddivisione delle spese riscaldamento centralizzato dopo ristrutturazione

[vanna.augusto]

Buongiorno a tutto lo Staff.
Nel mio palazzo composto di 22 appartamenti da circa 10 anni ci sono stati 7 alloggi ristrutturati stravolgendo completamente quello che era la loro suddivisione iniziale e causando anche qualche danno a cui però è stato messo rimedio.
Durante questi lavori sono stati cambiati e aggiunti dei caloriferi e anche molti metri di tubazioni ciò è avvenuto senza chiedere nessun consenso ne permesso ,il fatto è stato scoperto per caso.
Vorrei sapere a chi vanno addebitate le spese qualora si decidesse di ricalcolare i millesimi del riscaldamento che è centralizzato.
Dobbiamo partecipare tuttti o solo chi ha cambiato non di poco tutto il sistema?
Vi ringrazio in attesa di una vostra risposta:
Vanna

 

[Elisa Vicariotto]

Occorrerebbe preliminarmente verificare se la ristrutturazione abbia comportato un aggravio di dispendio energetico che è andato a gravare sull'intero Condominio.
In caso affermativo, occorrerebbe individuare nuovi criteri di distribuzione della spesa (in genere tale spesa è suddivisa per millesimi). Tenga però presente che per la distribuzione delle spese è stabilita nel regolamento condominiale che è modificabile solo osservando le formalità prescritte dalla legge.

Avv. Elisa Vicariotto (delegata AIPI Zola Predosa)

 

[Manuela Fragale]

Il quesito riguarda la modifica delle cosiddette "tabelle di gestione", cioè le tabelle aventi ad oggetto riscaldamento e/o ascensore, che esulano dalla previsione di cui all'art. 69 Disp. Att. Cod. Civ., poiché attengono non tanto alla individuazione delle quote di comproprietà sulle parti comuni, quanto alla specificazione dei criteri di suddivisione della spesa relativa alla conservazione di tali parti, “specificazione che può quindi essere in primis disposta solo dalla collettività dei condomini il cui operato può poi trovare autonoma censura in apposita controversia ma non può essere anticipato da interventi dell' Autorità Giudiziaria”. (Tribunale di Milano, n. 1.2548 del 22 ottobre 2002).
Riguardando le obbligazioni e l'estensione dei diritti di ciascun condomino, la modifica delle tabelle millesimali, ivi comprese le tabelle di gestione relative al riscaldamento, dovrà essere discussa in assemblea e approvata all’unanimità (Tribunale di Napoli, 3 giugno 2002, D. 7483). Le spese dovranno essere addebitate a tutti i condomini.
Dott.ssa Manuela Fragale
Giornalista Pubblicista - Amministratore di Immobili Condominiali

 

[Il Custode]

Re: Suddivisione delle spese riscaldamento centralizzato dopo ri

Beh, che dire... Tutto detto.
Mi permetto mie care di aggiungere solo qualche dettaglio "pratico" da comune mortale

In pratica cara Vanna, non ti resta che "capire" se effettivamente queste variazioni abbiano o meno modificato la suddivisione del calore nelle varie unità e in alternativa se abbiano trasformato l'efficienza dei singoli impianti nei vari appartamenti.

Mi spiego meglio. Se ho un appartamento con 7 termosifoni e ne modifico dimensioni/potenzialità termica o addirittura il numero (ne aggiungo due come per esempio uno scalda salviette in cucina e uno in bagno) ovviamente vado a squilibrare tutto l'impianto condominiale assorbendo più o meno calorie "regalandone" o "rubandone" ai miei vicini i quali in linea teorica (ammesso che se ne stiano) dovrebbero pagare poco meno o poco più.

In parole ancora più povere se si tratta di mera sostituzione degli elementi con altri più nuovi, sebbene cambi lo scambio termico e quindi la potenzialità, non vale la pena in termini economici affrontare un ricalcolo dei millesimi di riscaldamento.
Se invece anche uno solo degli appartamenti esegue "stravolgimenti" dell'impianto originale può avere un senso eseguire un ricalcolo (magari fatto come si deve e non come quelli "teorici" degli anni '60 eseguiti "a braccio" dal costruttore).

Capito questo punto, ovvero se ci sia stato o meno modifica concreta della ripartizione di calore (e quindi di combustibile) nel palazzo, può valere la pena incominciare un lungo e doloroso percorso di ricostruzione della tabella di ripartizione del riscaldamento.

Cosa bisogna fare?

1. Portare all'ordine del giorno della prima assemblea la nomina di un tecnico abilitato per la perizia sui singoli impianti termici di distribuzione del calore. Direi che in questo caso sono sufficienti le normali maggioranze art. 1136 c.c.
2. In caso di approvazione, attendere ed esaminare i risultati della perizia per valutare se vale la pena riformulare la tabella millesimale. In caso positivo:
3. In una successiva assemblea incaricare il tecnico di riformulare le tabelle sempre 2° comma 1136 c.c.
4. In una successiva assemblea approvarle all'unanimità (!)

Ed è proprio questo ultimo punto la nota dolente. Ammesso che si riesca di persona o per delega a radunare la totalità dei partecipanti al condominio, occorre la buona fede e l'onestà intellettuale di coloro che si vedranno aumentate le già cospique spese di riscaldamento.

Questo è il motivo per cui questo genere di operazione è piuttosto complessa.
Considera inoltre che per "sbilanciare" la spesa in modo considerevole a favore/sfavore di un singolo condomino ci vogliono più di due scaldasalviette in più e che le aventuali forti differenze che escono dal ricalcolo sono spesso dovute agli originali errori di calcolo del costruttore.

Accade infatti spesso che proprio coloro che hanno richiesto il ricalcolo pensando di essere penalizzati si vedano aumentare (!) la spesa :? E non ti dico il far west che si scatena in assemblee di questo tipo e le aggressioni al povero tecnico che ha fatto meglio del costruttore il suo lavoro