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basty

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Proprietario Casa
Se loro rivendicassero dovrebbero dimostrare che l'abbiano posseduto negli ultimi vent'anni e non sarebbe un'impresa facile.
A prima vista direi che sarebbe una inversione dell'onere della prova: certamente tra persone ragionevoli e galantuomini la cosa dovrebbe risolversi favorevolmente per il nostro postante. Ma se nè rogito nè catasto attribuiscono la proprietà della cantina al nostro, ma agli eredi..... la proprietà la acquisirà solo accedendo ad un frazionamento e successivo nuovo rogito di acquisto. A spese dell'interessato.
 

Gianco

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Professionista
Salve sono proprietario di un appartamento da 18 anni e da 18 anni uso una piccola cantinola
Mi era sfuggito. Tieni presente che i tuoi 18 vanno a sommarsi a quelli di chi ha venduto a te, anche se, sebbene possedesse detta cantinola da tanto tempo, non te l'ha inserita nell'atto. In sostanza il possesso si cumula.
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
Ma se nè rogito nè catasto attribuiscono la proprietà della cantina al nostro, ma agli eredi..... la proprietà la acquisirà solo accedendo ad un frazionamento e successivo nuovo rogito di acquisto. A spese dell'interessato.
Per il momento, secondo la legge potrebbe averlo usucapito, se sono trascorsi oltre vent'anni. Altro discorso è regolarizzare la situazione catastale che andrebbe analizzata consultando la mappa e gli eventuali planimetrie o gli elaborati planimetrici. Evidentemente questo esame lo può fare più agevolmente un tecnico del posto.
 

basty

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Proprietario Casa
Per il momento, secondo la legge potrebbe averlo usucapito, se sono trascorsi oltre vent'anni. Altro discorso è regolarizzare la situazione catastale che andrebbe analizzata consultando la mappa e gli eventuali planimetrie o gli elaborati planimetrici. Evidentemente questo esame lo può fare più agevolmente un tecnico del posto.
A me sembra di ricordare che a vendergli appartamento e "forse" la cantina, sia stato l'unico precedente proprietario dell'immobile che aveva questo ripostiglio collegato al suo box. Di fatti aveva chiesto fosse sistemato un divisorio verso il suo box. (Cosa che non sappiamo nemmeno sia poi stata fatta).
Per cui non si può cumulare nessun possesso precedente usucapito. Capito?
 

Luigi Criscuolo

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Proprietario Casa
A suo tempo il proprietario mi disse che era mia e che dovevo mettere una porta di ferro per non accedere ai suoi garage
secondo me quando a suo tempo hai rogitato non ti sei accorto che la cantinola non era era stata descritta tra i beni che cambiavano proprietà.
Oppure può essere male interpretato un comodato d'uso verbale: adesso che il proprietario originale è defunto gli eredi chiedono giustamente che il bene rientri nello loro disponibilità.
Non per il vezzo di primeggiare, ma ritengo che basare i discorsi di attribuzione della proprietà di una locale accessorio/unità immobiliare sulle risultanze catastali, secondo me, può portare a prendere dei grossi granchi.
Basare i ragionamenti solo sul catasto è rischioso perché non probante sia il diritto di proprietà e sia la destinazione d'uso dell'immobile.
Mi è capitato il caso di un appartamento venduto nel 1962 dal costruttore ad una persona con regolare rogito notarile registrato presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari. Nessuno ha fatto l'aggiornamento catastale anche perché era ancora vigente il Vecchio Catasto Urbano e gli identificativi catastali erano composti solo da Foglio e Particella (praticamente il palazzo). Nel 1982 il primo acquirente vende ad un secondo acquirente con regolare rogito notarile: il notaio manda alla Conservatoria dei Registri Immobiliari una notula aggiuntiva al rogito spiegando che nel documento non erano indicati gli identificativi catastali nel N.C.E.U. perché, nonostante la richiesta di allibramento presentata in 06/12/1969 utilizzando la scheda 0011000, l' unità immobiliare risultava ancora iscritta al Vecchio Catasto, quindi indicava i vecchi identificativi.
Il N.C.E.U. tratta la pratica solo nel 2009 perché in quella data è stata fatta l'allineamento delle mappe vecchio catasto/nuovo catasto in questa operazione è emersa una difformità tra il numero di particella indicata nel rogito dal notaio nel 1982 ed il numero di particella indicato nel 2009 dall'ufficio del catasto che ha provveduto all'allineamento.
Inoltre, e questa è l'aspetto più importante, l'unità immobiliare, una monostanza con bagno, ha ottenuto l'abitabilità come ufficio mentre il N.C.E.U. l'ha registrata come A/2 cioè abitazione. Si da il caso che il Regolamento generale Edilizio del Comune di Roma richiede per dare l'abitabilità ad una monostanza una superficie minima di 28 mq per una persona e di 38 mq per due persone. Dalla planimetria catastale la superficie della monostanza con bagno risulta essere di 23 mq e non ci sono domande di condono per cambiamento di destinazione d'uso, anche perché il NCEU registra sin da subito, ma dal 2009, la destinazione d'uso abitativa.
Da qui la lite tra mediatore immobiliare che si basa solo sulle risultanze catastali ed il promissario acquirente.
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
Mi è capitato il caso di un appartamento venduto nel 1962 dal costruttore ad una persona con regolare rogito notarile registrato presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari. Nessuno ha fatto l'aggiornamento catastale anche perché era ancora vigente il Vecchio Catasto Urbano e gli identificativi catastali erano composti solo da Foglio e Particella (praticamente il palazzo). Nel 1982 il primo acquirente vende ad un secondo acquirente con regolare rogito notarile: il notaio manda alla Conservatoria dei Registri Immobiliari una notula aggiuntiva al rogito spiegando che nel documento non erano indicati gli identificativi catastali nel N.C.E.U. perché, nonostante la richiesta di allibramento presentata in 06/12/1969 utilizzando la scheda 0011000, l' unità immobiliare risultava ancora iscritta al Vecchio Catasto, quindi indicava i vecchi identificativi.
Il N.C.E.U. tratta la pratica solo nel 2009 perché in quella data è stata fatta l'allineamento delle mappe vecchio catasto/nuovo catasto in questa operazione è emersa una difformità tra il numero di particella indicata nel rogito dal notaio nel 1982 ed il numero di particella indicato nel 2009 dall'ufficio del catasto che ha provveduto all'allineamento.
E' certamente strano che un notaio abbia stipulato una vendita, registrato all'ufficio del registro e trascritto alla conservatoria dei RR.II., senza allegare il corrispondente certificato attuale dell'immobile.
"Errare è umano, perseverare è diabolico!" Nel 1982 è incredibile un ulteriore "regolare atto pubblico", anch'esso senza allegare un certificato? Probabilmente l'inghippo era dovuto all'errato numero di mappa. Certo che chi ci ha messo le mani deve avere avuto molta fantasia per non notare subito il "casino"
Da questo sito: Nuovo Catasto Edilizio Urbano NCEU Cenni Storici
ho estratto:
1939 - Istituzione del Nuovo Catasto Edilizio Urbano (NCEU), che entra in formazione con lo scopo di aggiornare e sostituire il vecchio Catasto Edilizio Urbano.
1962 - Il Nuovo Catasto Edilizio Urbano NCEU entra in conservazione e sostituisce il C.E.U., ad eccezione della provincia di Trieste, dove questo avverrà nel 1965.
1984 - Con la circolare n.2/1984 il Nuovo Catasto Edilizio Urbano NCEU ottiene piena autonomia rispetto al N.C.T.
 

Dimaraz

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Proprietario Casa
Se loro rivendicassero dovrebbero dimostrare che l'abbiano posseduto negli ultimi vent'anni e non sarebbe un'impresa facile
Mai sentito che chi risulta intestatario debba dimostrare il "possesso".
E in ogni caso se sono 18 anni non sono sufficenti per usucapire.
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
Ma la caldaia è a servizio dell'appartamento?

Penso che basti la presenza di questa con tutte le tubazioni che arrivano e partono, la parte elettrica e i 18 a dimostrare che è parte integrante della proprietà inizialmente acquisita.
No.
Nulla esclude che la mera presenza di una parte dell'impianto privato non possa essere che una servitù.
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
Mai sentito che chi risulta intestatario debba dimostrare il "possesso".
E in ogni caso se sono 18 anni non sono sufficenti per usucapire.
Superato l'anno l'onere della prova spetta a chi rivendica, perché chi possiede potrebbe averlo da oltre vent'anni.
Tieni presente che i tuoi 18 vanno a sommarsi a quelli di chi ha venduto a te, anche se, sebbene possedesse detta cantinola da tanto tempo, non te l'ha inserita nell'atto. In sostanza il possesso si cumula.
 

Luigi Criscuolo

Membro Storico
Proprietario Casa
@Gianco in sostanza tu sostieni che il tempo del possesso del venditore si può accumulare con quello dell'acquirente per cui quest'ultimo possa chiedere il ricongiungimento per continuità temporale del possesso del bene nei confronti degli eredi del venditore?
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
Superato l'anno l'onere della prova spetta a chi rivendica, perché chi possiede potrebbe averlo da oltre vent'anni.
L'onere della prova spetta per dimostrare il "possesso".
Come detto qui non vi può essere la presunzione del "possesso" per la sola presenza di una caldaia e di qualche tubo.
Non è un terreno che tu coltivi e di cui puoi dimostrare di aver esercitato il possesso con testimonianze esterne...è una stanza dove doveva impedire l'accesso ponendo una porta (cosa peraltro sottolineata dal postante stesso ma senza precisare se poi abbia montato tale porta:
A suo tempo il proprietario mi disse che era mia e che dovevo mettere una porta di ferro per non accedere ai suoi garage.
.

Al più potrà sembrare un'area comune.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
D’accordo su onere della prova, possesso ventennale ecc.
Ma che pertinenza hanno col caso in discussione?
Sta bene per il possesso 18-ennale, ma come si fa a sommarli con il tempo di “proprietà e possesso” del legittimo proprietario nonché venditore e padre dei suoi eredi che oggi rivendicano questa vecchia proprietà?
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Ma è da un pezzo, e non capisco perché Gianco reiteri la ipotesi che manca di presupposti
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
Ma è da un pezzo, e non capisco perché Gianco reiteri la ipotesi che manca di presupposti
Se l'attuale possessore è subentrato ad un'altro, il tempo si cumula e se l'intestatario rivendica sarà il giudice a dirimere la vertenza. Con l'azione petitoria deve intervenire entro l'anno dallo spoglio e l'onere della prova spetta al possessore. Mentre, superato l'anno, con l'azione possessoria lui deve dimostrare di averne diritto.
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
Non se l’attuale possessore è subentrato a quello che rivendica (o suoi eredi).
Se l'attuale possessore è subentrato ad un'altro, il tempo si cumula e se l'intestatario rivendica sarà il giudice a dirimere la vertenza.
La frase va letta per intero. L'usucapione è regolare se l'attuale possesso subentra ad un altro, tal che complessivamente raggiunga o superi i vent'anni. Evidentemente il possesso, nel rispetto dei requisiti richiesti, deve essere vantato da persone differenti dall'intestatario.
 

moralista

Membro Senior
Professionista
Gianco, questo era risaputo x chi esercita l'attività professionale, ma per i più è e rimane un tabu
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
Ma in questo caso che possedeva il bene prima del postante era il proprietario non una persona qualunque.
Comunque, io avevo scritto:
Tieni presente che i tuoi 18 vanno a sommarsi a quelli di chi ha venduto a te, anche se, sebbene possedesse detta cantinola da tanto tempo, non te l'ha inserita nell'atto. In sostanza il possesso si cumula.
In tal caso l'onere della prova spetta a chi rivendica.
 

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