Usucapione bene condominiale e danni causati da detto bene

[Dimaraz]

- l'usucapione avvenuta potrebbe essere tacita

Frase errata nella formulazione ma nella sostanza corretta.
L'usucapione è un modo di "acquisto" che si perfeziona con il possesso "uti dominus" per 20 anni.

- non necessita la registrazione a catasto del bene anche se la proprieta' e' cambiata

La "registrazione" al Catasto non è probante della proprietà.

chi ha usucapito non paga IRPEF ne IMU sul bene perche' non risulta a catasto,

Assimilabili a "pertinenze" delle sottostanti residenze quindi non soggette IMU. Il mancato pagamento (mancata dichiarazione) delle altre tasse non vi da alcun appiglio.

quali spese comportano la partecipazione di tutti i condomini sotto la proiezione del vano ? Solo quelle per l'impermeabilizzazione del tetto a copertura o anche quelle per riparare i danni causati dalle infiltrazioni nel vano e nell'appartamento sottostante provocate come scritto da un tecnico

Entrambe. come già spiegato... compreso chi ha patito il danno.

Se me lo fai ripetere una terza volta emetto fattura.

 

[Gianco]

Quindi i proprietari che hanno usucapito il bene sono in grado di fornire all'amministratore una certificazione dell'avvenuta usucapione ? Nel caso si rifiutassero o non avessero nulla il condominio sarebbe in grado di reclamare il bene?

Soltanto una sentenza può comprovare l'avvenuta usucapione. La dichiarazione della parte è fine a se stessa.

- non necessita la registrazione a catasto del bene anche se la proprieta' e' cambiata, la destinazione d'uso (prima vano cassoni acqua condominiale ora soffitta privata) e' cambiata, chi ha usucapito non paga IRPEF ne IMU sul bene perche' non risulta a catasto, essendo edificato su terrazzo a copertura i condomini partecipano alla spesa per la ristrutturazione dello stesso e per i danni causati.

La variazione della destinazione del locale deve essere comunicata al comune ed al catasto. Ovviamente detta documentazione deve essere presentata dagli aventi diritto, quindi dal condominio alla stato attuale o da chi sarà riconosciuto usucapente.

 

[happysmileone]

Si ma al di la di questo che potrebbe essere vero visto che lo ha acquistato da altro proprietario che era a conoscenza della proprieta' condominiale e potrebbe non averlo dichiarato nell'atto e che sono trascorsi piu' di venti anni da quando il locale non e' stato piu' utilizzato dai condomini per passaggio ad acqua diretta ed inoltre le chiavi del Chiedere per accedere al locale non sono mai stati a disposizione dei condomini etc . non dovrebbe essere iscritto il locale a catasto con particella autonoma ed atto di provenienza ? La eventuale usucapione non dovrebbe essere stata comunicata al condominio ? Non c'e' nessun atto che dovrebbe attestarla ?

Soltanto una sentenza può comprovare l'avvenuta usucapione. La dichiarazione della parte è fine a se stessa.

In assenza di sentenza che chi dice di aver usucapito il bene abbia e produca all'amministratore (ma per una sentenza non deve esserci stato un giudizio e quindi una causa promossa da chi ?) cosa puo' fare il condominio per riacquistare l'uso del bene (nella fatti specie la chiave per poter aver accesso alla proprieta') ed interrompere il possesso abusivo ? Per forza un intervento legale o chiedere l'intervento delle forze di polizia per far aprire l'accesso ?

 

[Dimaraz]

La dichiarazione della parte è fine a se stessa.

Talmente "fine a se stessa" che un Notaio potrebbe rogitare se l'acquirente non teme rischi sulla semplice dichiarazione del possessore.

 

[Gianco]

non dovrebbe essere iscritto il locale a catasto con particella autonoma ed atto di provenienza ?

Appunto, solo chi ha titolo può accatastarla, ovvero l'amministratore del condominio su incarico dello stesso. L'accatastamento, essendo una dichiarazione di parte, può essere presentato anche da chi ha usucapito, non essendo richiesto l'atto di provenienza.

La eventuale usucapione non dovrebbe essere stata comunicata al condominio ?

L'usucapione prevede che l'usucapente possieda l'immobile senza interruzione superiore all'anno, che sia pubblica, nel senso che deve essere evidente e superiore a vent'anni o in alternativa superiore all'anno se è stata oggetto di atto pubblico.

Non c'e' nessun atto che dovrebbe attestarla ?

Il diritto di usucapione si raggiunge dopo un possesso pubblico, incontestato, ininterrotto per vent'anni. L'eventuale controparte ha tempo dieci anni per contestare.

 

[Nemesis]

o in alternativa superiore all'anno se è stata oggetto di atto pubblico.

Dieci anni, dalla data della trascrizione.

 

[happysmileone]

Per illustrare meglio la situazione :
-e' un condominio del 1930 di quattro abitazioni fuori terra e di una abitazione ricavata nel precedente vano cantina.
-il quarto ed ultimo piano e' stato ricavato tramite sopraelevazione regolarmente prevista fin nel regolamento contrattuale
- due appartamenti sono locati gli altri tre abitati dai proprietari
- con le prime due generazioni tutti d'amore e d'accordo ogni problema si risolveva con una stretta di mano, con l'avvento della attuale generazione cominciano i litigi e si e' costretti a mettere un amministratore
- nel tempo il quarto ed ultimo piano viene venduto dal proprietario che era a conoscenza di questo locale condominiale sul terrazzo di suo uso esclusivo ad un parente del proprietario del terzo piano e questi due ultimi si dividono il terrazzo ed il locale trasformandolo in due soffitte
- di tale trasformazione gli altri tre proprietari nulla sanno anche perche' il locale e' stato dismesso per le sue funzioni e non c'e' necessita di accedervi
- L'anno scorso il proprietario del quarto piano lamenta infiltrazioni con danni nel suo appartamento, l'amministrazione fa riparare il danno applicando la prevista ripartizione tra tutti i proprietari
- I lavori effettuati tamponano il problema ma non risolvono e quest'anno bisogna intervenire di nuovo e la relazione del tecnico incaricato dal proprietario del quarto piano distribuita a tutti i condomini certifica il problema dovuto alla perdita di impermeabilizzazione di uno dei due vani "soffitta" sul terrazzo a copertura quello di proprieta' del quarto piano dove si sono di nuovo verificate le infiltrazioni che hanno di nuovo danneggiato anche l'abitazione sottostante.
- A questo punto un condomino consulta il regolamento trova la presenza del locale cassoni acqua di proprieta' condominiale ed incarica l' amministratore di verificare la proprieta' di queste "soffitte"
La risposta data all'amministratore da uno dei due e' che la soffitta e' stata acquisita per tacita usucapione del vano cassoni


Da qui nasce la mia esigenza di comprendere se un acquisto proprietario per usucapione oltre ad essere giustificato da un possesso ventennale in uso esclusivo del bene debba anche essere "registrato" in modo pubblico in qualche ente in modo da essere opponibile a chi ne faccia motivatamente richiesta e se in mancanza di tale "registrazione" la sola asserzione verbale non abbia effetto alcuno e si possa chiedere l'intervento dei carabinieri per ripristinare l'accesso al locale condominiale.

Ringrazio anticipatamente chi avra' la pazienza di leggere il tutto e rispondermi in merito per sapere come comportarmi

P.S. per ulteriore info il preventivo di spesa lavori di ripristino e' di circa 30mila euro e se si potesse abbattere il locale ormai di nessuna utilita' condominiale si ridurrebbe a poche migliaia di euro

 

[happysmileone]

Il diritto di usucapione si raggiunge dopo un possesso pubblico, incontestato, ininterrotto per vent'anni. L'eventuale controparte ha tempo dieci anni per contestare.

Comunque leggendo bene la risposta di Gianco che ringrazio, chiamandoli in causa in detta sede utilizzeranno l'acquisito diritto di usucapione mentre prima possono anche non avere alcuna "certificazione" da produrre.

 

[1giggi1]

Ma a fronte di questo "usucapione" non andrebbero rifatte anche le tabelle millesimali?

 

[Gianco]

Dieci anni, dalla data della trascrizione.

E' un errore grossolano, tant'è che precedentemente avevo scritto:

L'eventuale controparte ha tempo dieci anni per contestare.